Xuất phát từ những đặc trưng của tín dụng BĐS, do đó bên cạnh những rủi ro thường xuất hiện trong hoạt động tín dụng nói chung thì hoạt động tín dụng BĐS cũng có những rủi ro mang tính đặc thù sau:
2.2.4.1 Rủi ro từ năng lực của cán bộ ngân hàng
- Các dự án đầu tư BĐS thường phức tạp, vốn đầu tư lớn đòi hỏi cán bộ thẩm định phải có trình độ chun mơn rất cao. Tuy nhiên nguồn nhân lực trong lĩnh vực ngân hàng ngày càng mang tính chất đại trà, thiếu chọn loc, trong đó nhiều nhân sự chưa có kinh nghiệm và không đúng chuyên môn đựơc đào tạo.
- Đạo đức nghề nghiệp: có một phần nhỏ cán bộ vì lợi ích cá nhân đã tìm cách lách quy định, thực hiện những khỏan cho vay chứa đựng nhiều rủi ro.
2.2.4.2 Rủi ro do quy trình cấp tín dụng
- Tại TP.Hồ Chí Minh hiện nay, tất cả các ngân hàng đều xây dựng qui trình cấp tín dụng từ Hội sở, sở giao dịch đến chi nhánh, phịng giao dịch. Tuy nhiên, vịêc thực hiện qui trình này cịn nhiều vấn đề. Hội đồng tín dụng phần lớn hoạt động khơng đúng vai trị.
- Việc thẩm định chính xác vốn đầu tư dự án là cực kỳ khó khăn nếu khách hàng cố tình che dấu bằng cách tăng chi phí dự tóan. Vì vậy có nhiều truờng hợp ngân hàng cấp vốn vượt nhu cầu của phương án và được bên vay sử dụng vào những mục đích khơng thể kiểm sốt.
- Phịng giám sát tín dụng của nhiều ngân hàng chưa có, chưa tách biệt chức năng giữa định giá tài sản và thẩm định tín dụng. Phịng giám sát tín dụng chỉ kiểm tra hồ sơ sau cho vay và khơng có chức năng ngăn ngừa, khuyến cáo rủi ro trong toàn hệ thống.
Các khoản cho vay BĐS thường là trung và dài hạn, trong khi hầu hết cơ cấu vốn huy động của các TCTD là vốn ngắn hạn (chiếm 80% vốn huy động), khi lãi suất thị trường có xu hướng tăng lên như trong thời gian qua, các ngân hàng sẽ phải gánh chịu rủi ro về lãi suất dẫn đến khả năng thanh Khoản của ngân hàng cũng bị ảnh hưởng.
2.2.4.4 Rủi ro do thiếu thông tin
Hiện tại, nguồn thơng tin đáng tin cậy mà các ngân hàng có thể khai thác đó là trung tâm tín dụng NHNN (CIC). Tuy nhiên, chất lượng thông tin không đáp ứng được yêu cầu, thông tin không cập nhật đúng đến thời điểm hiện tại. Bên cạnh đó, diễn biến thị trường BĐS khá phức tạp, thiếu ổn định và hệ thống thơng tin cịn nhiều hạn chế với độ tin cậy là rất thấp. Sự cộng hưởng của hai yếu tố trên có khả năng đẩy mức rủi ro tín dụng của các NHTM lên rất cao
2.2.4.5 Rủi ro về những thay đổi chính sách của cơ quan nhà nước
Thị trường BĐS rất nhạy cảm với các quyết định của cơ quan nhà nước. Ví dụ như chỉ thị của UBND TP.Hồ Chí Minh về “chấn chỉnh và tăng cường quản lý nhà nước về nhà đất trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh” đã khiến thị trường BĐS tại Tp.Hồ Chí Minh đóng băng trong thời gian dài. Bên cạnh đó, các quy định về quy hoạch cũng ảnh hưởng đến tính thanh khỏan và giá BĐS trong khu vực. Khi nhà nước áp dụng biện pháp thắt chặt tiền tệ, hạn chế cho vay BĐS thì thị trường BĐS đóng băng và nợ q hạn, nợ xấu tăng nhanh ở nhiều ngân hàng.
