Về bản chất, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất chính là các thuộc tính cần xem xét trong cách tiếp cận lý thuyết giá Hedonic. Do số lượng các yếu tố ảnh hưởng rất lớn và thay đổi theo khu vực nên thực tế người ta sẽ không liệt kê hết mà chỉ phân loại thành các nhóm hay các tiêu chí nhất định. Ngoài ra, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất còn là một trong những nhiệm vụ của bước “phân tầng” (Stratification) và “đặc tả mô hình” (Model specification) trong quy trình phát triển một mô hình định giá tự động nói chung [117].
a. Tiêu chí phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Hiện nay chưa có nghiên cứu nào đi sâu về xây dựng bộ tiêu chí cho phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến đến giá đất nói chung và giá đất ở tại đô thị nói riêng. Thông thường, các tiêu chí được đưa ra dựa trên một số quan điểm về cách tiếp cận. Qua việc tổng quan các phương pháp định giá đất, luận án tổng hợp 3 cách tiếp cận trong phân loại các yếu tố ảnh hưởng như sau:
25
+ Theo tiếp cận lý thuyết Hedonic: các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà hay BĐS bao gồm các nhóm: (1) đặc điểm cấu trúc; (2) đặc điểm công cộng và kinh tế xã hội địa phương; (3) đặc điểm môi trường và các yếu tố lân cận; (4) đặc điểm vị trí và khả năng tiếp cận; (5) quyền pháp lý hoặc những giới hạn pháp lý liên quan đến việc sử dụng BĐS [169]. Cách phân loại này rất phổ biến trong các nghiên cứu xây dựng hàm giá Hedonic nói riêng và mô hình hồi quy đa biến nói chung. Các nghiên cứu được tổng quan ở mục 1.1.2.2 (phần lý thuyết giá hưởng thụ - Hedonic) và 1.1.3.2 (phần kỹ thuật hồi quy đa biến) sử dụng cách phân loại này.
+ Theo tiếp cận cung – cầu: Hui Jiang, ShengHua Jia và Yanfeng Huang (2013) nghiên cứu những yếu tố tác động đến giá đất ở đô thị tại 35 thành phố lớn và trung bình của Trung Quốc trong giai đoạn 2005-2010. Cầu được xác định ở 2 loại là nhu cầu tiêu dùng và nhu cầu đầu tư với các yếu tố tốc độ phát triển kinh tế, quy mô dân số, mức sống của cư dân, mức độ thuận tiện giao thông, mức độ đầu tư cơ sở hạ tầng, đầu cơ. Các yếu tố bên cung chủ yếu là nguồn cung cấp đất xây dựng đô thị [121].
+ Theo tiếp cận phát triển bền vững với 03 tiêu chí là kinh tế, xã hội, và môi trường: Hiroki Nakamura (2019) nghiên cứu đánh giá giá trị của một số thành phố tại Nhật Bản thông qua mối quan hệ của giá đất với các yếu tố về tinh thần khởi nghiệp, môi trường, kinh tế và xã hội [145]. Ở Thụy Điển, nghiên cứu của Alicia E. Porcar Lahoz (2007) phân các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành các nhóm dữ liệu: môi trường, xã hội, dân cư và giao thông [51]. Nguyễn Phi Sơn và nhóm nghiên cứu (2015) đề xuất một danh mục gồm 35 yếu tố hình thành giá trị đất (áp dụng với đất phi nông nghiệp tại đô thị) với 03 nhóm tiêu chí: (1) nhóm các yếu tố khoảng cách, (2) nhóm các yếu tố kinh tế - xã hội và (3) nhóm các yếu tố môi trường [51]. Trong đó, nhóm các yếu tố khoảng cách bao gồm 20 yếu tố như khoảng cách đến trung tâm của đô thị, khoảng cách từ thửa đất đến UBND phường, khoảng cách đến nguồn gây ô nhiễm,... Nhóm các yếu tố kinh tế xã hội bao gồm 12 yếu tố như độ dốc địa hình, khả năng cung cấp nước sạch, mật độ giao thông tĩnh, mật độ thửa, tốc độ tăng dân số tự nhiên, an ninh trật tự khu vực,... Nhóm các yếu tố môi trường có 03 yếu tố là chất lượng môi trường không khí, môi trường nước và nền đất.
26
b. Các phương pháp đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất
Tùy vào từng khu vực, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất có mức độ ảnh hưởng khác nhau, còn gọi là trọng số. Qua việc tổng quan, luận án tổng hợp có 02 cách tiếp cận trong việc đánh giá mức độ ảnh hưởng này, đó là (i) dựa trên số liệu thống kê; và (ii) dựa trên ý kiến chuyên gia.
