giá đất ở tại đô thị theo tiếp cận Vị thế - Chất lượng
2.1.1.1. Quan điểm phát triển bền vững và quản lý đất đai bền vững ở đô thị
Phát triển bền vững (sustainable development) là mục tiêu trên phạm vi toàn cầu với nền tảng của 3 tiêu chí: kinh tế, xã hội và môi trường. Khái niệm về PTBV được ghi trong báo cáo “Our common future” (Tương lai chung của chúng ta) của Ủy ban thế giới về môi trường và phát triển (World Commission Environment and Development) là sự phát triển thỏa mãn các nhu cầu của thế hệ hiện tại mà không làm nguy hại đến khả năng đáp ứng nhu cầu của thế hệ tương lai [162]. Việt Nam là một trong số các quốc gia thành viên đã và đang tham gia rất tích cực trong tiến trình hướng tới mục tiêu PTBV. Năm 2019, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã ban hành Thông tư số 03/2019/TT-BKHĐT quy định Bộ chỉ tiêu thống kê phát triển bền vững của Việt Nam với 17 mục tiêu chung và 158 chỉ tiêu thống kê [3]. Đây là một bộ chỉ tiêu thể hiện tính bản địa hóa các mục tiêu trong Chương trình nghị sự 2030 của Liên hợp quốc phù hợp với điều kiện Việt Nam [2].
55
Mục tiêu PTBV được lồng ghép vào trong rất nhiều lĩnh vực, trong đó có quản lý đất đai bền vững. Việc sử dụng đất đai liên quan rất chặt chẽ đến giá trị của nó. Nếu như con người biết cách sử dụng sẽ nâng cao được giá trị của đất đai mà không gây những ảnh hưởng xấu. Vì vậy, quan điểm PTBV được coi là nền tảng đầu tiên cho bộ tiêu chí phải hướng tới. Quản lý đất đai bền vững (sustainable land management) được định nghĩa trong FESLM – Khung quốc tế đánh giá quản lý đất đai bền vững của FAO (1993) là “sự kết hợp công nghệ, chính sách và các hoạt động nhằm lồng ghép các nguyên tắc kinh tế - xã hội với các mối quan tâm về môi trường để đạt được 5 mục tiêu đồng thời: duy trì hoặc nâng cao năng suất; giảm mức độ rủi ro sản xuất; bảo vệ tiềm năng các nguồn tài nguyên thiên nhiên và ngăn chặn sự suy thoái của đất và chất lượng nước; khả thi về mặt kinh tế; và được xã hội chấp nhận” [146]. Tuy nhiên, khác với các hệ thống sử dụng đất nông nghiệp, ở khu vực đô thị chủ yếu là đất phi nông nghiệp với các công trình xây dựng dày đặc. Do đó, các khía cạnh của quản lý đất đai bền vững ở đô thị được đề xuất là sự tiến bộ về kinh tế, ổn định xã hội, cải thiện đô thị và cân bằng sinh thái [110].
Các tiêu chí phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị theo ba trụ cột của PTBV đã được nhiều nghiên cứu sử dụng như [51, 61, 145] (mục 1.1.4).
2.1.1.2. Tiếp cận về dịch vụ hệ sinh thái
Để đi vào bản chất của PTBV, nghiên cứu tập trung vào hướng tiếp cận dịch vụ hệ sinh thái (HST) vì “tiền đề của PTBV là sự ổn định sinh thái” [53]. Phát triển bền vững được xác định là “sự cải thiện chất lượng cuộc sống của con người trong phạm vi dung lượng hiện có của các hệ thống sinh thái đang duy trì” [53]. Theo quan điểm sinh thái học, đô thị được coi là một HST với 4 thành phần chính là thành phần hữu sinh (con người và sinh vật), môi trường vật lý (như đất, nước, không khí,...), môi trường xã hội (ví dụ các mối quan hệ tương tác giữa con người với con người,...) và môi trường xây dựng (nhà ở, các cơ sở hạ tầng như giao thông,...) [151].
