2. Đỏnh giỏ, kết quả của cỏc cụng trỡnh nghiờn cứu cú liờn quan trực tiếp đến
1.5.3. Kinh nghiệm của Singapore [1]
1.5.3.1. Một vài nột về chế độ sở hữu đất đai và cỏc hỡnh thức sử dụng đất ở Singapore
Singapore là một đảo quốc - một quốc gia nhỏ nhất ở Đụng Nam Á - với tổng diện tớch đất tự nhiờn là 692,7 km2, dõn số khoảng 4,5 triệu người. Với quy mụ quốc gia nhỏ bộ và cú nhiều điểm đặc thự, Singapore khỏ thành cụng trong việc quản lý và điều tiết đất đai. Singapore cú chế độ sở hữu đất đai đa dạng: sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhõn. Phần lớn đất đai thuộc sở hữu nhà nước (khoảng 90% diện tớch đất tự nhiờn), phần diện tớch đất cũn lại thuộc sở hữu tư nhõn. Cho dự đất đai thuộc hỡnh thức sở hữu nào chăng nữa thỡ việc quản lý, sử dụng đất đều phải tuõn theo cỏc quy định về quy hoạch đất đai do Nhà nước ban hành. Phần lớn đất đai được sử dụng theo hỡnh thức Nhà nước cho thuờ đất với thời hạn thuờ xỏc định. Đối với đất nụng nghiệp thỡ thời hạn thuờ từ 10 - 20 năm hoặc thời hạn thuờ cú thể kộo dài đến 99 năm đối với đất ở, đất sử dụng vào mục đớch thương mại. Mặc dự ở Singapore, đất nụng nghiệp chỉ chiếm chưa đầy 2% tổng diện tớch tự nhiờn; vỡ thế việc thu hồi đất nụng nghiệp để chuyển sang mục đớch khỏc khụng nhiều. Tuy nhiờn trong chớnh sỏch bồi thường núi chung đối với đất bị thu hồi, cú khỏ nhiều điểm để Việt Nam cú thể học hỏi, vận dụng cho việc bồi thường khi thu hồi đất nụng nghiệp.
1.5.3.2. Về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở Singapore [71]
Luật phỏp Singapore quy định Nhà nước cú thẩm quyền thu hồi đất, người dõn cú nghĩa vụ chấp hành quyết định thu hồi đất của Nhà nước. Việc thu hồi đất được
thực hiện dựa trờn quy hoạch tổng thể đó được cơ quan cú thẩm quyền xột duyệt và tuõn thủ cỏc nguyờn tắc chủ yếu sau đõy: i) Thu hồi đất bắt buộc để sử dụng đất vào mục đớch cụng cộng như phỏt triển cơ sở hạ tầng, xõy dựng cụng trỡnh phỳc lợi xó hội và chỉnh trang đụ thị; ii) Hạn chế việc thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhõn, loại đất này Nhà nước chỉ thu hồi trong những trường hợp cần thiết; iii) Việc thu hồi đất phải được sự đồng ý của Chớnh phủ và cỏc thành viờn nội cỏc Chớnh phủ, sau khi đó thảo luận và tham khảo ý kiến của cộng đồng; iv) Việc thu hồi đất được thực hiện chặt chẽ theo quy định của phỏp luật. Nhà nước thụng bỏo cho người sử dụng đất biết trước từ 2 đến 3 năm trước khi ra quyết định thu hồi đất.
Trường hợp người bị thu hồi đất khụng thực hiện quyết định thu hồi đất sẽ bị Nhà nước ỏp dụng cỏc biện phỏp cưỡng chế hoặc bị phạt theo Luật xõm chiếm đất cụng (State Lands Encroachment Act).
Về chớnh sỏch bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở Singapore cú những điểm đỏng lưu ý sau:
Thứ nhất, về mức bồi thường thiệt hại. Mức bồi thường thiệt hại được xỏc định căn cứ vào giỏ trị thực tế bất động sản của chủ sở hữu. Việc xỏc định bồi thường được Nhà nước Singapore thực hiện căn cứ vào giỏ trị bất động sản do người bị thu hồi đất đầu tư chứ khụng căn cứ vào giỏ trị thực tế của bất động sản. Phần giỏ trị tăng thờm do sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước được búc tỏch khỏi giỏ trị bồi thường của bất động sản. Điều này cú nghĩa là Nhà nước khụng bồi thường theo giỏ bất động sản hiện tại mà bồi thường theo giỏ thấp hơn do trừ đi phần giỏ trị bất động sản tăng thờm từ sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước. Việc bồi thường theo phương thức này rất chặt chẽ và cụng bằng; đồng thời vẫn đảm bảo được quyền lợi của người bị thu hồi đất. Trường hợp người bị thu hồi đất khụng tỏn thành với phương ỏn bồi thường thiệt hại do Nhà nước xỏc định, họ cú quyền thuờ một tổ chức định giỏ tư nhõn để tiến hành định giỏ lại cỏc chi phớ thiệt hại. Điều quan trọng là Nhà nước trả tiền cho việc làm này.
Thứ hai, Nhà nước cú chớnh sỏch hỗ trợ tối đa về thiệt hại và tạo điều kiện cụng
ăn việc làm cho người nụng dõn khi bị thu hồi đất. Mặt khỏc, khụng cú trường hợp người nụng dõn tự chuyển nhượng đất cho nhà đầu tư để xõy dựng cỏc cụng trỡnh (như ở Việt Nam). Mọi việc chuyển nhượng làm thay đổi mục đớch sử dụng đất phải thụng qua cơ quan nhà nước. Nhà nước đúng vai trũ trung gian giữa người sử dụng đất và chủ đầu tư, trỏnh những tiờu cực trong việc đền bự giải tỏa và khụng gõy ảnh hưởng xấu đến việc thực hiện dự ỏn theo quy hoạch núi riờng và phỏt triển kinh tế núi chung.
Thứ ba, về khiếu nại và giải quyết khiếu nại về bồi thường khi thu hồi đất.
Trường hợp người bị thu hồi đất khụng nhất trớ với mức giỏ bồi thường, họ cú quyền khiếu kiện về giỏ trị bồi thường. Hội đồng bồi thường là người cú thẩm quyền quyết định về giỏ trị bồi thường và đưa ra cõu trả lời đối với người khiếu kiện. Nếu người bị thu hồi khụng đồng ý với cõu trả lời của Hội đồng bồi thường thỡ cú quyền khởi kiện vụ việc ra Tũa thượng thẩm.
Cú thể thấy chớnh sỏch bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của Singapore được tiến hành thận trọng (đặc biệt đối với đất thuộc sở hữu tư nhõn) trờn cơ sở cỏc quy định chặt chẽ của phỏp luật. Nguyờn tắc cụng bằng và minh bạch được đề cao trong quỏ trỡnh thực hiện nờn đó nhận được sự đồng thuận của người dõn. Tỉ lệ cưỡng chế khi thu hồi đất thấp (dưới 1% trong tổng số cỏc trường hợp thu hồi đất).