- Cách tiếp cận dựa trên số liệu thống kê: Trong các mô hình hồi quy Hedonic và hồi quy đa biến nói chung, trọng số của các yếu tố có thể được tích hợp vào mô hình hồi quy thông qua các hệ số hồi quy. Vì bản chất, các hệ số hồi quy phản ánh được mức độ đóng góp của từng biến độc lập vào biến phụ thuộc. Trong trường hợp xuất hiện hiện tượng tự tương quan thì phương pháp thống kê không gian (như hồi quy trọng số địa lý GWR) có thể được sử dụng để đánh giá trọng số của các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất. Ngoài ra, trong nhóm các kỹ thuật ứng dụng trí tuệ nhân tạo (mục 1.1.3.2) thì các thuật toán trong học máy và mạng thần kinh nhân tạo cũng là những phương pháp hỗ trợ đánh giá trọng số và mối quan hệ phi tuyến của các yếu tố.
- Cách tiếp cận dựa trên ý kiến chuyên gia: hiện nay, phương pháp phổ biến là quy trình phân tích thứ bậc AHP, phương pháp Delphi. Đoàn Quang Cương và Trần Quốc Bình (2020) ứng dụng AHP trong tính toán trọng số của 5 nhóm nhân tố vị trí, chính sách, khu vực, cá biệt và môi trường trên địa bàn thị trấn Quốc Oai, huyện Quốc Oai. Kết quả cho thấy vị trí là nhóm nhân tố có ảnh hưởng lớn nhất. Ngoài ra, nhóm tác giả cũng đánh giá rằng kết quả tính trọng số của phương pháp AHP và phương pháp hồi quy trọng số địa lý GWR chênh lệch không đáng kể [16]. Bùi Ngọc Tú và các cộng sự (2020) cũng ứng dụng AHP trong tính toán trọng số của 11 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở quận Cầu Giấy [61]. Tuy nhiên, hạn chế nói chung của phương pháp AHP là chưa tính đến mối quan hệ giữa các yếu tố với nhau, mà chỉ có một mối quan hệ từ cấp trên xuống cấp dưới [36]. Phương pháp Delphi được Cục Kinh tế và Phát triển Quỹ đất, Tổng cục Quản lý Đất đai đề xuất trong dự án “Xây dựng, thử nghiệm mô hình lập bản đồ giá đất” từ năm 2011 đến 2013 [51].
27
Để đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất còn cần tính đến vấn đề trong cùng một yếu tố, các giá trị khác nhau sẽ có mức độ ảnh hưởng khác nhau đến giá đất (còn gọi là hệ số hay trọng số, một số nghiên cứu gọi là điểm số). Ví dụ, đối với yếu tố vị trí của thửa đất so với đường giao thông, thì có 4 giá trị là vị trí 1, 2, 3 và 4. Từng vị trí này có hệ số ảnh hưởng khác nhau tới giá đất. Hiện nay, có 2 cách để giải quyết vấn đề này là: (i) phương pháp chọn các cặp mẫu để so sánh dựa trên số liệu điều tra thị trường [62]; và (ii) ứng dụng công nghệ GIS [51] và phương pháp logic mờ (Fuzzy logic) [61].
Bùi Ngọc Tuân và nhóm nghiên cứu (2004) sử dụng phương pháp chọn các cặp mẫu để xác định hệ số chênh lệch về giá bình quân tính trên 1m2 đất giữa thửa chủ thể và thửa so sánh của các nhóm cặp mẫu khác nhau. Các yếu tố được tính hệ số là vị trí, kích thước mặt tiền, chiều sâu, diện tích, hình thể, an toàn pháp lý, hệ số kết cấu hạ tầng, hệ số quy hoạch [62].
Alicia E. Porcar Lahoz (2007) nghiên cứu mô hình hóa các yếu tố không gian ảnh hưởng trong định giá BĐS tại Thụy Điển bằng lớp raster trong GIS với mức độ tác động gán theo giá trị độ xám, sau đó chuyển hóa thành giá trị điểm số. Ví dụ như yếu tố đường bộ có dải điểm số từ 0,3 (gần nhất) đến 3,0 (xa nhất); khoảng cách đến trung tâm có điểm số từ 0,5 (gần nhất) đến 4,0 (xa nhất) [51].
