2.1 Phân tích biến động của thị trường bất động sản
2.2.1 Phân tích biến động dư nợ bất động sản
2.2.1.1 Tốc độ tăng dư nợ BĐS qua các năm
Theo số liệu của NHNN, tính đến 31/12/2007 tổng dư nợ tín dụng của các ngân hàng tại TP.HCM tăng đến 140% so với cùng kỳ năm trước, dư nợ cho vay BĐS của các ngân hàng tính đến hết năm 2007 đạt 61.252 tỷ đồng, chiếm khoảng 15% tổng dư nợ của toàn hệ thống ngân hàng trên địa bàn. Năm 2007 là năm có tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS cao nhất trong các năm vừa qua.
Biểu đồ 2.5: Dư nợ tín dụng BĐS tại các ngân hàng trên địa bàn TP.HCM (2006-2012) (2006-2012) (Đơn vị tính: tỷ đồng) 25,549 61,252 63,064 78,290 98,256 89,530 85,000 - 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Dư nợ tín dụng Dư nợ tín dụng Nguồn: NHNN chi nhánh TP.HCM
Nếu như năm 2007 và đầu 2008 các ngân hàng đẩy mạnh cho vay bất động sản thì từ quý 2 năm 2008, với chính sách thắt chặt tiền tệ của chính phủ, các ngân hàng khơng chỉ hạn chế cho vay mà còn cố gắng thu hồi nợ nếu có thể. Mặt khác, từ đầu năm 2008 đến tháng 6/2008 Ngân hàng nhà nước đã điều chỉnh lãi suất cơ bản ba lần từ 8,25% lên 14% năm, do vậy lãi suất cho vay của các NHTM đồng loạt gia tăng liên tục mà đỉnh điểm lãi suất lên tới 18% - 22% và đẩy các công ty BĐS cũng như các nhà đầu tư thứ cấp rơi vào tình trạng khó khăn do lãi suất tăng cao, khó khăn của nhà đầu tư BĐS sẽ gây rủi ro cho các ngân hàng. Tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS rớt từ 140% năm 2007 xuống chỉ còn 3% năm 2008.
Biểu đồ 2.6: Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn TP.HCM qua các năm -5 140 3 24 26 -9 -5 -20 0 20 40 60 80 100 120 140 160 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Tốc độ tăng trưởng TD BĐS qua các năm
(%)
Tốc độ tăng trưởng TD BĐS qua các năm (%)
Nguồn: NHNN chi nhánh TP.HCM
Đến đầu năm 2009 – sau ba tháng mở rộng lĩnh vực cho vay BĐS, các NHTM tại TP.HCM đã tăng dư nợ cho vay thêm được khoảng 2.000 tỷ đồng. Số liệu trên cho thấy việc cho vay của các ngân hàng sẽ tạo cho thị trường BĐS khởi sắc trở lại. Các NHTM được phép sử dụng tối đa 30% tỷ lệ nguồn vốn huy động dưới hình thức ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn là một hướng mở giúp các ngân hàng có thêm khách hàng. Như vậy với chính sách mở rộng cho vay BĐS của chính phủ trong các tháng đầu năm 2009 thì tính đến hết tháng 12/2009, dư nợ cho vay của các ngân hàng trên địa bàn đối với lĩnh vực bất động sản đạt 78.290 tỷ đồng, chiếm khoảng 11% so với tổng dư nợ cho vay trên địa bàn và tăng 24% so với cùng kỳ năm 2008.
Trước tình hình lãi suất đang cao và lạm phát tăng cao, NHNN đã ban hành Thơng tư số 13/2010/TT– NHNN có hiệu lực từ ngày 01/10/2010 nhằm phịng ngừa nguy cơ bong bóng BĐS. Thông tư 13 tăng hệ số rủi ro đối với các khoản vay kinh doanh BĐS từ 100% lên 250%, đồng thời tăng hệ số an toàn vốn của các ngân hàng
lên 9%. Thông tư này hướng đến mở rộng tín dụng cho các lĩnh vực sản xuất, hạn chế các hoạt động đầu cơ, đồng thời cải thiện mức độ an toàn vốn, sự ổn định và phát triển bền vững của hệ thống ngân hàng. Như vậy, nguồn cung tiền cho lĩnh vực BĐS bị siết lại, gây khó cho cả chủ đầu tư và khách hàng muốn tham gia thị trường. Đến ngày 31/12/2011 dư nợ cho vay BĐS trên địa bàn TP.HCM giảm xuống còn 89.530 tỷ đồng, giảm 8.726 tỷ đồng tương đương tỷ lệ tăng trưởng (-)9% so với năm 2010, lần đầu tiên mức tăng trưởng âm trong các năm vừa qua.
