học kinh nghiệm thực tiễn ở Việt Nam
1.3.1 Tín dụng bất động sản tại Mỹ
Cuộc khủng hoảng bắt nguồn từ tình trạng bong bóng của thị trường nhà đất ở Mỹ (tình trạng này diễn ra khoảng 2005-2006). Xuất phát từ việc Ngân hàng cho vay quá dễ dãi và một niềm tin vào giá trị bất động sản sẽ tiếp tục tăng cao, đã tạo điều kiện cho các nhà đầu cơ đổ xô đi vay mua bán bất động sản, làm cho cung cầu mất cân đối, đẩy “bong bóng” bất động sản lại càng lên cao.
Nguyên nhân chính của cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ là do tín dụng bất động sản Mỹ đã phát triển ở một trình độ cao bằng nghiệp vụ chứng khốn hóa các khoản cho vay trên thị trường cầm cố, thế chấp thứ cấp. Thêm vào
đó, cơ chế cho vay lỏng lẽo, khơng xét khả năng tài chính chi trả của khách hàng. Điều này làm gia tăng quá nhanh nguồn tài trợ cho lĩnh vực bất động sản trong khi hệ thống kiểm sốt khơng theo kịp.
Cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ đã để lại cho nền kinh tế Mỹ và nền kinh tế toàn cầu những hậu quả khôn lường. Hàng loạt các Ngân hàng và quỹ đầu tư không chỉ ở Mỹ mà các nước khác trên thế giới rơi vào tình trạng thua lỗ nặng và phá sản. Nhiều Ngân hàng lớn trên thế giới đã bị quốc hữu hóa, các Ngân hàng lớn Châu Âu tiếp tục thua lỗ hàng tỷ Euro như tập đoàn cho vay bất động sản Hypo Real Estate, Ngân hàng IKB, DZ Bank, Deutsche Bank của Đức,… Chính phủ các nước Châu Âu cũng phải vào cuộc để cứu vãn tình thế, tránh một cuộc đổ vỡ hệ thống tài chính, suy thối kinh tế.
1.3.2 Tín dụng bất động sản tại Singapore
Singapore từng bùng nổ thị trường bất động sản vào cuối thập niên 1970, suy thoái giữa thập niên 1980. Lần bùng nổ thứ hai là vào đầu đến giữa thập niên 1990, suy thoái từ năm 1997 đến 2006. Từ năm 2007, đất nước này bắt đầu lần bùng nổ thứ 3. Năm 2007, thị trường nhà đất Singapore phát triển “nóng” nhất thế giới, khi giá bất động sản tăng 31%. Sự phát triển nóng của thị trường bất động sản, cùng với những cơn sốt nhà đất cuối của những năm cuối thập niên 90, một số tập đồn cơng ty từ chỗ vô danh đã phất lên nhờ giá trị bất động sản của họ tăng vụt và nhờ các ngân hàng đã không ngớt tung tiền cho vay. Thành công đến quá dễ dàng nên rất nhiều công ty kinh doanh ở lĩnh vực khác cũng đã nhảy vào ngành bất động sản mặc dù chưa có kinh nghiệm.
Các cơn sốt nóng lạnh của Singapore cũng bắt nguồn từ việc cho vay dễ dàng của các ngân hàng và tâm lý ai cũng cho rằng giá nhà sẽ lên cao. Bên cạnh đó, nghiệp vụ chứng khốn hóa bất động sản Singapore cũng đã phát triển đến trình độ cao. Các chính sách cho phát triển thị trường BĐS của Singapore cũng đồng bộ hơn, cho phép nhiều hình thức huy động vốn với những điều kiện dễ hơn.
Cuối năm 2010 đầu năm 2011, Chính phủ Singapore đã công bố những biện pháp chống đầu cơ nhà đất như: người bán nhà và căn hộ dưới 3 năm sau khi mua
sẽ phải đóng thuế 3% giá trị bán lại. Bên cạnh đó, số tiền tối đa ngân hàng có thể vay mua nhà giảm từ 80% xuống còn 70%,vv…. Tuy nhiên, giá bất động sản tại Singapore vẫn tăng liên tục bất chấp những nỗ lực của Chính Phủ.
