2.1 Phân tích biến động của thị trường bất động sản
2.2.1.2 Tỷ trọng dư nợ BĐS/tổng dư nợ
Kể từ năm 2011, Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS trong tổng dư nợ giảm rõ rệt. Đến ngày 31/12/2011 dư nợ cho vay phi sản xuất của hệ thống NHTM trên địa bàn thành phố là 128.000 tỷ đồng, chiếm 17% tổng dư nợ, trong đó dư nợ BĐS khoảng 89.530 tỷ đồng, chiếm 11,96% tổng dư nợ (trong khi năm 2010 dư nợ thuộc lĩnh vực này chiếm 14%). Nguyên nhân xuất phát từ chỉ thị số 01 của NHNN về việc giảm tỷ trọng cho vay phi sản xuất, trong đó có BĐS, xuống khơng q 16% so với tổng dư nợ tối đa đến cuối năm. cũng chính vì vậy nên “cánh cửa” tín dụng BĐS từ đầu năm 2011 hầu như “khép chặt”, dư nợ tín dụng bất động sản giảm xuống mức kỷ lục (-9%), lần đầu tiên âm trong các năm qua năm. Lộ trình giảm dư nợ phi sản xuất được các NHTM tích cực đẩy mạnh và kéo dài, đến cuối năm 2012, tỷ lệ này giảm xuống chỉ còn 10,60%. Cũng chính vì vậy nên “cánh cửa” tín dụng BĐS từ đầu năm 2011 hầu như “khép chặt”, dư nợ tín dụng bất động sản giảm xuống mức kỷ lục (-9%), lần đầu tiên âm trong các năm qua năm.
Biểu đồ 2.8: Tỷ trọng dư nợ tín dụng BĐS trong tổng dư nợ của các Ngân hàng trên địa bàn TP.HCM (2006-2012) 11% 15% 13% 11% 14% 11.96% 10.60% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Tỷ trọng dư nợ TD BĐS trong tổng dư nợ (%) Nguồn: NHNN chi nhánh TP.HCM 2.2.1.3 Tỷ trọng các sản phẩm tín dụng bất động sản
Theo số liệu từ NHNN chi nhánh TP.HCM, dư nợ cho vay BĐS tập trung chủ yếu ở loại hình cho vay sửa chữa, mua nhà để ở, cho thuê 55.841 tỷ đồng tăng 4,5%, vay xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất là 14.966 tỷ đồng, tăng 0,1%; vay xây dựng khu đô thị là 46.680 tỷ đồng, tăng 8,3%; vay mua quyền sử dụng đất 14.081 tỷ đồng, tăng 8%; vay đầu tư kinh doanh bất động sản khác 33.264 tỷ đồng, giảm 7,7% (so với thời điểm 31/12/2011)
Biểu đồ 2.9: Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS tại các NHTM trên địa bàn TP.HCM phân theo nhóm sản phẩm tín dụng BĐS năm 2012
34%
9% 28%
9%
20%
Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS tại các NHTM trên địa bàn TP.HCM phân theo nhóm sản phẩm tín dụng BĐS
năm 2012
Cho vay sửa chữa, mua nhà
để ở, cho thuê
Vay xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất
Vay xây dựng khu đô thị Vay mua quyền sử dụng đất Vay đầu tư kinh doanh bất
động sản khác
Nguồn: NHNN chi nhánh TP.HCM
Trong các sản phẩm tín dụng bất động sản nêu trên, hầu hết tập trung ở sản phẩm cho vay sửa chữa, mua nhà để ở, cho thuê. Sản phẩm này chiếm 34% trong tổng dư nợ tín dụng BĐS và tương đối ổn định qua các năm do đây là sản phẩm thiết yếu, phát sinh liên tục theo nhu cầu ở thực tế của người dân. Điều đáng lo ngại là sản phẩm cho vay xây dựng khu đô thị (chiếm 28%) và vay đầu tư kinh doanh BĐS khác (chiếm 20%), tổng dư nợ của hai nhóm sản phẩm này chiếm 48% trong tổng số dư nợ BĐS và có tỷ trọng ngày càng gia tăng nhanh hơn các sản phẩm khác. Đây là hai nhóm sản phẩm tín dụng BĐS có mức độ rủi ro cao và chịu nhiều ảnh hưởng hơn các nhóm sản phẩm khác khi thị trường bất động sản có sự biến động.