Từ tháng 4/2012, Thống đốc NHNN đã cho phép “tháo van” cho vay BĐS, không hạn chế như trước đây, nhưng phải phù hợp với khả năng của từng ngân hàng, tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, mức lãi suất cho vay phổ biến vào giai đoạn này là 15%-17%, vẫn là mức lãi suất được đánh giá còn cao, nên dù NHNN đã có những chính sách ưu đãi nới lỏng tín dụng bất động sản, thì lãi suất vẫn cản bước và làm nản lòng những ai đang muốn mua BĐS.
Tháng 06/2012, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước công bố tiếp tục hạ lãi suất mức trần 2% một năm, từ 11% về 9% đã khiến cho thị trường BĐS có những nguồn sinh lực mới. Đặc biệt, việc loại các khoản mục cho vay mua nhà ở, xây dựng nhà ở, nhà để cho thuê, vay đầu tư bất động sản ra khỏi danh sách không khuyến kích đã tạo một cú hích lớn trên thị trường tài chính, bất động sản, góp phần trấn an tâm lý cho nhiều nhà đầu tư.
Tuy nhận được nhiều hỗ trợ từ các chính sách lãi suất của Nhà nước, nhưng tín dụng năm 2012 tăng trưởng ở mức thấp. Nguyên nhân chính là do cầu yếu, khả năng tiêu thụ sản phẩm khó khăn, hàng tồn kho cao nên nhiều DN không đủ điều kiện vay vốn; các TCTD phải kiểm soát chặt chẽ tín dụng nhằm ngăn chặn nợ xấu...
Biểu đồ 2.7: Tốc độ tăng tổng dư nợ, dư nợ BĐS và giá nhà đất qua các năm
Nguồn: Tổng hợp NHNN - CB Richard Ellis (Việt Nam)
Bước sang năm 2013, tình hình tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đang có sự chuyển biến và tăng trở lại. Kể từ quý 2/2013, để đáp ứng nhu cầu về vốn của doanh nghiệp, các ngân hàng đã bắt đầu cho vay trở lại đối với các doanh nghiêp làm ăn ổn định, các dự án đảm bảo tiến độ, với lãi suất cho vay đã giảm khá mạnh so với năm 2012, chỉ ở mức 11- 13%. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn các ngân hàng thương mại vẫn chỉ cho vay đối với khách hàng tiềm năng, có tài sản đảm bảo, nhiều doanh nghiệp vẫn khó tiếp cận vốn.
Tháng 06/2013, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước đã có sự phối hợp chặt chẽ để triển khai thực hiện các nhiệm vụ được giao theo Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. Theo đó, gói tín dụng 30.000 tỷ chính thức triển khai, chính sách này được xem là cứu cánh của các doanh nghiệp BĐS trong việc xử lý núi hàng tồn kho đồng thời giải quyết vấn đề nhu cầu nhà ở xã hội. Tuy nhiên đến thời điểm này, gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng này chưa thực sự tiếp cận được các đối tượng cần vay vốn. Mới đây, Bộ Xây dựng đã có báo cáo lên Phó Thủ tướng Chính phủ Hồng Trung Hải về tình hình triển khai gói hỗ trợ này. Hầu hết các
đồng, bởi sản phẩm không phù hợp với phân khúc được ưu tiên và vì các đối tượng cần được ưu đãi vẫn còn gặp nhiều trở ngại khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện cũng như thủ tục được tham gia chương trình. Cho nên hiện nay, Ngân hàng Nhà nước đang phối hợp với Bộ Xây dựng để tháo gỡ. Đây cũng được xem là “nhiệm vụ trọng tâm” 6 tháng cuối năm 2013
2.2.1.2 Tỷ trọng dư nợ BĐS/tổng dư nợ
Kể từ năm 2011, Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS trong tổng dư nợ giảm rõ rệt. Đến ngày 31/12/2011 dư nợ cho vay phi sản xuất của hệ thống NHTM trên địa bàn thành phố là 128.000 tỷ đồng, chiếm 17% tổng dư nợ, trong đó dư nợ BĐS khoảng 89.530 tỷ đồng, chiếm 11,96% tổng dư nợ (trong khi năm 2010 dư nợ thuộc lĩnh vực này chiếm 14%). Nguyên nhân xuất phát từ chỉ thị số 01 của NHNN về việc giảm tỷ trọng cho vay phi sản xuất, trong đó có BĐS, xuống khơng quá 16% so với tổng dư nợ tối đa đến cuối năm. cũng chính vì vậy nên “cánh cửa” tín dụng BĐS từ đầu năm 2011 hầu như “khép chặt”, dư nợ tín dụng bất động sản giảm xuống mức kỷ lục (-9%), lần đầu tiên âm trong các năm qua năm. Lộ trình giảm dư nợ phi sản xuất được các NHTM tích cực đẩy mạnh và kéo dài, đến cuối năm 2012, tỷ lệ này giảm xuống chỉ cịn 10,60%. Cũng chính vì vậy nên “cánh cửa” tín dụng BĐS từ đầu năm 2011 hầu như “khép chặt”, dư nợ tín dụng bất động sản giảm xuống mức kỷ lục (-9%), lần đầu tiên âm trong các năm qua năm.