Dịch vụ HST (ecosystem services) được định nghĩa trong báo cáo Đánh giá Hệ sinh thái thiên niên kỷ của Liên hiệp quốc (2003) là những lợi ích mà con người có được từ các HST [158]. Khái niệm này nhấn mạnh vào vấn đề lợi ích (benefits), thường hiểu là mặt tích cực của HST. Tuy nhiên, mối quan hệ giữa con người và HST bao gồm
56
2 mặt. Một mặt con người nhận được những lợi ích, nhưng mặt khác cũng phải chịu những ảnh hưởng nặng nề từ ô nhiễm không khí, bụi, nguồn nước,... đặc biệt là trong HST đô thị. Benjamin Burkhard và cộng sự (2012) đưa ra khái niệm về dịch vụ HST mang tính khái quát hơn. “Dịch vụ HST là những đóng góp của cấu trúc và chức năng HST kết hợp với các yếu tố đầu vào khác đến sự thịnh vượng của loài người” [81]. Các yếu tố đầu vào khác là khái niệm liên quan đến kinh tế, xã hội, con người và tư liệu sản xuất (ví dụ như lao động, kỹ thuật, phân bón, tri thức của con người tác động vào hệ thống sử dụng đất) [81]. Theo sự phân loại mới nhất của Cơ quan môi trường Châu Âu (EEA) về phân loại quốc tế chung của dịch vụ HST (gọi tắt là CICES, phiên bản V5.1) (2018) thì dịch vụ HST bao gồm 3 loại: dịch vụ cung cấp; dịch vụ điều tiết và duy trì; dịch vụ văn hóa [106]:
- Dịch vụ cung cấp: như lương thực, thực phẩm, nước ngọt, nhiên liệu,...
- Dịch vụ điều tiết và duy trì: như điều hòa khí hậu, vi khí hậu, điều tiết dòng chảy, điều chỉnh sự xói mòn, kiểm soát bệnh dịch,...
- Dịch vụ văn hóa: như giải trí và du lịch, cảnh quan, di sản văn hóa, di sản tự nhiên,...
Trong HST đô thị, số lượng dịch vụ HST đô thị thường là hạn chế hơn so với HST nói chung. Nghiên cứu của Benjamin Burkhard và các cộng sự (2014) đã chỉ ra tiềm năng của các dịch vụ HST đô thị chủ yếu là dịch vụ văn hóa và một phần nhỏ dịch vụ điều tiết đến từ các loại hình sử dụng đất là không gian xanh đô thị, mặt nước, các loại hình giải trí và thể thao [81]. Tuy nhiên, nhu cầu về dịch vụ HST đô thị lại rất lớn ở các loại dịch vụ điều tiết và duy trì, dịch vụ cung cấp bởi vì đô thị có số lượng dân số lớn và các hoạt động của con người diễn ra rất nhiều [81]. Gómez- Baggethun và các cộng sự (2013), dựa trên các hệ thống phân loại dịch vụ HST của Đánh giá Hệ sinh thái thiên niên kỷ của Liên hiệp quốc (2005) và Kinh tế học về hệ sinh thái và đa dạng sinh học - TEEB (2012), đã đưa ra hệ thống phân loại và mô tả các dịch vụ HST quan trọng tại các khu vực đô thị [101]. Hệ thống này bao gồm 4 nhóm dịch vụ HST đô thị, được mô tả tóm tắt trong Phụ lục 3.
Phân tích tổng hợp về định giá kinh tế của các dịch vụ HST của Gómez- Baggethun và các cộng sự (2013) cho thấy mô hình định giá Hedonic và phương
57
pháp định lượng dựa trên lựa chọn, tuyên bố (stated preference) hay được sử dụng nhất [101]. Dữ liệu sử dụng thường là các giá giao dịch BĐS thực tế. Nhìn chung, các dịch vụ HST đều có thể ảnh hưởng đến giá đất / BĐS. Nhiều nghiên cứu đã chỉ ra mối liên hệ giữa giá nhà đất với không gian xanh (công viên, bãi cỏ, cây xanh đường phố) [122, 164], và cảnh quan sông, hồ [86]. Đây cũng là những dịch vụ HST thường được nhiều người quan tâm và cũng dễ dàng nhận ra. Nhìn chung, những khu vực dễ dàng tiếp cận với nhiều dịch vụ HST thì khu vực đó có mức độ hấp dẫn cao và giá trị cũng cao hơn.
2.1.1.3. Tiếp cận chất lượng cuộc sống đô thị
Yếu tố trung tâm của PTBV hay dịch vụ HST cuối cùng hướng đến chính là chất lượng cuộc sống của con người. Trong phạm vi đô thị thì đó chính là đảm bảo chất lượng cuộc sống đô thị. Khái niệm chất lượng cuộc sống đô thị (urban quality of life - UQoL) đề cập đến quy hoạch đô thị có mục tiêu nhận ra sự bền vững của sự phát triển với sự tôn trọng chất lượng cuộc sống cá nhân của con người [93]. Hamam Serag El Din và cộng sự (2013) đã chỉ ra UQoL là một khái niệm phức tạp với 7 chiều (dimension) có mối quan hệ tác động qua lại với nhau (Hình 2.2) [93]:
- Chiều thứ 1: Chất lượng môi trường cuộc sống đô thị (Environmental urban quality of life) đề cập đến khía cạnh môi trường tự nhiên của đô thị như môi trường không khí, môi trường nước, thu gom và xử lý rác thải,...
