Về phía những nhà kinh doanh bất động sản

3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng mục đích kinh doanh bất động

3.2.4 Về phía những nhà kinh doanh bất động sản

3.2.4.1 Tăng cường huy động nguồn vốn

Trong điều kiện thị trường BĐS đang thiếu vốn như hiện nay, đối với các chủ dự án, doanh nghiệp đang thực hiện dự án BĐS cần tăng cường huy động nguồn vốn từ các nhà đầu tư tiềm năng (các chủ đầu tư các căn hộ, các chủ đầu tư thứ cấp), hạ giá thành đấu thầu sản phẩm, thúc đẩy hồn thiện móng cơng trình theo đúng tiêu chuẩn và quy định của Nhà nước, đáp ứng yêu cầu pháp luật để có thể huy động tiền ứng trước từ các nhà đầu tư tiềm năng. Đối với dự án phân lơ bán nền thì phải làm xong hạ tầng mới được huy động vốn, đối với dự án xây nhà thì phải xong hạ tầng và phần móng mới được huy động vốn, hơn nữa huy động vốn phải theo tiến độ cơng trình. Hiện nay nguồn tiền từ các nhà đầu tư tiềm năng là rất lớn nhưng chưa được khai thác và tận dụng.

3.2.4.2 Tái cơ cấu danh mục đầu tư

Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cho thầu lại dự án dưới dạng nhà thầu phụ hoặc nhượng lại dự án, hoặc liên doanh, liên kết. Trong bối cảnh hiện nay, việc tái cơ cấu danh mục đầu tư, liên doanh, liên kết tạo tiềm lực để dứt điểm từng công trình, quay vịng vốn, thu hút thêm nguồn lực từ bên ngoài thị trường BĐS là một trong những giải pháp rất cần thiết để tạo bước đột phá phát triển thị trường BĐS.

3.2.4.3 Rút ngắn thời gian thực hiện dự án

Trên thực tế, nguyên nhân làm chậm trễ, kéo dài thủ tục thực hiện các dự án có 60% là do cơ chế thủ tục, trong đó, chiếm 30% lỗi là do bộ máy cơng quyền, cịn lại 40% là do lỗi của các doanh nghiệp. Chính vì vậy, bản thân các doanh nghiệp phải

tự ý thức được vai trò của mình trong việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án để tăng tốc độ chu chuyển vốn.

3.2.4.4 Ứng dụng công nghệ hiện đại để tăng năng suất lao động

Tiết kiệm chi tiêu, sáng tạo tìm tịi các ngun, vật liệu thay thế; ứng dụng khoa học, công nghệ hiện đại để tăng năng suất lao động, qua đó góp phần giảm thiểu chi phí và hạ giá thành sản phẩm.

3.2.4.5 Chuyên nghiệp hóa trong hoạt động kinh doanh BĐS

Chuyên nghiệp hóa trong kinh doanh BĐS bao gồm cả kinh doanh BĐS và kinh doanh các dịch vụ liên quan đến BĐS như: đào tạo về nhân lực, các chính sách marketing, các dịch vụ đi kèm…

3.3 Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng ngồi mục đích kinh doanh bất động sản. doanh bất động sản.

3.3.1 Kiến nghị các cơ quan nhà nước

- Nhà nước chủ động đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội từ nguồn ngân sách nhà nước để cho thuê, thuê mua; đồng thời ban hành các cơ chế, chính sách ưu đãi để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. - Cần thực thi hóa các chính sách ưu tiên phát triển nhà ở xã hội. Trong thời

gian vừa qua, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước đã có sự phối hợp chặt chẽ để triển khai thực hiện các nhiệm vụ được giao theo Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. Theo đó, Bộ Xây dựng và NHNN đã ban hành các văn bản quy phạm pháp luật để tổ chức thực hiện gói tín dụng 30.000 tỷ theo Nghị quyết 02 của Chính phủ. Gói tín dụng ưu đãi là rất tích cực, ngồi việc hỗ trợ người thu nhập trung bình có nhà ở thì một số chủ đầu tư gặp sức ép tài chính cũng có thể điều chỉnh giá bán để thu hồi vốn. Tuy nhiên, đã được triển khai từ đầu tháng 6 đến nay, gói hỗ trợ 30.000 tỷ chưa thực sự tiếp cận được các đối tượng cần vay vốn để mua nhà ở thực. Do đó, cần quy định rõ về các đối tượng cụ thể nào được ưu tiên tham gia chương trình trước, ví dụ như: Cán bộ đồn, thanh niên mới lấy vợ, lấy chồng cần mua hoặc những người được hội phụ nữ, cựu chiến binh giới thiệu thì