Biểu đồ 2.8: Tỷ trọng dư nợ tín dụng BĐS trong tổng dư nợ của các Ngân hàng trên địa bàn TP.HCM (2006-2012) 11% 15% 13% 11% 14% 11.96% 10.60% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Tỷ trọng dư nợ TD BĐS trong tổng dư nợ (%) Nguồn: NHNN chi nhánh TP.HCM 2.2.1.3 Tỷ trọng các sản phẩm tín dụng bất động sản
Theo số liệu từ NHNN chi nhánh TP.HCM, dư nợ cho vay BĐS tập trung chủ yếu ở loại hình cho vay sửa chữa, mua nhà để ở, cho thuê 55.841 tỷ đồng tăng 4,5%, vay xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất là 14.966 tỷ đồng, tăng 0,1%; vay xây dựng khu đô thị là 46.680 tỷ đồng, tăng 8,3%; vay mua quyền sử dụng đất 14.081 tỷ đồng, tăng 8%; vay đầu tư kinh doanh bất động sản khác 33.264 tỷ đồng, giảm 7,7% (so với thời điểm 31/12/2011)
Biểu đồ 2.9: Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS tại các NHTM trên địa bàn TP.HCM phân theo nhóm sản phẩm tín dụng BĐS năm 2012
34%
9% 28%
9%
20%
Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS tại các NHTM trên địa bàn TP.HCM phân theo nhóm sản phẩm tín dụng BĐS
năm 2012
Cho vay sửa chữa, mua nhà
để ở, cho thuê
Vay xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất
Vay xây dựng khu đô thị Vay mua quyền sử dụng đất Vay đầu tư kinh doanh bất
động sản khác
Nguồn: NHNN chi nhánh TP.HCM
Trong các sản phẩm tín dụng bất động sản nêu trên, hầu hết tập trung ở sản phẩm cho vay sửa chữa, mua nhà để ở, cho thuê. Sản phẩm này chiếm 34% trong tổng dư nợ tín dụng BĐS và tương đối ổn định qua các năm do đây là sản phẩm thiết yếu, phát sinh liên tục theo nhu cầu ở thực tế của người dân. Điều đáng lo ngại là sản phẩm cho vay xây dựng khu đô thị (chiếm 28%) và vay đầu tư kinh doanh BĐS khác (chiếm 20%), tổng dư nợ của hai nhóm sản phẩm này chiếm 48% trong tổng số dư nợ BĐS và có tỷ trọng ngày càng gia tăng nhanh hơn các sản phẩm khác. Đây là hai nhóm sản phẩm tín dụng BĐS có mức độ rủi ro cao và chịu nhiều ảnh hưởng hơn các nhóm sản phẩm khác khi thị trường bất động sản có sự biến động.
2.2.1.4 Tín dụng BĐS theo loại hình tổ chức
Theo số liệu từ NHNN chi nhánh TP.HCM, dư nợ BĐS được phân theo loại hình tổ chức tín dụng thì nhóm NHTM cổ phần chiếm ưu thế trong lĩnh vực cho vay BĐS, chiếm tới 54,2%, NHTM nhà nước chiếm 34,2%, còn lại 11,6% là tỷ trọng dư nợ BĐS của các hình thức tổ chức tín dụng khác.
Biểu đồ 2.10: Dư nợ tín dụng BĐS phân theo loại hình tổ chức tín dụng năm 2012
54% 34%
12%
Dư nợ tín dụng BĐS phân theo loại hình tổ chức tín dụng năm 2012 Ngân hàng TMCP Ngân hàng TMCP Nhà Nước Tổ chức tín dụng khác Nguồn: NHNN chi nhánh TP.HCM
Hiện nay, dư nợ tín dụng BĐS đang tập trung chủ yếu ở nhóm các Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần. Tuy nhiên tỷ lệ này đang dần chuyển đổi sang khu vực các Ngân hàng TMCP Nhà Nước, đặc biệt khi các chính sách ưu đãi tín dụng BĐS của Chính phủ và NHNN có hiệu lực thực thi, thì dư nợ tín dụng BĐS sẽ tập trung về phía các Ngân hàng TMCP Nhà Nước (ví dụ như gói ưu đãi tín dụng BĐS 30.000 tỷ đồng được các NH TMCP Nhà nước triển khai)
2.2.2 Thực trạng thế chấp bất động sản
Trong hoạt động của hệ thống ngân hàng tại Việt Nam, cấp tín dụng là hoạt động chính, mang lại thu nhập từ 80 đến 90% tổng thu nhập của các ngân hàng thương mại (NHTM). Hoạt động này chứa đựng rủi ro lớn, có nguy cơ làm mất an tồn trong hoạt động của mỗi ngân hàng. Giải pháp chính mà các ngân hàng áp dụng hiện nay để hạn chế rủi ro, tổn thất trong hoạt động tín dụng chính là xét duyệt hồ sơ tín dụng trên cơ sở tài sản bảo đảm mà phần lớn là bất động sản.
