NHTM trên địa bàn TP.HCM
2.4.1 Những thuận lợi
2.4.1.1 Hệ thống chính sách, pháp luật của nhà nước
- Hệ thống pháp luật liên quan đến quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh…bằng bất động sản ngày càng được bổ sung.
- Chính sách kinh tế, tài chính – tiền tệ của Nhà nước: Nhận được nhiều ưu đãi và sự quan tâm đặc biệt của Chính phủ, các cơ quan chức năng trên địa bàn và Ngân hàng Nhà Nước, ví dụ như: Trong năm 2012, lãi suất tiền gửi VNĐ đã giảm mạnh từ 12% xuống chỉ còn 8%, đây là động thái tích cực từ phía chính phủ nới lỏng chính sách tiền tệ nhằm hỗ trợ phát triển thị trường BĐS; Ngày 25/06/2013 Bộ Xây dựng đã có cơng văn số 1250/BXD-QLN hướng dẫn xác định đối tượng, điều kiện và trình tự thủ tục cho vay mua nhà trong gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, cứu cánh cho các doanh nghiệp BĐS trong việc xử lý hàng tồn kho và góp phần xử lý nợ xấu cho các Ngân hàng Thương mại, vv…
2.4.1.2 Lợi thế có sẳn của các NHTM trên địa bàn
- Năng lực tài chính và quy mô hoạt động của các ngân hàng trên địa bàn tiếp tục được củng cố và phát triển trong điều kiện nền kinh tế khó khăn.
- Có những bài học từ những cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất dưới chuẩn diễn ra ở Mỹ, và các nước lân cận giúp các NHTM trên địa bàn đã thận trọng hơn trong cho vay BĐS.
- Trước sức ép cạnh tranh giữa các ngân hàng, đòi hỏi các ngân ngày càng nâng cao chất lượng tín dụng dưới nhiều hình thức khác nhau: về hệ thống quản lý, về phân loại nợ và trích lập dự phịng, nâng cao trình độ cán bộ tín dụng, đa dạng
hóa các danh mục sản phẩm,…để đáp ứng yêu cầu phát triển trong lĩnh vực tài chính tín dụng trong xu thế hội nhập quốc tế.
2.4.1.3 Môi trường kinh tế trên địa bàn TP.HCM rất thuận lợi
- TP.HCM là trung tâm kinh tế trọng điểm phát triển nhất khu vực miền Nam, nhu cầu cao về cao ốc văn phòng cho thuê phát triển
- TP.HCM là nơi tập trung lượng cư dân ở khắp mọi miền đất nước về lập nghiệp, nên tốc độ tăng dân số và tỷ lệ đơ thị hóa tăng nhanh nhất trong cả nước. Điều này kéo theo lượng cầu nhà ở về bất động sản ngày càng cao.
- Là địa điểm du lịch văn hóa, thu hút du khách nước ngoài cũng như khách du lịch trong nước, tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển dịch vụ khách sạn.
- Là nơi thu hút mạnh các nhà đầu tư nước ngoài, nên cơ sở hạ tầng được xây dựng đầy đủ và hiện đại, là lợi thế cho các nhà đầu tư xây dựng khu dân cư.
2.4.2 Những khó khăn
2.4.2.1 Những vướng mắc về thủ tục hành chính
Các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai từ trước đến nay được đánh giá là khá phức tạp và thiếu minh bạch gây ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lý người dân trong các giao dịch liên quan đến đất đai, nhà cửa, cụ thể như: công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, xây dựng các dự án tái định cư chậm trễ, cịn nhiều bất cập; cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa kịp thời; cơng tác thực hiện khung giá đất chưa thích hợp khi áp dụng vào thực tế cho các thành phần kinh tế (quá cao hay quá thấp) khi thực hiện ích lợi và nghĩa vụ ...
2.4.2.2 Khó khăn trong hoạt động cho vay của Ngân hàng
Nguồn vốn
Từ nửa đầu năm 2013 đến nay, tình hình cho vay BĐS của các NHTM vẫn chưa được cải thiện rõ rệt do thiếu nguồn vốn huy động. Nhu cầu vay BĐS chủ yếu là trung và dài hạn, trong khi đó nguồn vốn trung và dài hạn chỉ chiếm khỏang 30 – 35% tổng vốn huy động. Vì vậy các ngân hàng hiện nay dùng một phần nguồn vốn ngắn hạn để cho vay BĐS. Điều này không đáp ứng nhu cầu vay dài hạn của khách
hàng, nhất là đối với những doanh nghiệp kinh doanh BĐS, đồng thời rủi ro trong thanh khỏan cũng tăng theo.