cho mua trước. Như vậy, ít nhất độ tin cậy tốt hơn vì người ta bình xét sát với cuộc sống hơn ngân hàng. Hơn nữa, việc xét như vậy sẽ tạo ra sự ưu tiên cho người cần nhất được vay mua trước. Thơng qua đó, vị thế của các đồn thể cũng được tăng cường vì mang lại quyền lợi cho những người tham gia…

- Nghiên cứu sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện chính sách đất đai, đặc biệt là những nội dung quan trọng liên quan đến lĩnh vực phát triển nhà ở xã hội, như bồi thường, giải phóng mặt bằng; lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; cơ chế tạo quỹ đất sạch; kiểm tra rà soát và thu hồi quỹ đất sử dụng lãng phí để bố trí, khai thác có hiệu quả; hồn thiện chính sách tài chính, thuế liên quan đến đất đai … để đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng.

- Nghiên cứu, hoàn thiện cơ chế, chính sách về tài chính, thuế liên quan đến phát triển nhà ở xã hội (nhà ở thu nhập thấp, nhà ở cho thuê, nhà ở cho cơng nhân khu cơng nghiệp…); nghiên cứu, xây dựng chính sách thuế nhà ở nhằm hạn chế đầu cơ.

- Bố trí quỹ đất để đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, người nghèo và các đối tượng chính sách xã hội trên phạm vi địa bàn.

- Nghiên cứu và đề xuất ban hành cơ chế bảo hiểm đối với tài sản thế chấp, bảo hiểm và bảo lãnh các khoản vay thế chấp phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế của đất nước nhằm khuyến khích các định chế tài chính tăng cường cho vay lĩnh vực nhà ở xã hội.

- Chính phủ có các cơ chế, chính sách hỗ trợ nguồn vốn ban đầu để thành lập và vận hành cơ quan tái cho vay thế chấp nhà ở làm động lực thúc đẩy thị trường sơ cấp phát triển và chuẩn bị cho sự ra đời và vận hành của thị trường thế chấp thứ cấp. - Nhà nước nên nghiên cứu và thành lập Tổng công ty phát triển nhà ở xã hội

và quỹ tiết kiệm phát triển nhà ở xã hội để đẩy nhanh việc triển khai thực hiện chương trình phát triển nhà ở xã hội cho người dân.

- Chính sách tiền tệ cần được vận hành chặt chẽ, linh hoạt, nhất quán và có kế hoạch phân bổ đều nhằm đảm bảo tăng trưởng tín dụng BĐS ổn định, có chất lượng; tăng cường quản lý rủi ro và kiểm sốt hiệu quả dịng tín dụng vào bất động sản, hồn thiện cơ chế, chính sách nhằm khai thác và huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngồi nước cho phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng.

- Xây dựng hệ thống cho vay thế chấp nhanh gọn, hiệu quả, an toàn và dễ tiếp cận; bảo đảm việc kiểm soát và thu hồi nợ các khoản vay thế chấp; hệ thống hóa hoạt động thế chấp BĐS trong hệ thống các tổ chức tín dụng; tiêu chuẩn hóa các cơng cụ và quy trình cho vay thế chấp bất động sản.

- Nghiên cứu xây dựng và ban hành hệ thống tiêu chí thẩm định các khoản cho vay nhà ở xã hội để áp dụng thống nhất trong toàn quốc.

- Có biện pháp khuyến khích các ngân hàng thương mại đa dạng hóa các sản phẩm tài chính nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, nâng cao năng lực tổ chức, áp dụng các công nghệ và phương pháp quản lý tiên tiến, hiện đại vào việc cho vay nhà ở xã hội.

3.3.3 Giải pháp của các Ngân hàng Thương Mại trên địa bàn Tp.HCM

- Tín dụng BĐS phân thành hai hình thức khá rõ, đầu cơ và đầu tư. Các ngân hàng cần hạn chế tối đa cho vay đầu cơ vốn mang tính bất ổn và chứa đựng nhiều rủi ro. Nguồn trả nợ chủ yếu được xác định từ việc mua bán, chuyển nhượng BĐS mà khơng có những hoạt động đem lại nguồn thu ổn định. Chính những hoạt động đầu cơ này đã tạo nên những cơn sốt BĐS thời gian qua, làm tăng tính rủi ro cho thị trường này.