1.3.3 Các bài học kinh nghiệm thực tiễn tại Việt Nam
Tín dụng cho thị trường bất động sản là điều cần thiết và tất yếu, song câu chuyện từ nước Mỹ, Singapore và các nước khác trên thế giới cho thấy rằng cơ chế cho vay quá dễ dãi cũng như chính sách tài chính, tiền tệ liên quan đến bất động sản nếu lỏng lẽo, không cân nhắc cũng như thiếu sự kiểm sốt đúng mức thì rất dễ dàng sẽ dẫn đến những rủi ro khôn lường. Rút kinh nghiệm từ những cuộc khủng hoảng này, Việt Nam trước hết cần phải chủ động phân tích, nghiên cứu đánh giá rủi ro, nhận dạng đầy đủ tác động của các cuộc khủng hoảng để phát huy các mặt tích cực, hạn chế tối đa những vấn đề có thể gây tác động tiêu cực đến nền kinh tế đất nước. Một vài các bài học kinh nghiệm sau đây được rút ra từ thực tiển các nước:
Đối với cơ quan nhà nước
Hình thành thị trường tài chính vững mạnh và được quản lý tốt. Đây được xem là chính sách quan trọng để Việt Nam có thể đối phó được trước bất kỳ một cuộc khủng hoảng tài chính nào.
Phát huy vai trị của Chính phủ, tăng khả năng quản lý vĩ mô một cách linh hoạt, khéo léo, ổn định giá cả của thị trường BĐS. Cần phải đưa ra những chính sách mang tính chất“ứng phó” trước những vấn đề nảy sinh của thị trường tài chính.
Nâng cao hiệu quả của việc ứng dụng hệ thống thông tin, dự báo và giám sát, cảnh báo an tịan, nhất là an tịan hệ thống tài chính – ngân hàng. Ngồi ra, cần luôn tỉnh táo với các tác động lan tỏa, dây chuyền của các sự kiện kinh tế trên thị trường trong nước và quốc tế.
Hồn thiện các chính sách đối với tín dụng BĐS: Thị trường BĐS là thị trường đặc biệt nhạy cảm với những chính sách và qui định của Nhà nước, từ các ban ngành trực tiếp (Bộ xây dựng, Bộ đầu tư,…) đến các ban ngành lĩnh vực liên quan (Ngân hàng, vốn, vật liệu xây dựng, trang thiết bị,…). Bất kỳ sự thay đổi của
các chính sách, qui định đều ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến q trình cấp tín dụng cho nền kinh tế.
Đối với ngân hàng nhà nước:
Ngân hàng nhà nước cần phát huy hết vai trị của mình trong việc điều hành chính sách tiền tệ, kiểm sốt hoạt động của các ngân hàng, cần sử dụng có hiệu quả các cơng cụ trên thị trường mở một cách chặt chẽ, thận trọng và linh hoạt để có giải pháp kịp thời, sẵn sàng ứng phó với mọi sự biến động đa dạng của nền kinh tế.
Đối với các NHTM
Ngân hàng cần có những chính sách tín dụng chặt chẽ, cần tuân thủ đúng các quy định và quy chế cho vay, để bảo đảm tính tuân thủ theo một tiêu chuẩn thống nhất.
Xác định tỷ trọng dư nợ cho vay hợp lý đối với các ngành nghề trong hoạt động cho vay của các ngân hàng.
Mặt khác, trong trường hợp khi thị trường BĐS đang “nóng”, việc định giá BĐS để cho vay là điều khó khăn. Các ngân hàng cần tuân thủ quy định và cẩn trọng trong việc xác định giá trị tài sản, xác định tỷ lệ cho vay tối đa so với giá trị tài sản thế chấp nhằm đề phòng khi thị trường sụt giảm, giá BĐS đang thế chấp sẽ giảm theo gây nên rủi ro cho ngân hàng và cả khách hàng, dẫn đến những hệ lụy khó ngờ.
Nâng cao quản trị rủi ro trong hoạt động tín dụng BĐS: Đa phần các ngân hàng đều tăng trưởng cao dư nợ tín dụng BĐS vào những giai đoạn thị trường BĐS phát triển nóng và ồ ạt. Các ngân hàng cần nâng cao hơn nữa công tác giám sát và quản trị rủi ro, dự báo và phòng ngừa rủi ro trong hoạt động, rủi ro thanh khoản, tạo sự ổn định và phát triển cho hoạt động ngân hàng.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Chương 1 chủ yếu giới thiệu về khung lý thuyết bất động sản, thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản thơng qua các khái niệm, đặc điểm và các nhân tố tác động cũng như các rủi ro tiềm ẩn. Tác giả liên hệ đến cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ và một vài nước trên thế giới, đúc kết kinh nghiệm thông
qua các giải pháp tài chính để tạo nền tảng lý luận làm cơ sở cho việc thực hiện các mục tiêu nghiên cứu của đề tài trong những chương tiếp theo.
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA CÁC NHTM TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM