doanh bất động sản.
3.3.1 Kiến nghị các cơ quan nhà nước
- Nhà nước chủ động đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội từ nguồn ngân sách nhà nước để cho thuê, thuê mua; đồng thời ban hành các cơ chế, chính sách ưu đãi để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. - Cần thực thi hóa các chính sách ưu tiên phát triển nhà ở xã hội. Trong thời
gian vừa qua, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước đã có sự phối hợp chặt chẽ để triển khai thực hiện các nhiệm vụ được giao theo Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. Theo đó, Bộ Xây dựng và NHNN đã ban hành các văn bản quy phạm pháp luật để tổ chức thực hiện gói tín dụng 30.000 tỷ theo Nghị quyết 02 của Chính phủ. Gói tín dụng ưu đãi là rất tích cực, ngồi việc hỗ trợ người thu nhập trung bình có nhà ở thì một số chủ đầu tư gặp sức ép tài chính cũng có thể điều chỉnh giá bán để thu hồi vốn. Tuy nhiên, đã được triển khai từ đầu tháng 6 đến nay, gói hỗ trợ 30.000 tỷ chưa thực sự tiếp cận được các đối tượng cần vay vốn để mua nhà ở thực. Do đó, cần quy định rõ về các đối tượng cụ thể nào được ưu tiên tham gia chương trình trước, ví dụ như: Cán bộ đồn, thanh niên mới lấy vợ, lấy chồng cần mua hoặc những người được hội phụ nữ, cựu chiến binh giới thiệu thì
cho mua trước. Như vậy, ít nhất độ tin cậy tốt hơn vì người ta bình xét sát với cuộc sống hơn ngân hàng. Hơn nữa, việc xét như vậy sẽ tạo ra sự ưu tiên cho người cần nhất được vay mua trước. Thơng qua đó, vị thế của các đồn thể cũng được tăng cường vì mang lại quyền lợi cho những người tham gia…
- Nghiên cứu sửa đổi, bổ sung và hồn thiện chính sách đất đai, đặc biệt là những nội dung quan trọng liên quan đến lĩnh vực phát triển nhà ở xã hội, như bồi thường, giải phóng mặt bằng; lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; cơ chế tạo quỹ đất sạch; kiểm tra rà soát và thu hồi quỹ đất sử dụng lãng phí để bố trí, khai thác có hiệu quả; hồn thiện chính sách tài chính, thuế liên quan đến đất đai … để đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng.
- Nghiên cứu, hồn thiện cơ chế, chính sách về tài chính, thuế liên quan đến phát triển nhà ở xã hội (nhà ở thu nhập thấp, nhà ở cho thuê, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp…); nghiên cứu, xây dựng chính sách thuế nhà ở nhằm hạn chế đầu cơ.
- Bố trí quỹ đất để đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, người nghèo và các đối tượng chính sách xã hội trên phạm vi địa bàn.
- Nghiên cứu và đề xuất ban hành cơ chế bảo hiểm đối với tài sản thế chấp, bảo hiểm và bảo lãnh các khoản vay thế chấp phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế của đất nước nhằm khuyến khích các định chế tài chính tăng cường cho vay lĩnh vực nhà ở xã hội.
- Chính phủ có các cơ chế, chính sách hỗ trợ nguồn vốn ban đầu để thành lập và vận hành cơ quan tái cho vay thế chấp nhà ở làm động lực thúc đẩy thị trường sơ cấp phát triển và chuẩn bị cho sự ra đời và vận hành của thị trường thế chấp thứ cấp. - Nhà nước nên nghiên cứu và thành lập Tổng công ty phát triển nhà ở xã hội
và quỹ tiết kiệm phát triển nhà ở xã hội để đẩy nhanh việc triển khai thực hiện chương trình phát triển nhà ở xã hội cho người dân.
- Chính sách tiền tệ cần được vận hành chặt chẽ, linh hoạt, nhất quán và có kế hoạch phân bổ đều nhằm đảm bảo tăng trưởng tín dụng BĐS ổn định, có chất lượng; tăng cường quản lý rủi ro và kiểm sốt hiệu quả dịng tín dụng vào bất động sản, hồn thiện cơ chế, chính sách nhằm khai thác và huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngồi nước cho phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng.
- Xây dựng hệ thống cho vay thế chấp nhanh gọn, hiệu quả, an toàn và dễ tiếp cận; bảo đảm việc kiểm soát và thu hồi nợ các khoản vay thế chấp; hệ thống hóa hoạt động thế chấp BĐS trong hệ thống các tổ chức tín dụng; tiêu chuẩn hóa các cơng cụ và quy trình cho vay thế chấp bất động sản.
- Nghiên cứu xây dựng và ban hành hệ thống tiêu chí thẩm định các khoản cho vay nhà ở xã hội để áp dụng thống nhất trong toàn quốc.