- Chiều thứ 2: Chất lượng vật lý cuộc sống đô thị (Physical urban quality of life) đề cập đến khía cạnh các tiện ích, dịch vụ, cơ sở hạ tầng, kết cấu đô thị.
- Chiều thứ 3: Chất lượng chuyển động cuộc sống đô thị (Mobility urban quality of life) đề cập đến khả năng tiếp cận, giao thông, các vấn đề về vận chuyển.
- Chiều thứ 4: Chất lượng xã hội cuộc sống đô thị (Social urban quality of life) đề cập đến khía cạnh về xã hội, tương tác của con người, và sự tham gia của công dân.
- Chiều thứ 5: Chất lượng tâm lý cuộc sống đô thị (Psychological urban quality of life) thảo luận các vấn đề liên quan đến cảm nhận của người dân với khu phố của họ.
- Chiều thứ 6: Chất lượng kinh tế cuộc sống đô thị (Economical urban quality of life) đề cập đến các hoạt động kinh tế.
58
life) đề cập đến các vấn đề về chính sách của thành phố hỗ trợ cho khái niệm chất lượng cuộc sống đô thị.
Chất lượng môi trường cuộc sống đô thị Chất lượng vật lý cuộc sống đô thị Chất lượng chuyển động cuộc sống đô thị Chất lượng xã hội cuộc sống đô thị Chất lượng tâm lý cuộc sống đô thị Chất lượng kinh tế cuộc sống đô thị Chất lượng chính sách cuộc sống đô thị
Hình 2.2. Các thành phần của chất lượng cuộc sống đô thị (Nguồn: Hamam S.E Din và các cộng sự [93])
Cho đến nay, nhiều nhà nghiên cứu đã cố gắng đo lường và phân tích UQoL thông qua các chỉ tiêu (indicators) theo một trong ba cách tiếp cận: (i) cách tiếp cận khách quan (objective) dựa trên phân tích dữ liệu thống kê; (ii) cách tiếp cận chủ quan (subjective), dựa trên dữ liệu phỏng vấn trong đó có nhận thức của con người về các lĩnh vực của UQoL được đo lường theo thang đo [141]; và (iii) sự kết hợp của 2 cách tiếp cận khách quan và chủ quan [104, 138]. Việc đánh giá sự hài lòng về chất lượng cuộc sống bao gồm nhiều phương diện, trong đó có sự hài lòng về nhà ở. Nhà ở là cấp độ chi tiết nhất trong phạm vi không gian địa lý liên quan đến đo lường UQoL (mức độ hài lòng về nhà ở, khu phố, cộng đồng và cấp vùng) [141]. Ngoài ra, nhiều chỉ tiêu của UQoL như chất lượng không khí [85, 130], chất lượng môi trường nước [86], không gian xanh đô thị [150] đã được phân tích bằng mô hình Hedonic dựa trên giá nhà ở. Một số chỉ tiêu liên quan đến cấu trúc không gian đô thị, cũng như khả năng tiếp cận các tiện ích đô thị đã được phân tích bằng phương pháp Space Syntax, GIS thông qua giá nhà, đất [134, 135, 144]. Khi quyết định mua một thửa đất hoặc ngôi nhà, người mua thường có xu hướng xem xét đến các thuộc tính của chúng và các đặc điểm ở các khu vực lân cận. Những yếu tố đó rất đa dạng, nhưng đều hướng đến mục tiêu là đảm bảo chất lượng cuộc sống. Mặc dù mức độ hài lòng tùy thuộc vào quan điểm của từng cá nhân, nhưng những tiêu
59
chí và chỉ tiêu về UQoL giúp cho người dùng có cái nhìn tổng quát nhất khi lựa chọn nơi ở phù hợp.
Qua những phân tích trên, có thể thấy rằng mối quan hệ của giá đất với mỗi cách tiếp cận đã được thể hiện qua một số nghiên cứu. Tuy nhiên, mối quan hệ về giá đất với sự tích hợp của ba cách tiếp cận thì hiện nay chưa có nghiên cứu nào thực hiện. Việc tích hợp các quan điểm góp phần thể hiện được vị trí của việc nghiên cứu các vấn đề về giá đất nói chung không chỉ ở phạm vi vi mô (như hộ gia đình, cá nhân) mà còn ở phạm vi vĩ mô (các vấn đề của đô thị, phát triển bền vững của quốc gia). Như vậy, với những phân tích trên, luận án tổng hợp lại cơ sở khoa học để xây dựng bộ tiêu chí cho phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị như sau: nền tảng cơ bản là phát triển bền vững, yếu tố bản chất là dịch vụ HST và mục tiêu trung tâm là chất lượng cuộc sống đô thị của con người (Hình 2.3).
