2.1 Phân tích biến động của thị trường bất động sản
2.1.1 Biến động thị trường bất động sản thời gian qua trên địa bàn TP.HCM
2.1.1.1 Diễn biến
Giai đoạn từ năm 2007 đến năm 2010: giai đoạn khởi sắc sau đó là đi
vào đóng băng
Sau một thời gian đóng băng, đến năm 2007, thị trường bất động sản cũng đã ấm dần và rã đông. Quý I/2007 thị trường bắt đầu sôi động, nhiều giao dịch được thực hiện thành cơng. Người mua trong số đó là những người thu được khoản lớn từ những giao dịch trên thị trường chứng khốn, họ tìm kiếm biệt thự và nhà ở cao cấp bằng số tiền lời trên thị trường chứng khốn. Khơng chỉ những giao dịch mua bán nhà đất ở, ngay cả nhu cầu về đất xây dựng cơng sở, cơ quan cũng trở nên “nóng” khi giá thuê văn phòng ngày càng tăng. Nguyên nhân của việc tăng trưởng bất ngờ và mạnh mẽ của thị trường bất động sản năm 2007 một phần là do sự thay đổi của chính sách. Từ ngày 01/01/2007 Luật kinh doanh BĐS có hiệu lực, cùng với sự ra đời những quy định chính sách kinh doanh BĐS giúp các nhà đầu tư yên tâm hơn khi tham gia thị trường. Hành lang pháp lý cho thị trường ngày càng trở nên rõ ràng, hợp lý như Luật đăng ký BĐS, luật thuế sử dụng đất, Luật nhà ở, chính sách ưu đãi áp dụng cho Việt kiều mua nhà… đã được hồn thiện và bắt đầu có hiệu lực. Việc này phần nào tạo ra sự bùng nổ thị trường BĐS năm trong 2007.
Bảng 2.1: Kết quả chuyển nhượng giao dịch bảo đảm qua các năm Năm Hồ sơ đăng bộ chuyển
quyền sở hữu nhà ở và QSD đất ở
Hồ sơ đăng ký biến động đất đai (chuyển nhượng QSD đất) Giao dịch bảo đảm 2006 57.810 38.244 126.193 2007 111.899 111.120 181.097 2008 90.657 87.965 100.768 2009 109.785 89.760 111.678 2010 120.890 111.657 190.765 2011 111.567 110.327 189.458 2012 78.950 67.546 100.578
Nguồn: Sở Tài Nguyên & Môi Trường TP.HCM Một nguyên nhân nữa là nguồn vốn FDI đầu tư vào Việt Nam tăng mạnh trong năm 2007 tạo tăng trưởng kinh tế ấn tượng cũng là một trong những nguyên nhân góp phần vào cơn sốt BĐS 2007.
Tuy nhiên, đến năm 2008 tình hình chuyển biến ngược lại do sự tác động của thị trường chứng khốn. Khơng cịn nguồn thu nhập từ thị trường chứng khoán, thị trường BĐS bị cạn kiệt nguồn vốn. Thêm vào đó, nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt tín dụng chống lạm phát trở thành nguyên nhân dẫn đến tình trạng “ngủ đơng” đầu năm 2008. Thị trường khơng hẳn là đóng băng như giai đoạn 2004 - 2006 nhưng các giao dịch cũng chậm lại và BĐS bị rớt giá.
Biểu đồ 2.1: Số lượng các căn hộ chào bán qua các năm
Nguồn: CB Richard Ellis (Việt Nam) – Hội thảo thị trường nhà ở Sự sụt giảm của thị trường khiến nhiều nhà đầu cơ “lướt sóng” gặp cảnh lao đao. Năm 2008 tuy mở ra chặng đường gian truân cho bất động sản nhưng vẫn còn bỏ ngõ thị trường nhà ở vừa túi tiền cho người có thu nhập ổn định.
Năm 2009 thực sự là thời điểm khó khăn của ngành BĐS. Theo đó, địa ốc khơng dễ quay trở lại thời kỳ vàng son, cũng như phải đối phó với nguy cơ tiếp tục giảm giá vì giá BĐS lúc này tuy đã giảm nhưng được đánh giá là vẫn cịn rất cao. Nhà đất sẽ hình thành giá mới “mềm” hơn để kích cầu và tự cứu chính mình.