- Có biện pháp khuyến khích các ngân hàng thương mại đa dạng hóa các sản phẩm tài chính nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, nâng cao năng lực tổ chức, áp dụng các công nghệ và phương pháp quản lý tiên tiến, hiện đại vào việc cho vay nhà ở xã hội.
3.3.3 Giải pháp của các Ngân hàng Thương Mại trên địa bàn Tp.HCM
- Tín dụng BĐS phân thành hai hình thức khá rõ, đầu cơ và đầu tư. Các ngân hàng cần hạn chế tối đa cho vay đầu cơ vốn mang tính bất ổn và chứa đựng nhiều rủi ro. Nguồn trả nợ chủ yếu được xác định từ việc mua bán, chuyển nhượng BĐS mà khơng có những hoạt động đem lại nguồn thu ổn định. Chính những hoạt động đầu cơ này đã tạo nên những cơn sốt BĐS thời gian qua, làm tăng tính rủi ro cho thị trường này.
- Có cơ chế, chính sách ưu đãi lãi suất cho người thu nhập thấp vay tiền mua nhà ở xã hội thế chấp bằng chính nhà mua.
- Xây dựng quy trình cho vay riêng đối với lĩnh vực nhà ở xã hội, đơn giản hóa thủ tục cho vay, kéo dài thời gian cho vay để phù hợp với tiền lương, thu nhập của các đối tượng mua nhà ở xã hội.
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội có thể tiếp cận các gói tín dụng hỗ trợ lãi suất từ phía Chính Phủ và NHNN (hiện tại là gói tín dụng 30.000 tỷ đồng)
- Cần nghiên cứu thêm hình thức "chuyển nợ" từ nhà đầu tư sang người mua nhà bằng cách ký lại khế ước vay giữa ngân hàng với nhà đầu tư sang khế ước vay giữa ngân hàng với người mua nhà. Bằng cách này sẽ khơng làm tăng tỉ trọng tín dụng bất động sản nhưng sẽ tạo thanh khoản cho nhà đầu tư có vốn để tái đầu tư, trong đó có đầu tư nhà ở xã hội.
3.3.4 Kiến nghị đối với các chủ đầu tư nhà ở Xã hội
- Các doanh nghiệp khi đầu tư, triển khai dự án nhà ở xã hội phải dựa trên nghiên cứu thông tin thị trường và cần đảm bảo tuân thủ quy luật cung cầu của thị trường nhằm mục đích đảm bảo an sinh xã hội, góp phần ổn định xã hội, mang lại hiệu quả kinh doanh.
- Nâng cao tiềm lực tài chính, hạn chế sự phụ thuộc vào nguồn tín dụng, nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp.
- Tận dụng tối đa các nguồn vốn ưu đãi của Chính phủ. Các doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội khi được hưởng những chính sách ưu đãi của Nhà nước về thuế, đất đai, tài chính,…thì phải tn thủ các quy định, quy chuẩn, tiêu chuẩn do các cơ quan quản lý nhà nước ban hành.
3.3.5 Giải pháp đối với những người đi vay mua nhà ở thực sự
Thời gian qua Chính Phủ có nhiều chính sách ưu đãi cho nhu cầu nhà ở Xã hội dành cho người thu nhập thấp có nhu cầu về nhà ở thực sự, điển hình là gói ưu đãi tín dụng 30.000 tỷ áp dụng vào tháng 6 năm 2013. Tuy nhiên hiện nay nhiều người dân muốn vay tiền từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ vẫn khơng thể tiếp cận được vì khơng rõ phương thức, thủ tục và điều kiện cụ thể để được vay vốn.
Như vậy, về phía những người có nhu cầu vay vốn mua nhà ở thực sự cần phải biết “chủ động” tìm hiểu về quy định của các gói ưu đãi, xem xét mình có đáp ứng đủ điều kiện hay chưa? Tìm hiểu về thủ tục làm hồ sơ, vay vốn. Nâng cao kiến thức,
hiểu biết về pháp lý, thị trường bất động sản, tín dụng ngân hàng để nhanh chóng tiếp cận các chương trình ưu đãi của cơ quan nhà nước và từ phía các Ngân hàng. Không lợi dụng nguồn vốn ưu đãi của Chính phủ để mua nhà rồi bán lại (khơng
phải mua mục đích để ở) hưởng chênh lệch giá, làm mất ý nghĩa hỗ trợ của nhà nước dành cho những người có nhu cầu về nhà ở thực sự.
Người dân phải biết tiết kiệm, tham gia quỹ tiết kiệm nhà ở để đảm bảo nguốn vốn tự có thường là tối thiểu 20 - 30% , đáp ứng kịp thời các nhu cầu cho vay của Ngân hàng ngay khi tham gia các gói tín dụng ưu đãi.