2.2.1.4 Tín dụng BĐS theo loại hình tổ chức
Theo số liệu từ NHNN chi nhánh TP.HCM, dư nợ BĐS được phân theo loại hình tổ chức tín dụng thì nhóm NHTM cổ phần chiếm ưu thế trong lĩnh vực cho vay BĐS, chiếm tới 54,2%, NHTM nhà nước chiếm 34,2%, còn lại 11,6% là tỷ trọng dư nợ BĐS của các hình thức tổ chức tín dụng khác.
Biểu đồ 2.10: Dư nợ tín dụng BĐS phân theo loại hình tổ chức tín dụng năm 2012
54% 34%
12%
Dư nợ tín dụng BĐS phân theo loại hình tổ chức tín dụng năm 2012 Ngân hàng TMCP Ngân hàng TMCP Nhà Nước Tổ chức tín dụng khác Nguồn: NHNN chi nhánh TP.HCM
Hiện nay, dư nợ tín dụng BĐS đang tập trung chủ yếu ở nhóm các Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần. Tuy nhiên tỷ lệ này đang dần chuyển đổi sang khu vực các Ngân hàng TMCP Nhà Nước, đặc biệt khi các chính sách ưu đãi tín dụng BĐS của Chính phủ và NHNN có hiệu lực thực thi, thì dư nợ tín dụng BĐS sẽ tập trung về phía các Ngân hàng TMCP Nhà Nước (ví dụ như gói ưu đãi tín dụng BĐS 30.000 tỷ đồng được các NH TMCP Nhà nước triển khai)
2.2.2 Thực trạng thế chấp bất động sản
Trong hoạt động của hệ thống ngân hàng tại Việt Nam, cấp tín dụng là hoạt động chính, mang lại thu nhập từ 80 đến 90% tổng thu nhập của các ngân hàng thương mại (NHTM). Hoạt động này chứa đựng rủi ro lớn, có nguy cơ làm mất an tồn trong hoạt động của mỗi ngân hàng. Giải pháp chính mà các ngân hàng áp dụng hiện nay để hạn chế rủi ro, tổn thất trong hoạt động tín dụng chính là xét duyệt hồ sơ tín dụng trên cơ sở tài sản bảo đảm mà phần lớn là bất động sản.
2.2.2.1 Tỷ trọng tài sản thế chấp là bất động sản
tỷ trọng khá lớn cả về lượng và giá trị trong tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng, khoảng trên 50% trong cơ cấu tài sản thế chấp của các ngân hàng. So sánh giá trị tài sản bảo đảm là BĐS so với tổng giá trị tài sản bảo đảm của một số ngân hàng tính đến 31/12/2012:
Bảng 2.3: Tỷ trọng tài sản thế chấp là bất động sản tại một vài NHTM năm 2012 (ĐVT: Triệu đồng / %) STT Ngân hàng Tổng giá trị TSĐB Giá trị TSĐB là BĐS Tỷ lệ
1 Vietcombank 305.378.026 180.399.486 59%
2 Vietinbank 597.416.727 379.347.644 63,5%
3 BIDV 496.495.743 294.444.744 59,3%
4 MBBANK 152.760.503 71.583.484 46.9%
5 SACOMBANK 182.071.663 99.441.086 54.6%
Nguồn: Tổng hợp từ BCTC hợp nhất 2012 đã được kiểm toán của các NHTM Nhìn chung nhóm các Ngân hàng Thương Mại nhà nước có tỷ lệ tài sản thế
chấp là BĐS cao hơn nhóm các Ngân hàng TMCP, khi thị trường bất động sản bất ổn thì Ngân hàng nào có tỷ lệ nhận tài sản thế chấp là BĐS cao hơn sẽ chịu nhiều rủi ro hơn.