Bùi Ngọc Tú và nhóm nghiên cứu (2020) cũng ứng dụng các kỹ thuật trong GIS để phân tích các yếu tố không gian ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị. Tuy nhiên, điểm khác biệt của nghiên cứu so với cách phân tích raster như trên là các lớp dữ liệu ở dạng vector, và các giá trị điểm số được tính dựa trên phương pháp logic mờ với thang điểm thống nhất từ 0-1 [61].
c. Các kỹ thuật hỗ trợ lựa chọn biến trong các mô hình định giá đất hàng loạt
Trong các mô hình định giá đất hàng loạt, việc xác định và lựa chọn các biến đầu vào là một bước có ý nghĩa quan trọng, góp phần làm cho mô hình tính toán đảm bảo độ tin cậy hơn.
Theo Sanglim Yoo và các cộng sự (2012), có hai mục tiêu trong việc lựa chọn biến. Thứ nhất là chọn các biến quan trọng (có thể dư thừa) liên quan nhiều đến
28
biến phụ thuộc (là giá đất) nhằm mục đích giải thích; và thứ hai là tìm một tập hợp đủ các biến quan trọng để dự đoán tốt biến phụ thuộc [167]. Có 02 nhóm kỹ thuật được áp dụng để đạt được các mục tiêu này là: (i) dựa trên lựa chọn thống kê theo mức ý nghĩa và (ii) dựa trên tiếp cận học máy [167]. Ở nhóm thứ nhất, các nghiên cứu sử dụng mức ý nghĩa trong thống kê của các biến phải lớn hơn một ngưỡng nhất định (thường là 95%). Ví dụ như kỹ thuật lựa chọn từng bước (stepwise selection) trong hồi quy đa biến tuyến tính [22], phương pháp phân tích tương quan (correlation) [58]. Ở nhóm thứ hai, một số kỹ thuật hay được sử dụng là Decision Tree (cây quyết định), Random Forest (rừng ngẫu nhiên), Cubist (lập thể). Trong các kỹ thuật này, Random Forest được đánh giá rất phù hợp cho những bài toán phân loại các biến với nhiều cấp độ, cho phép các liên kết phi tuyến và sự không ổn định của thị trường [115, 167]. Thực chất, Random Forest là một tập hợp của các cây (Decision Trees), trong đó những biến quan trọng sẽ được chia tách ở những nút gần ở đỉnh của cây, các biến ít quan trọng hơn sẽ ở nút nhánh, lá.
Từ các nghiên cứu ở trên, luận án nhận thấy rằng các thuộc tính của thửa đất được hệ thống hóa thành các tiêu chí phân loại nhất định. Tuy nhiên, các cách phân loại hiện nay vẫn mang tính chất chung chung, chưa có những nguyên tắc cụ thể. Điều này có thể dẫn đến sự thiếu sót trong việc xem xét toàn diện các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và độ tin cậy khi định giá đất, đặc biệt là trong bối cảnh đô thị. Ngoài ra, hiệu quả của việc phân loại còn để tìm ra được phương pháp có khả năng nhận biết đầy đủ thuộc tính của một đơn vị đất ở tại đô thị. Một vấn đề nữa khi đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cần xem xét đến tiêu chí xác định; trọng số và điểm số của từng yếu tố; mối quan hệ tác động qua lại giữa các yếu tố để mô hình hóa được kết quả (có thể thông qua hàm toán học hoặc các dữ liệu không gian GIS). 1.2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG
1.2.1. Khái niệm Vị thế, Chất lượng và mối quan hệ giữa Vị thế với Chất lượng
Lý thuyết Vị thế - Chất lượng có tên tiếng Anh là Status – Quality Trade Off theory (SQTO), được công bố và phát triển từ năm 2000 bởi Hoàng Hữu Phê và
29
Patrick Wakely. Tạp chí Urban Studies đã tặng giải thưởng Donald Robertson Memorial Prize Winner 2000 cho bài báo về lý thuyết này. Nội dung chính của lý thuyết Vị thế - Chất lượng là một cái nhìn mới về động học của cấu trúc các khu dân cư đô thị, dựa trên cơ sở mối quan hệ giữa vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở. Mối quan hệ này có thể mô tả hầu hết cấu trúc cư dân thành phố trong các bối cảnh xã hội khác nhau [41]. Theo lý thuyết này, giá trị nhà ở của bất kỳ nhóm xã hội nào bao gồm 2 thành phần: vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở.
- Vị thế là những giá trị thuộc phạm trù phi vật chất (hay tinh thần) bao gồm các yếu tố về văn hóa, kinh tế, môi trường, chính trị,... phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định và có thể đo lường một cách gián tiếp. Vị thế nơi ở được dùng để phân biệt các mức độ khác nhau của sự mong muốn về nhà ở, được chấp thuận bởi một số nhóm xã hội nhất định [41].