2.2.2.1 Tỷ trọng tài sản thế chấp là bất động sản
tỷ trọng khá lớn cả về lượng và giá trị trong tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng, khoảng trên 50% trong cơ cấu tài sản thế chấp của các ngân hàng. So sánh giá trị tài sản bảo đảm là BĐS so với tổng giá trị tài sản bảo đảm của một số ngân hàng tính đến 31/12/2012:
Bảng 2.3: Tỷ trọng tài sản thế chấp là bất động sản tại một vài NHTM năm 2012 (ĐVT: Triệu đồng / %) STT Ngân hàng Tổng giá trị TSĐB Giá trị TSĐB là BĐS Tỷ lệ
1 Vietcombank 305.378.026 180.399.486 59%
2 Vietinbank 597.416.727 379.347.644 63,5%
3 BIDV 496.495.743 294.444.744 59,3%
4 MBBANK 152.760.503 71.583.484 46.9%
5 SACOMBANK 182.071.663 99.441.086 54.6%
Nguồn: Tổng hợp từ BCTC hợp nhất 2012 đã được kiểm toán của các NHTM Nhìn chung nhóm các Ngân hàng Thương Mại nhà nước có tỷ lệ tài sản thế
chấp là BĐS cao hơn nhóm các Ngân hàng TMCP, khi thị trường bất động sản bất ổn thì Ngân hàng nào có tỷ lệ nhận tài sản thế chấp là BĐS cao hơn sẽ chịu nhiều rủi ro hơn.
2.2.2.2 Tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản thế chấp
Hiện nay, trong tình hình cạnh tranh giữa các Ngân hàng ngày càng khốc liệt, hầu hết các Ngân hàng đều áp dụng mức tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản thế chấp khá cao, mức bình quân cụ thể: tối đa 80% đối với tài sản bất động sản thuộc khu vực nội thành TP.HCM (kể cả tài sản hình thành trong tương lai), tối đa 70% đối với tài sản bất động sản thuộc khu vực ngoại thành TP.HCM (kể cả tài sản hình thành trong tương lai), như vậy có nghĩa là khi nhận thế chấp bất động sản làm tài sản, đặc biệt là các căn hộ hình thành trong tương lai, nếu các Ngân hàng không thận trọng, áp dụng tỷ lệ cho vay quá cao thì rủi ro cũng khá cao.
Định giá BĐS thế chấp là một khâu quan trọng, là căn cứ để sàng lọc, phân loại khoản vay, đánh giá khả năng thanh toán nợ của khách hàng vay, đồng thời là căn cứ quan trọng để ước lượng khoản nợ xấu có khả năng thu hồi được khi phát mại. Trên thực tế, khó có thể có một phương pháp nào xác định được giá BĐS chính xác tuyệt đối. Định giá BĐS chỉ là sự ước tính giá trị mà khơng thể xác định chính xác giá trị.
Ở Việt Nam, Việc định giá BĐS trong hoạt động tín dụng suốt thời gian vừa qua chưa thực sự được các NHTM quan tâm đúng mức, chưa hình thành chuẩn mực định giá giữa các ngân hàng. Việc định giá gặp nhiều khó khăn khơng đồng nhất, bởi mỗi ngân hàng có một quy định về định giá tài sản, ngay cả trong nội tại của Ngân hàng đó thì các qui định từ Ngân hàng cấp trên chưa thống nhất, chưa cụ thể, cịn có những điểm chồng chéo, khó hiểu làm cho các cơng ty/ bộ phận cấp dưới tham gia định giá khó thực hiện. Giá trị tài sản còn phụ thuộc nhiều vào chủ ý của chuyên viên định giá. Giá trị thẩm định ban đầu chưa phản ánh một cách chân thực và hợp lý giá trị có thể thu hồi được của BĐS, nên khi khách hàng mất khả năng trả nợ phải xử lý tài sản thì Ngân hàng dễ gặp rủi ro nếu tại thời điểm đó bất động sản rớt giá.