Bước sang năm 2010, với sự ra đời của Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở và thông tư 16 được ban hành năm 2010 giúp thị trường bất động sản minh bạch và thuận lợi hơn. Tuy nhiên, thị trường bất động sản trong giai đoạn này mặc dù có những khơi phục so với trước đó nhưng cũng khá buồn tẻ. Tại TP.HCM 2010, thị trường vẫn quay lưng với căn hộ cao cấp. Thị trường văn phòng hạng A trong năm rơi vào tình trạng ế ẩm và bắt buộc phải giảm giá. Lượng căn hộ trống ở các hạng đều tăng.
Biểu đồ 2.2: Tình hình căn hộ cho thuê qua các năm
Nguồn: CB Richard Ellis (Việt Nam)
Giai đoạn từ năm 2011 đến 09/2013 : Giai đoạn khủng hoảng
Năm 2011, trước áp lực phải kiểm sốt lạm phát và bình ổn kinh tế vĩ mơ, ngày 24/02/2011 Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 11/NQ-CP và ngày 01/03/2011. Thống đốc NHNN đã ban hành chỉ thị 01, theo đó ngân hàng siết chặt tín dụng, giảm tốc độ và tỷ trọng cho vay phi sản xuất, nhất là lĩnh vực BĐS so với năm 2010 (tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối đa đến 31/12/2011 là 16%). Biện pháp này đã gây khó khăn lớn cho thị trường BĐS Việt Nam. Khó khăn được đẩy lên gấp đơi khi việc thực hiện thắt chặt tổng cầu thông qua thắt chặt nguồn tín dụng nhưng lại khơng có các kênh hấp thu tài chính thay thế. Năm 2011 cũng đánh dấu một năm giảm sút nghiêm trọng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS, và là năm đạt con số thấp nhất trong 5 năm qua. Đây được coi là thời điểm thị trường BĐS thực sự suy giảm nghiêm trọng.
Bảng 2.2: FDI vào lĩnh vực bất động sản qua các năm
(Đơn vị: Tỷ USD)
Năm 2008 2009 2010 11/2011
FDI vào lĩnh vực BĐS 23,6 7,6 6,8 0,464
Bước sang năm 2012, thị trường nhà đất sụt giảm giá nghiêm trọng và các doanh nghiệp đã chuyển hướng xuôi dần theo thị phần căn hộ giá rẻ. Các dự án căn hộ giá rẻ phần nào giúp thị trường bớt phần ảm đạm. Tuy nhiên giai đoạn 2012- 2013 số lượng hàng tồn kho đạt mức cao kỷ lục trong những năm vừa qua và tiến độ hồn thành các dự án vẫn cịn chậm chạp. Hầu hết các dự án đều chậm tiến độ giao nhà so với cam kết, thi công chậm do thiếu vốn, trước tình trạng này xảy ra hiện tượng “tâm lý e ngại” của người dân, đối với những người có nhu cầu mua nhà ở thực sự thì họ vẫn chưa mạnh dạn lựa chọn các dự án chưa hoàn thành, điều này thúc đẩy các chủ đầu tư phải giảm giá để giải phóng những căn hộ sẵn có từ đó có nguồn vốn tiếp tục xây dựng.
Biểu đồ 2.3: Số lượng BĐS tồn kho qua các năm
Nguồn : CB Richard Ellis (Việt Nam)
Đến cuối năm 2012 trên địa bàn TP.HCM có khoảng 28.000 căn hộ tồn kho. Theo cuộc khảo sát gần đây, tính đến 30/06/2013 trên địa bàn có trên 10 doanh nghiệp tồn kho ở mức hàng nghìn tỷ đồng.
Đến năm 2013 thị trường giảm giá mạnh, đặc biệt các căn hộ thuộc phân khúc cao cấp, diện tích càng lớn thì giá càng phải giảm nhiều hơn, tuy nhiên thị trường vẫn cịn trong tình trạng ảm đạm.
Biểu đồ 2.4: Thay đổi giá chào bán căn hộ qua các năm
Nguồn : CB Richard Ellis (Việt Nam)
2.1.1.2 Những điểm bất ổn tồn tại
Nhìn chung, thị trường BĐS Việt Nam thời gian qua đã có những bước phát triển nhất định, phần nào đáp ứng được nhu cầu giao dịch BĐS của nền kinh tế trong quá trình đất nước bước vào giai đoạn đổi mới và hội nhập kinh tế quốc tế. Tuy nhiên sau một thời gian phát triển thị trường BĐS đã bộc lộ những khiếm khuyết và chưa thực sự ổn định, còn tồn tại nhiều bất cập, cụ thể:
- Tính minh bạch của thị trường BĐS trong tất cả các khâu hoạt động của thị trường từ hoạt động đầu tư, tạo lập BĐS đến hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê BĐS còn nhiều hạn chế. Các hoạt động dịch vụ mơi giới BĐS hình thành và phát triển tự phát. Việc mua bán chủ yếu được thực hiện theo hình thức trao tay, khơng đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Hệ thống thơng tin về thị trường BĐS cịn mỏng, việc cung cấp thông tin chưa minh bạch, chưa cụ thể, chưa công khai và tổ chức dịch vụ cho thị trường còn nhiều hạn chế.