- Có cơ chế, chính sách ưu đãi lãi suất cho người thu nhập thấp vay tiền mua nhà ở xã hội thế chấp bằng chính nhà mua.

- Xây dựng quy trình cho vay riêng đối với lĩnh vực nhà ở xã hội, đơn giản hóa thủ tục cho vay, kéo dài thời gian cho vay để phù hợp với tiền lương, thu nhập của các đối tượng mua nhà ở xã hội.

- Tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội có thể tiếp cận các gói tín dụng hỗ trợ lãi suất từ phía Chính Phủ và NHNN (hiện tại là gói tín dụng 30.000 tỷ đồng)

- Cần nghiên cứu thêm hình thức "chuyển nợ" từ nhà đầu tư sang người mua nhà bằng cách ký lại khế ước vay giữa ngân hàng với nhà đầu tư sang khế ước vay giữa ngân hàng với người mua nhà. Bằng cách này sẽ không làm tăng tỉ trọng tín dụng bất động sản nhưng sẽ tạo thanh khoản cho nhà đầu tư có vốn để tái đầu tư, trong đó có đầu tư nhà ở xã hội.

3.3.4 Kiến nghị đối với các chủ đầu tư nhà ở Xã hội

- Các doanh nghiệp khi đầu tư, triển khai dự án nhà ở xã hội phải dựa trên nghiên cứu thông tin thị trường và cần đảm bảo tuân thủ quy luật cung cầu của thị trường nhằm mục đích đảm bảo an sinh xã hội, góp phần ổn định xã hội, mang lại hiệu quả kinh doanh.

- Nâng cao tiềm lực tài chính, hạn chế sự phụ thuộc vào nguồn tín dụng, nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp.

- Tận dụng tối đa các nguồn vốn ưu đãi của Chính phủ. Các doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội khi được hưởng những chính sách ưu đãi của Nhà nước về thuế, đất đai, tài chính,…thì phải tn thủ các quy định, quy chuẩn, tiêu chuẩn do các cơ quan quản lý nhà nước ban hành.

3.3.5 Giải pháp đối với những người đi vay mua nhà ở thực sự

Thời gian qua Chính Phủ có nhiều chính sách ưu đãi cho nhu cầu nhà ở Xã hội dành cho người thu nhập thấp có nhu cầu về nhà ở thực sự, điển hình là gói ưu đãi tín dụng 30.000 tỷ áp dụng vào tháng 6 năm 2013. Tuy nhiên hiện nay nhiều người dân muốn vay tiền từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ vẫn không thể tiếp cận được vì khơng rõ phương thức, thủ tục và điều kiện cụ thể để được vay vốn.

Như vậy, về phía những người có nhu cầu vay vốn mua nhà ở thực sự cần phải biết “chủ động” tìm hiểu về quy định của các gói ưu đãi, xem xét mình có đáp ứng đủ điều kiện hay chưa? Tìm hiểu về thủ tục làm hồ sơ, vay vốn. Nâng cao kiến thức,

hiểu biết về pháp lý, thị trường bất động sản, tín dụng ngân hàng để nhanh chóng tiếp cận các chương trình ưu đãi của cơ quan nhà nước và từ phía các Ngân hàng. Khơng lợi dụng nguồn vốn ưu đãi của Chính phủ để mua nhà rồi bán lại (không

phải mua mục đích để ở) hưởng chênh lệch giá, làm mất ý nghĩa hỗ trợ của nhà nước dành cho những người có nhu cầu về nhà ở thực sự.

Người dân phải biết tiết kiệm, tham gia quỹ tiết kiệm nhà ở để đảm bảo nguốn vốn tự có thường là tối thiểu 20 - 30% , đáp ứng kịp thời các nhu cầu cho vay của Ngân hàng ngay khi tham gia các gói tín dụng ưu đãi.

3.4 Giải pháp hỗ trợ

3.4.1 Về quy định nhận và quản lý tài sản đảm bảo

Thế chấp nhà ở dự án hình thành trong tương lai là một giải pháp quan trọng đối với thị trường BĐS nhưng còn chứa đựng nhiều rủi ro. Muốn hạn chế tối đa những rủi ro đó, cần nhanh chóng thực hiện các giải pháp sau:

- Xây dựng văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn về bảo đảm tiền vay bằng QSD đất và tài sản gắn liền trên đất phù hợp quy định của Luật Đất đai và Bộ Luật dân sự mới.

- Hướng dẫn, quy định rõ các loại giấy tờ cần thiết chứng minh tài sản đủ điều kiện làm TSBĐ.

- Cần nâng cao và phát huy vai trị của kiểm sốt nội bộ, khơng chỉ kiểm tra hồ sơ sau cho mà cịn phải có chức năng ngăn ngừa, khuyến cáo rủi ro trong toàn hệ thống.

- Đối với BĐS là tài sản hình thành trong tương lai, cần xác định rõ tính pháp lý, khả năng tài sản có thể xác lập đầy đủ quyền sở hữu/sử dụng của bên bảo đảm sau khi nhận thế chấp. Cụ thể, cần quy định chủ đầu tư và người mua nhà của một dự án chỉ được thế chấp nhà ở HTTTL thuộc dự án đó cho một ngân hàng nhằm tạo thuận lợi cho việc kiểm soát thế chấp và đăng ký thế chấp, tránh trường hợp một dự án hoặc một nhà ở đồng thời thế chấp nhiều lần, tại nhiều ngân hàng. Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải ký hợp đồng hợp tác với ngân hàng trong việc cho vay, quản lý tài sản thế chấp là nhà ở HTTTL. Sự thận trọng của ngân hàng là bắt buộc do những

qui định pháp lý chưa rõ ràng và việc hiểu, thực thi các qui định pháp luật của các cơ quan hữu quan còn chưa thống nhất.

3.4.2 Về cơ chế định giá tài sản bảo đảm

Có qui định và thực hiện nghiêm túc việc đánh giá lại giá trị tài sản bảo đảm, ít nhất phải 6 tháng/lần, trường hợp giá BĐS biến động bất thường có thể làm ảnh hưởng đến việc đảm bảo của khoản vay thì phải đánh giá liên tục, yêu cầu khách hàng bổ sung tài sản bảo đảm và/hoặc trả nợ trước hạn tương ứng với giá trị tài sản bị giảm sút sau khi đánh giá lại và trích lập dự phịng rủi ro đầy đủ.

Những dự án BĐS thường có mức vốn đầu tư lớn mà việc thẩm định đòi hỏi trình độ chun mơn rất cao, u cầu cán bộ tín dụng (CBTD) phải nắm vững các qui định pháp lý, hành chính, định mức xây dựng, đơn giá vật liệu, dòng tiền và nhiều những vấn đề khác liên quan đến dự án. Điều này phần lớn vượt quá khả năng, kinh nghiệm và năng lực giám sát của CBTD, những người có vai trị quyết định khoản vay trong ngân hàng.

Nhiều ngân hàng nhỏ, yếu năng lực cạnh tranh buộc phải xem việc định giá tài sản thế chấp cao, đơn giản hóa thủ tục và rút ngắn thời gian thẩm định, cho vay là phương thức cạnh tranh. Việc thẩm định trở nên sơ sài, chiếu lệ, định giá tài sản theo giá thị trường. Hậu quả là, chỉ cần khách hàng chậm trả lãi 1-2 tháng hoặc giá BĐS giảm từ 5-10% thì giá trị thực của tài sản khơng cịn bảo đảm đủ cho khoản vay. Khi nợ quá hạn xảy ra, các ngân hàng lại tìm cách đảo nợ, điều chỉnh kỳ hạn trả nợ, gia hạn nợ, chuyển nhóm nợ và trích lập dự phịng rủi ro sai qui định khiến khả năng thu hồi càng khó khăn, kéo dài.

3.4.3 Về trình tự, thủ tục thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm hạn chế rủi ro phát sinh. rủi ro phát sinh.

- Xây dựng Phòng quản lý rủi ro và Phòng pháp chế vững mạnh, tập trung những con người có năng lực, kinh nghiệm, hiểu biết sâu rộng về hoạt động tín dụng và thị trường BĐS. Khắc phục những qui định manh mún của pháp luật bằng việc sàng lọc và qui định rõ những BĐS được nhận thế chấp. BĐS không được nhận thế chấp theo qui định của pháp luật hiện hành. Xây dựng chính sách quản lý rủi ro