2.2.2.2 Tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản thế chấp
Hiện nay, trong tình hình cạnh tranh giữa các Ngân hàng ngày càng khốc liệt, hầu hết các Ngân hàng đều áp dụng mức tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản thế chấp khá cao, mức bình quân cụ thể: tối đa 80% đối với tài sản bất động sản thuộc khu vực nội thành TP.HCM (kể cả tài sản hình thành trong tương lai), tối đa 70% đối với tài sản bất động sản thuộc khu vực ngoại thành TP.HCM (kể cả tài sản hình thành trong tương lai), như vậy có nghĩa là khi nhận thế chấp bất động sản làm tài sản, đặc biệt là các căn hộ hình thành trong tương lai, nếu các Ngân hàng không thận trọng, áp dụng tỷ lệ cho vay quá cao thì rủi ro cũng khá cao.
Định giá BĐS thế chấp là một khâu quan trọng, là căn cứ để sàng lọc, phân loại khoản vay, đánh giá khả năng thanh toán nợ của khách hàng vay, đồng thời là căn cứ quan trọng để ước lượng khoản nợ xấu có khả năng thu hồi được khi phát mại. Trên thực tế, khó có thể có một phương pháp nào xác định được giá BĐS chính xác tuyệt đối. Định giá BĐS chỉ là sự ước tính giá trị mà khơng thể xác định chính xác giá trị.
Ở Việt Nam, Việc định giá BĐS trong hoạt động tín dụng suốt thời gian vừa qua chưa thực sự được các NHTM quan tâm đúng mức, chưa hình thành chuẩn mực định giá giữa các ngân hàng. Việc định giá gặp nhiều khó khăn khơng đồng nhất, bởi mỗi ngân hàng có một quy định về định giá tài sản, ngay cả trong nội tại của Ngân hàng đó thì các qui định từ Ngân hàng cấp trên chưa thống nhất, chưa cụ thể, cịn có những điểm chồng chéo, khó hiểu làm cho các cơng ty/ bộ phận cấp dưới tham gia định giá khó thực hiện. Giá trị tài sản còn phụ thuộc nhiều vào chủ ý của chuyên viên định giá. Giá trị thẩm định ban đầu chưa phản ánh một cách chân thực và hợp lý giá trị có thể thu hồi được của BĐS, nên khi khách hàng mất khả năng trả nợ phải xử lý tài sản thì Ngân hàng dễ gặp rủi ro nếu tại thời điểm đó bất động sản rớt giá.
2.2.3 Thực trạng về nợ xấu tín dụng bất dộng sản thời gian vừa qua
Tính đến ngày 31/12/2012 thì tỷ lệ nợ xấu các NH tại TP.HCM là 6,26%, tăng cao nhất trong tất cả các năm. Dư nợ cho vay BĐS trên địa bàn TP.HCM đến ngày 31/12/2012 khoảng 85.000 tỷ đồng, chiếm 10,6% trong tổng dư nợ trên địa bàn, trong đó cho vay đầu tư kinh doanh BĐS là 66.084 tỷ đồng, cho vay khác (vay mua nhà để ở, mua nhà cho công nhân thuê, xây nhà ở cho người thu nhập thấp…) là 18.916 tỷ đồng. Nợ xấu cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS khoảng 4.145 tỷ đồng, chiếm 6,26% tổng dư nợ kinh doanh BĐS.