Định giá bất động sản
Việc định giá bất động sản trong điều kiện thông tin bất cân xứng trên thị trường tồn tại phổ biến đang là nguy cơ gia tăng rủi ro cho hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng trên địa bàn. Do đó, việc xác định giá của từng hồ sơ tín dụng có bảo đảm bằng tài sản là bất động sản gặp nhiều rủi ro.
Vấn đề khó khăn trong đánh giá thu nhập thực của khách hàng
Trong giai đoạn hiện nay, khi thu nhập của đại bộ phận dân cư vẫn chưa được thanh toán qua ngân hàng, trong khi, nhu cầu cần xác định tổng thu nhập thực của khách hàng để làm căn cứ xét duyệt cho vay của ngân hàng đối với mỗi khách hàng vay vốn lại cực kỳ cần thiết. Chính vì lý do đó, về phía ngân hàng, thơng tin về thu nhập thực của khách hàng luôn là vấn đề đáng quan tâm và hết sức khó khăn trong việc xác định thơng tin.
2.4.2.3 Những vấn đề khác
Tâm lý đám đông của người dân. Đây là một vấn đề thể hiện rất rõ nét trong các hoạt động đầu tư ở Việt Nam. Hiện tượng người dân tranh mua, tranh bán theo tâm lý đám đông đã làm cho thị trường BĐS có những biến động bất thường, không phản ánh được giá trị thực của tài sản.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Trên cơ sở phân tích thực trạng hoạt động tín dụng BĐS của các ngân hàng thương mại trên địa bàn hiện nay, chương 2 đã điểm qua những diễn biến thị trường BĐS và thực trạng hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM trong những năm vừa qua. Từ đó cho ta thấy được sự phát triển của thị trường BĐS đồng thời đánh giá những mặt tích cực, thành tựu đóng góp cho nền kinh tế cũng như những hạn chế của hoạt động tín dụng BĐS, để từ đó đề xuất các giải pháp nhằm năng cao chất lượng hoạt động tín dụng bất động sản trong thời gian tới.
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM
3.1 Định hướng phát triển hoạt động tín dụng bất động sản trong thời gian tới 3.1.1 Định hướng phát triển hoạt động tín dụng bất động sản của Ngân hàng nhà nước
Thực hiện chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu, hệ thống ngân hàng đã và đang thực hiện quyết liệt các giải pháp điều hành chính sách tiền tệ chặt chẽ, thận trọng, linh hoạt.
- Nợ xấu cao ảnh hưởng đến khả năng luân chuyển vốn trong nền kinh tế và giảm hiệu quả kinh doanh của các tổ chức tín dụng.. Xử lý nợ xấu đang là một yêu cầu cấp thiết, NHNN cần phát huy vai trò của Công ty Quản lý tài sản các Tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC). Xử lý được nợ xấu sẽ góp phần hạ mặt bằng lãi suất, thúc đẩy tăng trưởng tín dụng lành mạnh và góp phần tháo gỡ khó khăn cho sản xuất, đưa nền kinh tế trở lại quỹ đạo tăng trưởng bền vững, phấn đấu đến 2015 có thể
đưa nợ xấu xuống mức kiểm soát được theo đúng quy định.
- Tích cực phối hợp với các Bộ, ngành liên quan trong việc xây dựng văn bản quy phạm pháp luật để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về cơ chế đối với hoạt động tín dụng: Xây dựng Thông tư hướng dẫn về thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; Xây dựng Thơng tư liên tịch hướng dẫn về xử lý tài sản bảo đảm, tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc về đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng và hợp đồng giao dịch bảo đảm…
- Việc triển khai cho vay hỗ trợ nhà ở còn vướng mắc, NHNN cần ban hành các văn bản hướng dẫn một cách cụ thể hơn về cách thức triển khai có hiệu quả cơ chế cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP, Thông tư số 11/2013/TT- NHNN và Thông tư số 07/2013/TT-BXD: Cho vay tái cấp vốn đối với các ngân hàng thương mại nhà nước với thời hạn và khối lượng hợp lý, phù hợp với tiến độ
giải ngân các khoản cho vay mua nhà ở; theo dõi sát tình hình thực hiện cho vay mua nhà ở để phối hợp với Bộ Xây dựng xử lý kịp thời các vướng mắc trong quá trình tổ chức thực hiện.