- Chất lượng là những giá trị thuộc phạm trù vật chất, có thể đo đếm trực tiếp như diện tích, độ dốc, số tầng, số phòng, công nghệ xây dựng,... tạo nên cơ sở cho việc sử dụng bình thường một nơi ở [41].
- Vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở có mối quan hệ với nhau thông qua đường ngưỡng chất lượng nhà ở. Đó là quỹ tích của những điểm tuân theo nguyên tắc tại mỗi điểm vị thế có một mức chất lượng nhà ở chấp nhận được (hoặc một điểm quy ước) (Hình 1.1). Đường ngưỡng này chia toàn bộ quỹ nhà ở nghiên cứu làm 2 khu vực: khu vực mong muốn nằm phía trên đường ngưỡng; khu vực không mong muốn nằm phía dưới đường ngưỡng [41]. Mối quan hệ giữa hai thành phần còn thể hiện ở điểm tại mức giá nhà thấp hơn, chất lượng nhà ở là thành phần chủ đạo, trong khi tại những mức giá nhà cao hơn, vị thế nơi ở chiếm ưu thế [41]. Từ Hình 1.1, có thể nhận thấy rằng việc tăng chất lượng nhà ở đến một mức độ nhất định không thể thực hiện được vì nó có giới hạn. Lúc này, giá trị của nơi ở có thể thay đổi là do sự di chuyển của yếu tố vị thế trên trục O-VN.
- Cực vị thế là điểm cao nhất của một số loại vị thế xã hội nhất định, được công nhận bởi một phần nhất định của công chúng [41]. Một điểm đặc biệt của lý thuyết là tính chất động (dynamics) của các cực vị thế. Đó là sự chuyển động của
30
các cực (ví dụ như tại các khu vực mở rộng bên ngoài ngoại ô, hoặc xuất hiện trong các khu vực trung tâm) do sự chuyển đổi tạo ra bởi những chính sách, quy hoạch hay nhu cầu xã hội,... sẽ làm thay đổi ranh giới không gian giữa các khu vực mong muốn và không mong muốn. Và như vậy, một khu vực nơi ở bình thường có thể trở nên rất hấp dẫn và có vị thế cao khi xuất hiện một cực vị thế, và ngược lại.
Hình 1.1. Vị thế nơi ở, chất lượng nhà ở và đường ngưỡng (Nguồn: Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely [41])
Qua một số phân tích trên, có thể lưu ý rằng khái niệm vị thế theo SQTO bao gồm các luận điểm chủ quan và vì thế khác với một số khái niệm khác về vị thế hàm chứa các phạm trù tiềm năng và khách quan, ví dụ như khái niệm về vị thế tài nguyên của Nguyễn Chu Hồi, đó là “những lợi thế so sánh về phương diện địa lý, khả năng khai thác các giá trị phi vật chất và vật chất của một lãnh thổ nhất định” [38]. “Tài nguyên vị thế là những giá trị và lợi ích có được từ vị trí địa lý và các thuộc tính về cấu trúc, hình thể sơn văn và cảnh quan, sinh thái của một không gian, có thể sử dụng cho các mục đích phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo an ninh quốc phòng và chủ quyền quốc gia. Tài nguyên vị thế được đánh giá theo 03 tiêu chí là vị thế địa tự nhiên, vị thế địa kinh tế và vị thế địa chính trị” [38]. Ngoài ra, vị thế tài nguyên nhấn mạnh đến lãnh thổ và là những giá trị lợi ích. Trong khi đó vị thế nơi ở nhấn mạnh đến không gian ở, tức phạm vi cụ thể hơn và thể hiện mức độ khác nhau của sự mong muốn về nơi ở, tức có thể dao động từ không mong muốn đến rất mong muốn do mặt lợi hay không lợi từ đặc điểm của nơi ở.
31
1.2.2. Quan điểm về giá trị đất đai với hai thành phần Vị thế và Chất lượng
Nhà ở và đất đai là hai thành phần hữu cơ của nơi ở. Khi tiến hành định giá đất hay BĐS, một số nguyên tắc phải được xem xét và trong số đó có nguyên tắc cân bằng. Nguyên tắc này được xác định trong mối quan hệ của hai thành phần: đất đai và tài sản gắn liền với đất (như nhà ở). Chúng không tách biệt hoàn toàn mà có sự tác động qua lại lẫn nhau về mặt giá trị [132]. Một khu đất rộng lớn được phát triển bởi một tòa nhà nhỏ hay một khu đất có giá trị lại tồn tại những tòa nhà cũ nát là