Biểu đồ 2.11: Tỷ lệ nợ xấu tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn TP.HCM giai đoạn 2007- 2012 1.60% 2.25% 2.50% 2.20% 2.80% 6.26% 0.00% 1.00% 2.00% 3.00% 4.00% 5.00% 6.00% 7.00% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Tỷ lệ nợ xấu (%) Tỷ lệ nợ xấu (%) Nguồn: NHNN chi nhánh TP.HCM
Trước tình hình đó, Ngày 26/7/2013, NHNN cho ra đời công ty Quản lý tài sản của các Tổ chức tín dụng Việt Nam (Công ty Quản lý tài sản – VAMC). VAMC được thành lập theo Quyết định số 1459/QĐ – NNHNN ngày 27/6 của Thống đốc NHNN Việt Nam, hoạt động theo Luật Doanh nghiệp và Nghị định số 53 của Chính phủ ngày 18/5/2013. VAMC là doanh nghiệp đặc thù do Nhà nước sở hữu 100% vốn, dưới sự quản lý, thanh tra của NHNN. VAMC là công cụ đặc biệt của NHNN nhằm góp phần đẩy nhanh xử lý nợ xấu, lành mạnh hóa tài chính, giảm thiểu rủi ro cho các TCTD, doanh nghiệp và thúc đẩy tăng trưởng tín dụng hợp lý.
Với sự ra đời của VAMC, sau một tháng triển khai mua nợ xấu, tính đến cuối tháng 10, Công ty Quản lý và Khai thác Tài sản Việt Nam (VAMC) đã mua nợ xấu của 14 ngân hàng với giá trị 11.000 tỷ đồng. Trên thực tế, giá trị gốc tính theo sổ sách của các khoản nợ này là 13.000 tỷ đồng. Theo phân loại ban đầu của công ty này, khoảng 70% khoản nợ đã mua thuộc lĩnh vực bất động sản, hơn 20% thuộc lĩnh vực sản xuất kinh doanh.
Do bị động vốn trong nợ xấu, các TCTD khơng có điều kiện mở rộng tăng trưởng tín dụng, khiến cho hoạt động sản xuất của nền kinh tế gặp khó khăn. Xử lý
nợ xấu đang là một yêu cầu đặt ra không chỉ với bản thân các TCTD mà cịn cả tồn bộ hệ thống ngân hàng và nền kinh tế. Trong đó, nợ xấu BĐS đang là con số báo động và cũng đang được các cơ quan chức năng đặc biệt quan tâm, tập trung nguồn lực xử lý.
2.2.4 Thực trạng về rủi ro của tín dụng bất động sản trên địa bàn TP.HCM
Xuất phát từ những đặc trưng của tín dụng BĐS, do đó bên cạnh những rủi ro thường xuất hiện trong hoạt động tín dụng nói chung thì hoạt động tín dụng BĐS cũng có những rủi ro mang tính đặc thù sau:
2.2.4.1 Rủi ro từ năng lực của cán bộ ngân hàng
- Các dự án đầu tư BĐS thường phức tạp, vốn đầu tư lớn đòi hỏi cán bộ thẩm định phải có trình độ chun mơn rất cao. Tuy nhiên nguồn nhân lực trong lĩnh vực ngân hàng ngày càng mang tính chất đại trà, thiếu chọn loc, trong đó nhiều nhân sự chưa có kinh nghiệm và khơng đúng chuyên môn đựơc đào tạo.
- Đạo đức nghề nghiệp: có một phần nhỏ cán bộ vì lợi ích cá nhân đã tìm cách lách quy định, thực hiện những khỏan cho vay chứa đựng nhiều rủi ro.
2.2.4.2 Rủi ro do quy trình cấp tín dụng
- Tại TP.Hồ Chí Minh hiện nay, tất cả các ngân hàng đều xây dựng qui trình cấp tín dụng từ Hội sở, sở giao dịch đến chi nhánh, phòng giao dịch. Tuy nhiên, vịêc thực hiện qui trình này cịn nhiều vấn đề. Hội đồng tín dụng phần lớn hoạt động khơng đúng vai trò.
