2. Đỏnh giỏ, kết quả của cỏc cụng trỡnh nghiờn cứu cú liờn quan trực tiếp đến
1.5.2. Kinh nghiệm của Hàn Quốc [20]
1.5.2.1. Cơ sở phỏp lý của việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Ở Hàn Quốc, đất đai thuộc sở hữu tư nhõn. Chế độ sở hữu đối với đất đai cú sự khỏc biệt so với Việt Nam và Trung Quốc. Tuy nhiờn, khi cần sử dụng đất vào mục đớch chung thỡ Nhà nước vẫn cú quyền thu hồi đất và cú bồi thường. Cơ sở phỏp lý của vấn đề này, bao gồm: Luật thu hồi đất năm 1962; Luật cỏc trường hợp đặc biệt thu hồi đất phục vụ mục đớch cụng và bồi thường thiệt hại năm 1975; Luật thu hồi đất cho cỏc dự ỏn cụng và bồi thường năm 2000; Đạo Luật về thu hồi đất cho cỏc cụng trỡnh cụng cộng năm 2009. Cỏc đạo luật này được ban hành với mục đớch chủ yếu là đỏp ứng nhu cầu tiếp cận và sử dụng đất đai cho việc xõy dựng cỏc cụng trỡnh cụng cộng, gúp phần thỳc đẩy sự tăng trưởng, phỏt triển của đất nước; đồng thời bảo hộ cỏc quyền và lợi ớch chớnh đỏng của chủ sở hữu tư nhõn về đất đai, hạn chế đến mức tối đa sự tựy tiện của cỏc cơ quan cụng quyền trong việc thu hồi quyền sở hữu đất đai của người dõn.
1.5.2.2. Về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở Hàn Quốc [56]
Theo phỏp luật thu hồi đất và bồi thường của Hàn Quốc, Nhà nước cú quyền thu hồi đất (cú bồi thường) của người dõn để sử dụng vào cỏc mục đớch sau: Cỏc dự ỏn phục vụ mục đớch quốc phũng, an ninh; Dự ỏn đường sắt, đường bộ, sõn bay, đập nước thủy điện, thủy lợi,…; Dự ỏn xõy dựng trụ sở cơ quan nhà nước, nhà mỏy điện, viện nghiờn cứu,…; Dự ỏn xõy dựng trường học, thư viện, bảo tàng,…; Dự ỏn xõy dựng nhà, xõy dựng cơ sở hạ tầng trong khu đụ thị mới, khu nhà ở để cho thuờ hoặc chuyển nhượng.
Cú thể thấy những nội dung cơ bản của phỏp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở Hàn Quốc được quy định như sau:
Thứ nhất, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo phương
thức tham vấn và cưỡng chế (cũn được gọi là quy trỡnh tham vấn và cưỡng chế):
- Phương thức tham vấn được thực hiện theo trỡnh tự sau: i) Thu thập, chuẩn bị cỏc quy định về tài sản và đất đai cú liờn quan đến việc Nhà nước thu hồi đất; ii) Xõy dựng và cụng bố phương ỏn bồi thường; iii) Thành lập Hội đồng bồi thường; iv) Đỏnh giỏ và tớnh toỏn tổng số tiền bồi thường; v) Yờu cầu tham vấn bồi thường; vi) Hoàn tất hợp đồng bồi thường.
- Phương thức tham vấn được thực hiện thụng qua việc cỏc cơ quan cụng quyền thỏa thuận với người bị thu hồi đất về phương ỏn, cỏch thức bồi thường. Trong trường hợp tham vấn bị thất bại (cú nghĩa là việc thỏa thuận giữa cơ quan nhà nước cú thẩm quyền với người bị thu hồi đất khụng tỡm được sự đồng thuận về cỏc vấn đề bồi thường như phương ỏn bồi thường và cỏch thức bồi thường,…) lỳc này Nhà nước phải sử dụng biện phỏp cưỡng chế.
- Phương thức cưỡng chế được ỏp dụng trong trường hợp thỏa thuận (tham vấn) giữa Nhà nước với người sử dụng đất bị thất bại. Họ khụng chịu giao đất của mỡnh cho Nhà nước để sử dụng vào mục đớch chung. Trường hợp này, phỏp luật cho phộp Nhà nước sử dụng biện phỏp cưỡng chế để thu hồi đất. Theo ụng Kim Jae Jeong - Cục trưởng Cục Chớnh sỏch đất đai Hàn Quốc thỡ ở Hàn Quốc cú 85% tổng số cỏc trường hợp Nhà nước thu hồi đất thực hiện theo quy trỡnh tham vấn; chỉ cú 15% cỏc trường hợp thu hồi đất phải sử dụng biện phỏp cưỡng chế [33]
Thứ hai, về nguyờn tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Vấn đề này được
ghi nhận trong cỏc đạo luật về bồi thường khi thu hồi đất của Hàn Quốc, bao gồm cỏc nguyờn tắc cơ bản sau:
Một là, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất do chủ dự ỏn thực hiện. Theo
cú liờn quan về những thiệt hại gõy ra do thu hồi đất hoặc sử dụng đất cho cỏc cụng trỡnh cụng cộng.