- Đánh giá chính xác về cung – cầu BĐS và các nhân tố tác động khác để ổn định giá cả thị trường, ngăn chặn tình trạng phát triển q nóng hay đóng băng của thị trường. Điều này sẽ tránh được rủi ro trong hoạt động tín dụng vì hiện nay thị trường BĐS của Việt Nam vẫn được đánh giá là thị trường chứa nhiều rủi ro.
3.1.2 Định hướng phát triển hoạt động tín dụng bất động sản của các NHTM trên địa bàn TP.HCM trên địa bàn TP.HCM
- Để thực hiện theo đúng chỉ đạo của NHNN và để hoạt động tín dụng bất động
sản tiếp tục được mở rộng, cung ứng vốn ngày càng nhiều hơn cho nền kinh tế, tạo nguồn lực phát triển kinh tế xã hội của thành phố, một số định hướng phát triển tín dụng bất động sản của các NHTM trên địa bàn TP.HCM như sau:
- Tăng trưởng tín dụng BĐS trong những năm tới là khơng cao do chính sách thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực theo chủ trương của Ngân hàng Nhà nước.
- Tập trung xử lý nợ xấu tín dụng bất động sản. Rà sốt lại các khoản vay, cơ cấu lại các khoản nợ, để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp sản xuất tiếp cận vốn tốt hơn.
- Tăng cường công tác thẩm định, giám sát vốn vay để đảm bảo vốn vay được sử dụng đúng mục đích ghi trong hợp đồng tín dụng; kiểm tra, kiểm tốn nội bộ về chất lượng tín dụng, kịp thời phát hiện khách hàng có biểu hiện khó khăn trả nợ để có biện pháp xử lý phù hợp.
- Thực hiện nghiêm túc quy định lãi suất tiền gửi tối đa, tiết kiệm chi phí để áp dụng lãi suất cho vay mới ở mức hợp lý; thực hiện đánh giá, rà soát dư nợ các khoản cho vay cũ, trên cơ sở khả năng tài chính, xem xét tiếp tục điều chỉnh giảm lãi suất cho vay để chia sẻ khó khăn đối với các doanh nghiệp và hộ dân.
- Rà soát lại các khoản vay, cơ cấu lại để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp sản xuất tiếp cận vốn tốt hơn. Tăng trưởng tín dụng sẽ chậm lại, sẽ tập trung cho
các doanh nghiệp sản xuất, xuất khẩu, nông nghiệp nông thôn…thông qua điều chỉnh cơ cấu, giảm bớt tín dụng BĐS, tín dụng vào chứng khoán.
- Mở rộng cho vay đối với những người thực sự có nhu cầu về nhà ở. Đặc biệt quan tâm và mở rộng cho vay với lãi suất ưu đãi cho các đối tượng vay có mức thu nhập thấp.
- Tích cực triển khai có hiệu quả cơ chế cho vay hỗ trợ nhà ở theo chủ trương của Chính Phủ và Ngân hàng Nhà nước: Nghị quyết số 02/NQ-CP, Thông tư số 11/2013/TT-NHNN và Thông tư số 07/2013/TT-BXD. Hướng dẫn và tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp cũng như các cá nhân đáp ứng điều kiện tham gia các chương trình ưu đãi tín dụng bất động sản hồn thành các thủ tục, hồ sơ vay vốn. Trong đó, chú trọng cơng tác hướng dẫn, giải thích chính sách để người dân hiểu đầy đủ và thực hiện đúng quy định; tổng hợp, phản ánh kịp thời những khó khăn, vướng mắc phát sinh gửi Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (qua Vụ Tín dụng) để xem xét, xử lý.