- Việc thẩm định chính xác vốn đầu tư dự án là cực kỳ khó khăn nếu khách hàng cố tình che dấu bằng cách tăng chi phí dự tóan. Vì vậy có nhiều truờng hợp ngân hàng cấp vốn vượt nhu cầu của phương án và được bên vay sử dụng vào những mục đích khơng thể kiểm sốt.
- Phịng giám sát tín dụng của nhiều ngân hàng chưa có, chưa tách biệt chức năng giữa định giá tài sản và thẩm định tín dụng. Phịng giám sát tín dụng chỉ kiểm tra hồ sơ sau cho vay và khơng có chức năng ngăn ngừa, khuyến cáo rủi ro trong toàn hệ thống.
Các khoản cho vay BĐS thường là trung và dài hạn, trong khi hầu hết cơ cấu vốn huy động của các TCTD là vốn ngắn hạn (chiếm 80% vốn huy động), khi lãi suất thị trường có xu hướng tăng lên như trong thời gian qua, các ngân hàng sẽ phải gánh chịu rủi ro về lãi suất dẫn đến khả năng thanh Khoản của ngân hàng cũng bị ảnh hưởng.
2.2.4.4 Rủi ro do thiếu thông tin
Hiện tại, nguồn thông tin đáng tin cậy mà các ngân hàng có thể khai thác đó là trung tâm tín dụng NHNN (CIC). Tuy nhiên, chất lượng thông tin không đáp ứng được yêu cầu, thông tin không cập nhật đúng đến thời điểm hiện tại. Bên cạnh đó, diễn biến thị trường BĐS khá phức tạp, thiếu ổn định và hệ thống thơng tin cịn nhiều hạn chế với độ tin cậy là rất thấp. Sự cộng hưởng của hai yếu tố trên có khả năng đẩy mức rủi ro tín dụng của các NHTM lên rất cao
2.2.4.5 Rủi ro về những thay đổi chính sách của cơ quan nhà nước
Thị trường BĐS rất nhạy cảm với các quyết định của cơ quan nhà nước. Ví dụ như chỉ thị của UBND TP.Hồ Chí Minh về “chấn chỉnh và tăng cường quản lý nhà nước về nhà đất trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh” đã khiến thị trường BĐS tại Tp.Hồ Chí Minh đóng băng trong thời gian dài. Bên cạnh đó, các quy định về quy hoạch cũng ảnh hưởng đến tính thanh khỏan và giá BĐS trong khu vực. Khi nhà nước áp dụng biện pháp thắt chặt tiền tệ, hạn chế cho vay BĐS thì thị trường BĐS đóng băng và nợ quá hạn, nợ xấu tăng nhanh ở nhiều ngân hàng.
2.2.4.6 Rủi ro từ hệ thống luật pháp và việc thực thi luật pháp
Thủ tục công chứng
Việc công chứng tài sản bảo đảm cho khoản vay là một vấn đề nhạy cảm và có tác động mạnh đến việc giải quyết hồ sơ tín dụng cũng như thời gian giải ngân cho khách hàng. Mặc dù thủ tục công chứng về việc thế chấp bất động sản đã có nhiều cải tiến nhưng vẫn còn phức tạp và chưa đồng bộ, như đối với thủ tục đăng ký thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất phải đăng ký tại Sở địa chính đối với đất, và thơng qua phịng Cơng chứng đối với tài sản gắn liền với đất, trong khi bất động sản là nhà ở chỉ thông qua công chứng.
Tài sản hình thành trong tương lai
Là giao dịch được sử dụng nhiều trong hoạt động cho vay của các ngân hàng. Hoạt động này rất phù hợp với các doanh nghiệp nhỏ, vừa, vốn ít hoặc các doanh nghiệp cần vay vốn trên cơ sở những TSBĐ còn nhiều hạn chế. Tuy nhiên kể từ khi Luật công chứng năm 2006 được Quốc hội khố IX thơng qua ngày 29/11/2006 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2007 các ngân hàng gặp khó khăn trong việc