Hai là, việc bồi thường cho chủ đất được thực hiện trước khi triển khai dự ỏn.
Theo nguyờn tắc này, cỏc chủ đầu tư phải thực hiện bồi thường đầy đủ cho chủ đất và cỏ nhõn cú liờn quan trước khi bắt đầu tiến hành sử dụng đất xõy dựng cỏc cụng trỡnh cụng cộng.
Ba là, thực hiện bồi thường cho chủ đất bằng tiền mặt. Theo nguyờn tắc này,
bồi thường thiệt hại cho chủ đất sẽ được chi trả bằng tiền mặt trong trường hợp chủ đất đồng ý. Mặt khỏc, việc bồi thường cú thể được trả bằng trỏi phiếu do chủ thực hiện dự ỏn phỏt hành.
Bốn là, thực hiện bồi thường cho từng cỏ nhõn cú nghĩa là tiền bồi thường sẽ
được chi trả cho từng cỏ nhõn cú đất bị thu hồi.
Năm là, thực hiện bồi thường trọn gúi. Trong trường hợp một dự ỏn thực hiện
việc thu hồi nhiều mảnh đất của cựng một chủ sở hữu, ở cỏc giai đoạn bồi thường khỏc nhau thỡ chủ đầu tư dự ỏn sẽ đảm bảo việc chi trả bồi thường trọn gúi một lần.
Thứ ba, về thời điểm xỏc định giỏ bồi thường. Đối với trường hợp thu hồi đất
thụng qua hỡnh thức tham vấn thỡ thời điểm xỏc định giỏ bồi thường là thời điểm cỏc bờn đạt được sự đồng thuận về phương ỏn bồi thường. Đối với trường hợp thu hồi đất thụng qua hỡnh thức cưỡng chế, thỡ thời điểm xỏc định giỏ bồi thường là thời điểm cơ quan nhà nước cú thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế.
Thứ tư, về xỏc định giỏ bồi thường. Chủ thực hiện dự ỏn khụng được tự xỏc định
giỏ bồi thường mà cụng việc này phải được thực hiện bởi ớt nhất hai cơ quan định giỏ đất. Đõy là cỏc tổ chức tư vấn về giỏ đất hoạt động độc lập theo hỡnh thức doanh nghiệp hoặc cụng ty cổ phần cú chức năng tư vấn về giỏ đất. Trong trường hợp chủ đất cú yờu cầu về việc xỏc định giỏ bồi thường, thỡ chủ đầu tư thực hiện dự ỏn cú thể lựa chọn thờm một tổ chức tư vấn về định giỏ đất thứ ba. Giỏ đất được lựa chọn làm căn cứ xỏc định giỏ bồi thường là giỏ trung bỡnh cộng của kết quả định giỏ của hai hoặc ba cơ quan dịch vụ tư vấn về giỏ đất độc lập được chủ thực hiện dự ỏn thuờ định giỏ.
Thứ năm, về bồi thường đất và tài sản trờn đất bị thu hồi.
Một là, bồi thường đối với đất được thực hiện dựa trờn giỏ đất ở từng khu vực
do Chớnh phủ cụng bố hàng năm theo Luật Cụng bố giỏ trị và Định giỏ bất động sản. Tổ chức định giỏ đất sẽ căn cứ vào khung giỏ đất cụng khai, chớnh thức cho khu vực liờn quan; đồng thời so sỏnh cỏc yếu tố như vị trớ, địa hỡnh, mụi trường xung quanh, cú ảnh hưởng đến giỏ trị của đất để tiến hành định giỏ đất. Trong quỏ trỡnh
định giỏ, tổ chức định giỏ đất sẽ tham chiếu từ hơn 1 hoặc 2 mảnh đất tham khảo so với mảnh đất cần định giỏ, để cú thể đưa ra giỏ đất sỏt thực. Việc định giỏ đất cần đảm bảo sự hài hũa giữa giỏ đất do tổ chức định giỏ đưa ra và mức giỏ theo khung giỏ đất cụng khai, chớnh thức của Chớnh phủ.
Hai là, bồi thường đối với tài sản trờn đất.
Tài sản trờn đất theo quy định của phỏp luật Hàn Quốc, bao gồm: Nhà cửa, cõy trồng, cụng trỡnh xõy dựng, mồ mả và cỏc tài sản khỏc gắn liền với đất,…Đối với đất nụng nghiệp khi bị thu hồi thỡ tài sản trờn đất chủ yếu là cõy trồng. Nếu như đất bị thu hồi trước khi thu hoạch hoa màu thỡ giỏ trị hoa màu đú sẽ được bồi thường. Khoản bồi thường được tớnh dựa trờn số hoa màu thực tế được trồng tại thời điểm dự ỏn được cụng bố. Khoản bồi thường cũng được tớnh để đủ hỗ trợ người nụng dõn phục hồi lại việc sản xuất của mỡnh và được tớnh trờn cơ sở 2 lần tổng thu nhập hàng năm từ sản xuất nụng nghiệp [6]