Nhà ở và đất đai là hai thành phần hữu cơ của nơi ở. Khi tiến hành định giá đất hay BĐS, một số nguyên tắc phải được xem xét và trong số đó có nguyên tắc cân bằng. Nguyên tắc này được xác định trong mối quan hệ của hai thành phần: đất đai và tài sản gắn liền với đất (như nhà ở). Chúng không tách biệt hoàn toàn mà có sự tác động qua lại lẫn nhau về mặt giá trị [132]. Một khu đất rộng lớn được phát triển bởi một tòa nhà nhỏ hay một khu đất có giá trị lại tồn tại những tòa nhà cũ nát là những trường hợp có thể làm giảm giá trị của thửa đất [132]. Một thực tế rằng, các thửa đất trống hiện nay ở các đô thị chiếm tỷ lệ không lớn, chủ yếu là các thửa đất đã phát triển, tức có các công trình xây dựng trên đó. Vì vậy, để có thể xác định được giá đất thì phải có thông tin về giá BĐS và giá nhà. Do đó, những quan điểm giá trị của lý thuyết về Vị thế nơi và Chất lượng nhà ở đều phục vụ được cho mục đích xác định giá đất. Tuy nhiên, khi áp dụng với đất đai nói chung và đất ở tại đô thị nói riêng cần có sự điều chỉnh linh hoạt, dựa trên hai chú ý sau:
- Thứ nhất, đối với đất đai, việc phân tách giá trị thành hai loại riêng biệt là vị thế (phi vật chất) và chất lượng (vật chất) không phải lúc nào cũng rõ ràng như đối với nhà ở. Thông thường, yếu tố chất lượng liên quan trực tiếp đến đất đai chủ yếu là các yếu tố thuộc về thổ nhưỡng, kéo theo tính chất nền đất yếu hay vững chắc, hoặc đất bị ô nhiễm hay không, và yếu tố diện tích, hình thể. Ngoài ra, một số yếu tố chất lượng khác liên quan đến môi trường bên trên, bên dưới và xung quanh của đất đai cũng cần được tính đến, ví dụ như chất lượng môi trường không khí, nền địa chất, địa hình. Yếu tố vị thế liên quan đến đất đai là toàn bộ những yếu tố về vị trí, khả năng tiếp cận đến các tiện ích đô thị, an ninh, dân trí,... Như vậy, xét một cách tổng quát, đối với đất ở tại đô thị, những yếu tố thuộc về thành phần chất lượng có xu hướng ổn định và chiếm tỷ lệ ít hơn thành phần vị thế. Trong mối quan hệ giữa hai thành phần Vị thế và Chất lượng (như Hình 1.1), khi chất lượng không đổi hoặc thay đổi rất ít thì giá trị của đất đai sẽ được quyết định chủ yếu bởi thành phần vị thế.
- Thứ hai, giá trị đất đai và nhà ở có mối quan hệ tác động ảnh hưởng lẫn nhau. Yếu tố chất lượng của nhà ở đến một ngưỡng nhất định có thể tạo ra vị thế cho nơi ở đó và các thửa đất xung quanh. Tuy nhiên, trong hai loại giá trị cấu thành
32
nên BĐS thì giá trị của phần đất đai ở các đô thị lớn thường là lớn hơn nhiều so với giá trị phần công trình xây dựng trên đó. Như vậy, thành phần các yếu tố liên quan đến đất đai cần có mức độ ưu tiên nhiều hơn so với các yếu tố liên quan đến nhà. Trong luận án, các yếu tố chất lượng nhà ở được sử dụng để làm cơ sở chiết trừ từ giá BĐS và xác định giá đất.