- Tình trạng đầu cơ khơng ít ở các địa phương, đặc biệt tại các khu đô thị lớn dẫn đến sự hoạt động của thị trường BĐS thiếu tính bền vững và ổn định;
- Báo cáo không thực tế : Trong khi những báo cáo được công bố hầu như liên tục của Bộ Xây dựng chỉ cho thấy con số tồn kho căn hộ vào khoảng 40.000 căn, thì con số thống kê của một số hãng tư vấn bất động sản quốc tế có văn phịng ở Việt Nam như CBRE hay Savills lại xác thực hơn nhiều. Nhìn chung, có thể đang tồn đến 200.000 căn hộ thuộc các phân khúc, trong đó có đến 70% thuộc về phân khúc cao cấp và trung cấp
- Tính cạnh tranh của thị trường BĐS cịn thấp, nhất là đối với thị trường sơ cấp. Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư mặc dù đã được quy định trong một số văn bản quy phạm pháp luật, tuy nhiên việc áp dụng trong thực tiễn còn nhiều hạn chế, thậm chí có những vấn đề chưa được triển khai;
- Công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch phát triển khu dân cư thực hiện còn dàn trải, mới tập trung làm quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết và thường xuyên phải điều chỉnh;
- Hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, chồng chéo đối với thị trường BĐS, hệ thống thuế chưa được đổi mới, hệ thống đăng ký BĐS đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để quản lý công khai, minh bạch; cán bộ quản lý đất đai còn nhiều yếu kém, chưa phục vụ tốt cho nhân dân, còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về đất đai;
- Giá BĐS, đặc biệt là giá nhà ở còn cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức phát triển của nền kinh tế từ đó gây ảnh hưởng trực tiếp đến việc tạo lập nhà ở của đại bộ phận người lao động thu nhập thấp, người nghèo tại khu vực đơ thị gặp nhiều khó khăn;
- Thị trường BĐS phát triển chưa đảm bảo sự cân đối, các nhà đầu tư chỉ tập trung quan tâm tới các dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới để bán cho những người có thu nhập cao. Trong khi đó, các dự án nhà ở để bán trả góp hoặc cho thuê dành cho các đối tượng có thu nhập thấp chưa được quan tâm đúng mức và chỉ mới được quan tâm giai đoạn gần đây sau khi có chính sách ưu đãi của Chính Phủ;
2.1.1.3 Nguyên nhân tồn tại những điểm bất ổn
Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cho thấy, những cơn sốt giá nhà ở một vài năm vừa qua, lợi nhuận trong kinh doanh bất động sản cao đã phát đi những tín hiệu sai lệch về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự của thị trường dẫn đến các doanh nghiệp đã đổ xô vào đầu tư phát triển bất động sản, kể cả các doanh nghiệp khơng có kinh nghiệm và năng lực tài chính; dư nợ cho vay các dự án bất động sản tăng nhanh; việc tập trung đầu tư quá lớn vào phân khúc bất động sản cao cấp, việc cấp phép phát triển dự án tại các địa phương thiếu căn cứ vào nhu cầu của thị trường, thậm chí nhiều địa phương cấp phép dự án nhà ở với quy mơ lớn tại những nơi chưa có hạ tầng kỹ thuật và xã hội đủ để phục vụ cho những nhu cầu tối thiểu về nơi ở, đã tạo nên những khu nhà ở bỏ hoang, lãng phí đất đai, tiền của của xã hội.
Tình trạng phát triển đô thị thiếu quy hoạch, kế hoạch, phát triển tự phát còn diễn ra phổ biến. Các dự án phân lô, huy động vốn tràn lan tạo nên nguồn cung ảo tăng vọt và nhiễu thông tin dự án, góp phần làm cho thị trường phát triển thiếu lành mạnh.
