1.3.1. Khung lý thuyết chung nghiên cứu về giá đất ở tại đô thị theo tiếp cận Vị thế - Chất lượng thế - Chất lượng
Từ việc nghiên cứu tổng quan và cơ sở lý luận, cũng như xác định được những khoảng trống cần nghiên cứu, luận án đưa ra khung lý thuyết nghiên cứu chung về vấn đề giá đất ở tại đô thị theo tiếp cận Vị thế - Chất lượng như Hình 1.4.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị
BỐI CẢNH ĐÔ THỊ GIÁ ĐẤT Ở
Định giá đất ở tại đô thị
Quản lý giá đất ở tại đô thị Quan điểm về giá trị đất đai Mô hình cấu trúc đô thị Địa tô LÝ THUYẾT VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG Bộ tiêu chí phân
loại các yếu tố Lượng hóa mức độ ảnh hưởng
Cơ sở pháp lý về đất đai Các vấn đề hướng đến mục tiêu phát triển bền vững Hai thành phần vị thế, chất lượng Cực vị thế
Nhận dạng cực vị thế về giá đất ở tại đô thị
Hình 1.4. Khung lý thuyết chung nghiên cứu về giá đất ở tại đô thị theo tiếp cận Vị thế - Chất lượng
Sơ đồ khung lý thuyết được giải thích vắn tắt như sau:
Nghiên cứu về giá đất ở tại đô thị được hiểu là nghiên cứu về giá đất ở trong bối cảnh đô thị. Những quan điểm về giá trị, địa tô, cơ sở pháp lý về đất đai (cụ thể hơn là
46
những quy định pháp lý, quyền đối với đất đai,...) đều được đặt trong bối cảnh đô thị. Theo thời gian, với sự thay đổi của các hình thái kinh tế - xã hội, những chuẩn mực này có thể thay đổi, đặc biệt là những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nói chung.
Lý thuyết Vị thế - Chất lượng về cơ bản cung cấp những cơ sở lý luận về giá trị nơi ở và mô hình cấu trúc đô thị thích ứng được với những thay đổi của hình thái kinh tế - xã hội. Những nội dung chính của lý thuyết liên quan đến vấn đề giá đất ở tại đô thị là: (i) hai thành phần giá trị vị thế, chất lượng và (ii) cực vị thế. Tuy nhiên, trong bối cảnh đô thị nói chung, ngoài yếu tố về mô hình cấu trúc đô thị thì còn rất nhiều các vấn đề, lĩnh vực khác của đô thị cần quan tâm khi xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở (ví dụ như quy hoạch đô thị, môi trường đô thị, dịch vụ HST đô thị, chất lượng cuộc sống). Những vấn đề này có thể được gộp chung ở mục tiêu lớn hơn là PTBV. Đó là mục tiêu không chỉ ở cấp độ đô thị mà là toàn cầu. Vì vậy, khi nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị theo tiếp cận Vị thế - Chất lượng, cần đề xuất một bộ tiêu chí phân loại các yếu tố mang tính toàn diện, đáp ứng được những vấn đề của đô thị. Các yếu tố này cần phải có một quy trình đánh giá mức độ ảnh hưởng mang tính định lượng. Kết quả của những đánh giá này là nhận dạng được cực vị thế về giá đất ở tại đô thị (đóng vai trò là cực thể hiện mức độ ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất ở tại đô thị). Ứng dụng tiếp theo của việc nhận dạng cực vị thế là hỗ trợ công tác định giá đất ở tại đô thị theo phương pháp định giá hàng loạt và phương pháp so sánh trực tiếp. Đây cũng là một nội dung quan trọng trong quản lý giá đất ở tại đô thị nói riêng và quản lý giá đất nói chung.
Trong chương 2, luận án sẽ làm rõ hai vấn đề: (i) đề xuất bộ tiêu chí phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị và (ii) phương pháp nhận dạng cực vị thế dựa trên đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố.