3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng mục đích kinh doanh bất động
3.2.1.7 Đánh giá lại khoản vay và cơ cấu lại nợ
Ngân hàng cần đánh giá lại tịan bộ khoản vay bất động sản trong tồn hệ thống ngân hàng. Việc xem chừng đơn giản nhưng không phải tất cả các ngân hàng đều làm tốt, mục đích việc đánh giá này tập trung vào các yếu tố sau đây:
- Đối tượng khách hàng (Doanh nghiệp, công nhân viên, hộ kinh doanh cá thể…)
- Mức độ ổn định nguồn thu nhập để trả nợ (từ lương, từ cho thuê nhà, từ kinh doanh…)
- Định giá lại tài sản đảm bảo và so sánh với dư nợ vay hiện tại. - Khả năng tài chính hiện tại của khách hàng và trong tương lai. - Lịch sử trả nợ.
Sau khi đánh giá xong, ngân hàng nên sắp xếp các khoản vay theo từng nhóm và tương ứng với mỗi nhóm sẽ có các giải pháp thích hợp. Việc phân chia nhóm cho khỏan vay tùy theo tình hình cụ thể của từng ngân hàng và có thể áp dụng một trong các biện pháp sau để xử lý khỏan vay:
Thứ nhất, cơ cấu lại đối tượng cho vay: Chuyển món vay từ đối tượng là đầu cơ sang đối tượng có nhu cầu thật sự về chỗ ở. Điều đó có nghĩa là ngân hàng sẽ cho khách hàng vay mua lại bất động sản, đối tượng này phải đáp ứng đầy đủ điều kiện vay vốn. Tuy nhiên, để có thể thu hút được các khách hàng mua bất động sản vào thời điểm này cần có các chính sách ưu đãi tín dụng như thời hạn vay, thời gian ân hạn và nếu được là lãi suất cho vay. Ưu điểm của giải pháp này là giải quyết triệt
để khỏan vay bất động sản nhưng với tình hình hiện tại có thể hiệu quả sẽ không đạt như mong muốn.
Thứ hai, gia hạn nợ vay: Biện pháp xem qua tưởng chừng đơn giản và ai cũng có thể sử dụng. Mặc dù vậy, các ngân hàng đều không dám áp dụng biện pháp này. Lý do là việc gia hạn nợ vay dẫn đến việc chuyển nhóm nợ và trích lập dự phịng gây ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của ngân hàng. Cần lưu ý sử dụng biện pháp này với đối tượng vay vốn phải có uy tín trong thanh tốn nợ vay và khả năng tài chính tốt cũng như tài sản phải đủ đảm bảo cho dư nợ vay tránh trường hợp khách hàng trả nợ khơng được thì món vay sẽ chuyển sang nhóm nợ cao tương ứng tỷ lệ trích dự phịng cao hơn.
Thứ ba, xử lý đối với các món vay khơng có khả năng thanh toán: Đây là giải pháp cuối cùng mà muốn hay không ngân hàng phải thực hiện để giảm thiệt hại xuống mức thấp nhất. Trước tiên ngân hàng phải tiến hành đánh giá lại tài sản đảm bảo, nếu giá trị tài sản không đủ đảm bảo khoản vay thì yêu cầu khách hàng nộp bổ sung tài sản. Việc xử lý tài sản đảm bảo tuy không đơn giản nhưng đến thời điểm này, các khoản vay mất khả năng thanh tốn khơng phải là đơn lẻ mà là các con số đến hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng. Vì vậy, cần phải có một biện pháp toàn diện áp dụng hết cho các trường hợp trên. Hiện tại NHNN đã thành lập Công ty Quản lý và Khai thác tài sản Việt Nam (VAMC). Nhiệm vụ của các NHTM là cần rà soát, đánh giá lại các món nợ, và tiến hành thủ tục chuyển nợ cho VAMC đối với các món nợ “cần bán”