Hệ thống tài chính bất động sản chưa hoàn thiện, nguồn vốn cho thị trường bất động sản chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và huy động của người dân, chưa có nguồn tín dụng trung và dài hạn để hỗ trợ doanh nghiệp và người dân trong tạo lập nhà ở. Khi nguồn tín dụng từ ngân hàng bị hạn chế, nhất là khi lãi suất ngân hàng tăng cao dẫn đến khó khăn cho thị trường.
2.1.2 Quan niệm và dự báo biến động thị trường bất động sản trong thời gian tới tới
Các chuyên gia kinh tế tin rằng, nửa cuối năm 2013 và sang năm 2014 nền kinh tế cơ bản sẽ có sự chuyển giao tích cực hơn, kể cả thị trường trong nước cũng như nước ngoài, do kết quả nỗ lực từ những chính sách, từ phía doanh nghiệp cũng như từ các nước và bối cảnh chung của kinh tế thế giới.
Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản Việt Nam cũng sẽ nhận được những xu hướng tích cực hẳn so với năm 2012. Điều này thể hiện qua các yếu tố:
Thứ nhất, giá BĐS tiếp tục giảm, đặc biệt là thị trường BĐS cao cấp sắp có làn sóng giảm giá mới
Gần đây, với nguồn cung dồi dào trên thị trường cùng với đó là sức ép gánh nặng nợ nần, thị trường thanh khoản kém. Để giải quyết bài toán đầu ra, xử lý hàng tồn kho, nhiều nhà đầu tư thứ cấp đã chấp nhận hạ giá bán căn hộ xuống khoảng 30% so với cùng kỳ năm trước. có những phân khúc, những loại bất động sản giảm tới 50 – 60% và vì thế nó sẽ gần với chi phí thực, gần hơn với khả năng mua sắm của người dân, kích thích người dân coi đó là một khoản đầu tư tích cực.
Thứ hai, sự điều hành của nhà nước
Vốn đầu tư bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung cũng đang có xu hướng hạ nhanh do sự quyết liệt của Chính phủ cũng như Ngân hàng Nhà nước trong việc chỉ đạo hạ lãi suất cho vay, tạo điều kiện nâng sức thanh khoản của thị trường cho những người có nhu cầu.
Thứ ba, phát triển căn hộ cấp thấp, nguồn cung ở phân khúc này sẽ
tăng cao
Nhiều chuyên gia cho rằng phân khúc căn hộ trung bình đang dần ấm lên một phần không chỉ do tác động từ gói 30.000 tỷ đồng, mà do nhu cầu bức bách về chỗ ở của người dân. Sau thời gian chờ đợi thị trường “chạm đáy” đây là thời điểm người dân quyết định mua nhà với nhiều chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư.
Vì thế cùng với gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng và cầu thực tế về nhà ở cho người có thu nhập trung bình, Các doanh nghiệp TP.HCM đang và sẽ đua nhau giành thị phần căn hộ giá rẻ, đây là một thị trường tiềm năng; sẽ trở thành mũi nhọn, là xu hướng của thị trường địa ốc năm 2013 và trong các năm tiếp theo.
Thứ tư, nhu cầu về đất ở sẽ gia tăng
Dân số Việt Nam tăng rất nhanh trong khi BĐS về nhà đất không thay đổi, như vậy nhu cầu về đất ở sẽ gia tăng. Hơn nữa, Chính phủ ra quyết định sẽ giữ bằng được 3,8 triệu hecta đất nông nghiệp nghĩa là điều chỉnh đất nông nghiệp và đất ở ngày càng giảm dần, nhu cầu về đất nhà ở ngày càng sẽ tăng lên. Đây là tiềm năng
rất lớn, nó sẽ kích thích đầu tư dài hạn, kể cả phía người mua cũng như người bán; sẽ là một trong những cơ hội kích thích thị trường bất động sản năm 2014.
Thứ năm, sự dịch chuyển xu hướng sống ra vùng ven
Nếu như trước đây người dân thường sống tập trung tại các quận trung tâm của thành phố thì hiện nay xu hướng này đã có nhiều thay đổi. Sở dĩ, người dân lựa chọn sống tại các quận ngoại thành bởi vì họ sẽ có được khơng gian sống thống đãng, quy hoạch hạ tầng hiện đại, tiện ích đầy đủ…nhưng di chuyển về trung tâm vẫn rất nhanh chóng và thuận lợi. Chủ trương mở rộng nội thành, giãn dân cư từ các quận nội thành cũ ra các quận mới, quận ven và ngoại thành được UBND TP.HCM đặc biệt quan tâm. Để tiến hành giãn dân Thành phố chú trọng bằng việc đầu tư