2.2.4.6 Rủi ro từ hệ thống luật pháp và việc thực thi luật pháp
Thủ tục công chứng
Việc công chứng tài sản bảo đảm cho khoản vay là một vấn đề nhạy cảm và có tác động mạnh đến việc giải quyết hồ sơ tín dụng cũng như thời gian giải ngân cho khách hàng. Mặc dù thủ tục công chứng về việc thế chấp bất động sản đã có nhiều cải tiến nhưng vẫn cịn phức tạp và chưa đồng bộ, như đối với thủ tục đăng ký thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất phải đăng ký tại Sở địa chính đối với đất, và thơng qua phịng Cơng chứng đối với tài sản gắn liền với đất, trong khi bất động sản là nhà ở chỉ thơng qua cơng chứng.
Tài sản hình thành trong tương lai
Là giao dịch được sử dụng nhiều trong hoạt động cho vay của các ngân hàng. Hoạt động này rất phù hợp với các doanh nghiệp nhỏ, vừa, vốn ít hoặc các doanh nghiệp cần vay vốn trên cơ sở những TSBĐ còn nhiều hạn chế. Tuy nhiên kể từ khi Luật cơng chứng năm 2006 được Quốc hội khố IX thơng qua ngày 29/11/2006 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2007 các ngân hàng gặp khó khăn trong việc công chứng các hợp đồng bảo đảm đối với tài sản hình thành trong tương lai. Theo quan điểm của cơng chứng viên thì đối tượng của hợp đồng, giao dịch phải là “có thật”, nghĩa vụ được bảo đảm là “có thật” và “phải được xác định cụ thể”, do vậy không thể công chứng các hợp đồng, giao dịch bảo đảm với tài sản hình thành trong tương lai vì đối tượng của các hợp đồng này có đặc điểm là tài sản hình thành trong tương lai và không thể xác nhận cho hợp đồng, giao dịch bảo đảm với quy định sẽ bảo đảm cho tất cả các nghiệp vụ phát sinh từ các hợp đồng tín dụng, giao dịch tiền vay được hình thành sau thời điểm xác lập giao dịch đó.
Rủi ro sau khi công chứng
Trong nhiều trường hợp ngân hàng đã làm đầy đủ thủ tục công chứng tài sản, nhưng sau này khi ra tòa mới biết tài sản đã cơng chứng cịn liên quan đến vụ án khác đã có phán quyết trước khi ngân hàng đi công chứng thế chấp tài sản này. Trong trường hợp này ngân hàng bị rủi ro trong khi trách nhiệm của các cơ quan công chứng chưa được quy định rõ ràng khi đã công chứng thế chấp một tài sản có tranh chấp trước cơ quan pháp luật.
Xử lý tài sản thế chấp là bất động sản
- Theo quy định, việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, ngân hàng không được quyền tự bán mà phải bán đấu giá thông qua trung tâm đấu giá, do đó mất nhiều thời gian, ảnh hưởng đến việc thu hồi nợ cho ngân hàng, phát sinh nhiều chi phí cho việc đấu giá.
- Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và bất động sản vẫn còn phụ thuộc rất nhiều vào Tòa án và các cơ quan pháp luật khi con nợ chây ỳ cố tình trì hỗn thời gian xử lý tài sản để thanh toán nợ.
- Luật có những quy định cụ thể về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, nhưng chưa qui định cụ thể về việc bán, xử lý tài sản hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó, bản thân việc ngân hàng nhận các tài sản hình thành trong tương lai là
các căn hộ chung cư, khu nhà ở làm bảo đảm cũng rất rủi ro do hầu hết các chủ đầu tư đều thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (chung cư, khu nhà ở hình thành sau này) cho ngân hàng ban đầu để xin tài trợ, đồng nghĩa với việc nhận thế chấp sau sẽ bị tun vơ hiệu nếu có tranh chấp xảy ra.