Phát triển bền vững Dịch vụ hệ sinh thái Chất lượng cuộc sống đô thị Phát triển bền vững Giá đất Dịch vụ hệ sinh thái Chất lượng cuộc sống đô thị
Trước đây Nghiên cứu của
luận án
Hình 2.3. Cơ sở xây dựng bộ tiêu chí cho việc phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị
Các cơ sở này không chỉ có vai trò ở chiều thuận là giúp định hình các tiêu chí, mà còn có vai trò ở chiều ngược lại là phục vụ cho đánh giá các chỉ tiêu trong từng tiêu chí phù hợp với chủ trương PTBV, đảm bảo HST đô thị cũng như UQoL. Tức là ở giai đoạn khi đã xác định các tiêu chí (hay các yếu tố / chỉ tiêu ảnh hưởng đến giá đất cụ thể) thì sẽ cân nhắc đến việc đánh giá và áp dụng chúng thế nào để ít ảnh hưởng bất lợi nhất đến cộng đồng. Đó cũng là nhiệm vụ của các nhà quản lý nói chung.
2.1.1.4. Mối quan hệ giữa Vị thế - Chất lượng nơi ở với phát triển bền vững, dịch vụ hệ sinh thái và chất lượng cuộc sống đô thị
60
các khu dân cư trong quá trình phát triển đô thị dựa trên mối quan hệ giữa hai thành phần vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở. Thực chất, hai thành phần này liên quan đến các vấn đề về môi trường tự nhiên, giáo dục, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội, điều kiện kinh tế,... của nơi ở (thửa đất, nhà ở cụ thể và khu vực xung quanh). Do đó, những thành phần này đều nằm trong mục tiêu PTBV nói chung. Tương tự như vậy, một số yếu tố vị thế nơi ở chính là các dịch vụ HST đô thị. Dịch vụ HST đô thị còn góp phần thể hiện vị thế của một khu vực nhất định. Ví dụ, Hồ Tây là một trong những HST rất quan trọng, là lá phổi xanh của Thủ đô Hà Nội. Một số giá trị và chức năng chính của Hồ Tây là cung cấp thực phẩm, nước, điều hòa khí hậu, điều tiết chế độ dòng chảy, hỗ trợ đa dạng sinh học, hỗ trợ chu kỳ chất dinh dưỡng, giá trị tâm linh, giá trị cảnh quan, giải trí, và nghiên cứu khoa học [52]. Với những lợi thế như vậy, giá nhà đất xung quanh khu vực này rất là cao và đây được coi là một trong các cực vị thế về giá nhà của thị trường BĐS tại Hà Nội [43].
Thị trường BĐS nói chung phụ thuộc nhiều vào quy hoạch đô thị. Vị thế - Chất lượng được coi là lý thuyết về cấu trúc không gian đô thị theo mô hình đa cực với mỗi cực là một điểm hấp dẫn cao nhất về một khía cạnh nhất định. Còn chất lượng cuộc sống đô thị về mặt khái niệm liên quan đến 3 lĩnh vực: phát triển bền vững, quy hoạch đô thị và chất lượng cuộc sống [75, 93]. Như vậy, ở phạm vi rộng, có sự tương đồng theo lĩnh vực giữa Vị thế - Chất lượng nơi ở và UQoL. Ở phạm vi hẹp, nhà ở hay nơi ở chính là cấp độ chi tiết nhất về mặt không gian trong đo lường UQoL. David Clapham và cộng sự (2017) đã tổng hợp các nghiên cứu với những dữ liệu từ cuộc khảo sát thực nghiệm về nhà ở tại Anh, Đức, Australia đã cho ra kết quả: những điều kiện vật lý (ánh sáng, thoát nước, tiếng ồn,...), quyền sử dụng, vị thế xã hội của nhà ở (có tham khảo từ lý thuyết SQTO) ảnh hưởng nhiều đến sự đánh giá mức độ hài lòng về chất lượng cuộc sống của mỗi cá nhân, hộ gia đình [89].
Xét theo tiến trình thời gian, có thể thấy một sự thay đổi đáng kể về những tiêu chí của cộng đồng quan tâm khi lựa chọn nơi ở. Trong một giai đoạn, mô hình của Alonso (1964) với yếu tố khoảng cách đến trung tâm thành phố từng là yếu tố quyết định trong lựa chọn địa điểm nói chung và lĩnh vực định giá đất nói riêng. Hay nói cách khác, tiêu chí về kinh tế từng chiếm chủ đạo. Tuy nhiên, những vấn đề khác của cuộc sống cũng được con người quan tâm từ rất lâu. Mặc dù có rất nhiều khái
61
niệm đưa ra về chất lượng cuộc sống, nhưng có thể khẳng định nó bao gồm nhiều lĩnh vực, rộng hơn cả yếu tố vật chất, tiền bạc, kinh tế. Chất lượng cuộc sống đô thị