3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng mục đích kinh doanh bất động sản động sản
3.2.1 Về phía các NHTM
3.2.1.1 Xây dựng cơ chế cho vay riêng đối với lĩnh vực Bất động sản
- Tín dụng BĐS chịu ảnh hưởng trực tiếp từ thị trường BĐS, vì vậy các ngân hàng cần cập nhật thơng tin thị trường, các cơ chế chính sách điều tiết thị trường BĐS của Nhà nước để kịp thời xây dựng những cơ chế cho vay riêng đối với lĩnh vực bất động sản nhằm theo kịp với xu hướng của thị trường, phù hợp với định hướng chính sách của nhà nước đồng thời hạn chế thấp nhất rủi ro từ thị trường này mang lại.
- Liên kết giữa ngân hàng với các tổ chức kinh tế khác: Các ngân hàng có thể sử dụng chiến lược liên kết giữa ngân hàng với các công ty kinh doanh địa ốc, liên kết giữa ngân hàng với công ty bảo hiểm, vv… nhằm phát triển và nâng cao hiệu quả cho vay lĩnh vực bất động sản.
3.2.1.2 Thẩm định giá trị tài sản thông qua một công ty chuyên định giá hoặc bộ phận độc lập với bộ phận cho vay bộ phận độc lập với bộ phận cho vay
- Hiện nay, hầu hết các Ngân hàng có quy mơ lớn đã thành lập cơng ty con chuyên về định giá bất động sản. Tuy nhiên theo quy định của Ngân hàng đó, vẫn có những trường hợp không bắt buộc bất động sản thế chấp phải thông qua công ty đinh giá như: hồ sơ có giá trị vay nhỏ, hồ sơ có giá trị tài sản thế chấp nhỏ,…Thế nên trên thực tế, để tiết kiệm chi phí cho khách hàng, để tiến độ xử lý hồ sơ nhanh chóng và để tăng tính cạnh tranh với các ngân hàng khác thì đối với các trường hợp bất động sản không bắt buộc phải thơng qua cơng ty con định giá thì Ngân hàng thường tự định giá tài sản trên cơ sở chuyên viên định giá đồng thời là chuyên viên tín dụng. Trong khi bản thân các cán bộ tín dụng lại không được đào tạo chuyên môn về lĩnh vực này, hạn chế về nguồn thông tin về BĐS trên thị trường, do đó việc định giá BĐS kém hiệu quả, không khách quan và dễ gây rủi ro cho Ngân hàng. Chính vì thế, để nâng cao hiệu quả tín dụng BĐS, các ngân hàng cần thành lập công ty con chuyên về nghiệp vụ thẩm định giá tài sản hoặc thành lập phòng thẩm định BĐS để định giá BĐS một cách chuyên nghiệp, đồng thời xây dựng quy trình định giá BĐS gắn với thị trường, tạo điều kiện hỗ trợ cho cơng tác tín dụng đạt hiệu quả.
- Để thực sự hoạt động thẩm định có hiệu quả cũng cần phải tách biệt giữa chức năng quyết định cho vay với thẩm định tín dụng, chức năng thẩm định tín dụng BĐS và định giá tài sản đảm bảo. Khơng để lãnh đạo các phịng, ban trực tiếp thẩm định tín dụng nằm trong thành phần biểu quyết cho vay tại hội đồng tín dụng để đảm bảo tính khách quan trong việc thẩm định tín dụng BĐS.
3.2.1.3 Đối với hoạt động huy động vốn cho thị trường bất động sản
Tính tới thời điểm hiện nay, ngồi nguồn vốn chủ sở hữu thì vốn vay ngân hàng vẫn là nguồn vốn chính tài trợ cho các dự án kinh doanh bất động sản. Bài học kinh nghiệm từ thị trường chứng khoán cho thấy, để tránh những cú sốc về vốn cho thị trường, các NHTM cần thực hiện một số giải pháp để tăng cường các kênh huy động vốn cho thị trường bất động sản:
- Tăng cường huy động vốn trung và dài hạn của ngân hàng kết hợp với nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn. Nguồn vốn huy động kỳ hạn dài sẽ giúp các ngân hàng hạn chế được những rủi ro kỳ hạn khi cho vay đầu tư bất động sản, hạn chế sự thiếu hụt thanh khoản và sự phụ thuộc vào thị trường liên ngân hàng, chủ động trong hoạt động và thực hiện các mục tiêu kinh doanh. Cần