Cầu Giấy
3.7.2.1. Giải pháp hoàn thiện phương pháp định giá đất theo phương pháp so sánh
Như mục 3.1.4 đã đề cập, giá đất ở tại đô thị quận Cầu Giấy theo quy định của nhà nước dao động từ 23 triệu đồng/m2 đến 55,680 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá đất thị trường theo điều tra dao động từ 34,5 triệu đồng/m2 đến 550 triệu đồng/m2. Như vậy, sự chênh lệch ước tính giữa giá thị trường và giá theo quy định của Nhà nước có thể lên đến 10 lần. Để có thể giảm bớt sự chênh lệch này, hay tăng cường nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, phương pháp định giá đất (cụ thể là phương pháp so sánh) nên có một số điều chỉnh như:
131
- Bổ sung thêm các thông tin thuộc tính của các thửa đất dùng để so sánh và thửa đất cần định giá theo 7 tiêu chí và các chỉ tiêu cụ thể như luận án đề xuất. Từ đó có những so sánh, hiệu chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá cũng theo 7 tiêu chí trên. Theo quy định của Nhà nước, khi định giá đất bằng phương pháp so sánh, một số tiêu chí được sử dụng là tiêu chí về kinh tế - kỹ thuật, pháp lý, cơ sở hạ tầng, đặc điểm quy hoạch phân vùng thửa đất [6, 5, 11]. Tương ứng với các tiêu chí này có một số các chỉ tiêu như đã liệt kê ở mục 2.1.2.2. Bộ tiêu chí do luận án đề xuất không chỉ bao gồm các tiêu chí theo quy định của Nhà nước mà còn được bổ sung các tiêu chí về môi trường tự nhiên, xã hội, tâm lý. Ngoài ra, các chỉ tiêu trong từng tiêu chí cũng có nguyên tắc lựa chọn cụ thể. Như vậy, bộ tiêu chí do luận án đề xuất có tính rộng hơn do hướng đến chất lượng cuộc sống đô thị và tiếp cận theo dịch vụ HST đô thị, quản lý đất đai bền vững ở đô thị. Đó là những mối quan tâm lớn của cộng đồng hiện nay.
- Bổ sung sự hiệu chỉnh khoảng cách của các thửa đất đến các cực vị thế. Ví dụ trên địa bàn quận Cầu Giấy, cần tính đến sự tương tác của 4 cực vị thế đối với từng thửa đất thông qua yếu tố khoảng cách theo đường giao thông (như mục 3.5.1). Kết quả phân vùng vị thế góp phần hỗ trợ bước xác định hệ số hiệu chỉnh.
3.7.2.2. Giải pháp bổ sung, hoàn thiện nội dung thông tin của cơ sở dữ liệu giá đất
CSDL giá đất là một phần trong CSDL đất đai (gồm CSDL địa chính; CSDL quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; CSDL thống kê, kiểm kê đất đai; CSDL giá đất). Theo quy định của Nhà nước, dữ liệu không gian chuyên đề của CSDL giá đất là dữ liệu không gian địa chính [10]. Tuy nhiên, theo đề xuất của luận án, dữ liệu không gian chuyên đề giá đất nên bổ sung thêm nhóm lớp dữ liệu quy hoạch, nhóm lớp dữ liệu điều tra giá đất thị trường và nhóm lớp dữ liệu bổ sung UQoL (ví dụ như điểm quan trắc môi trường không khí, các điểm kinh tế - xã hội như trường học, y tế,...). Theo quy định, dữ liệu thuộc tính giá đất chỉ bao gồm nhóm dữ liệu theo bảng giá đất, giá đất cụ thể, giá đất chuyển nhượng trên thị trường [9]. Theo đề xuất của luận án, nên bổ sung thêm nhóm dữ liệu thuộc tính UQoL. Cấu trúc chung của CSDL giá đất được thể hiện ở Hình 3.18.
132
Hình 3.18. Cấu trúc CSDL giá đất tổng thể do luận án đề xuất
Hình 3.19. Mối quan hệ của các lớp trong CSDL giá đất
Ở mức độ cụ thể hơn, hình 3.19 thể hiện mối quan hệ của các lớp trong CSDL giá đất. Trong đó, lớp thửa đất xuất phát từ dữ liệu địa chính là thành phần rất quan trọng, làm cơ sở để chiết xuất các lớp dữ liệu khác (như giao thông, các điểm kinh tế xã hội trong UQoL,...). Lớp giá đất điều tra thị trường là cơ sở để tiến hành nội suy
class Cấu trúc CSDL chung
Không gian nền
+ Nhóm lớp dữ liệu địa giới + Nhóm lớp dữ liệu giao thông + Nhóm lớp dữ liệu thủy hệ
Không gian chuyên đề
+ Nhóm lớp dữ liệu bổ sung UQoL (điểm không khí, cơ sở y tế, trường học,...) + Nhóm lớp dữ liệu địa chính (thửa đất, tài sản gắn liền với đất) + Nhóm lớp dữ liệu điều tra giá đất (điểm điều tra, thửa điều tra) + Nhóm lớp dữ liệu quy hoạch A
Dữ liệu địa chính
+ Nhóm dữ liệu tài sản gắn liền với đất + Nhóm dữ liệu về người sử dụng + Nhóm dữ liệu về quyền sử dụng đất + Nhóm dữ liệu về thửa đất Dữ liệu giá đất + Dữ liệu bảng giá đất + Dữ liệu giá đất cụ thể + Dữ liệu hệ số điều chỉnh + Dữ liệu khung giá đất + Dữ liệu về giá thị trường
Nhóm dữ liệu bổ sung UQoL
+ ...
+ Dữ liệu cơ sở y tế + Dữ liệu công viên + Dữ liệu di tích lịch sử + Dữ liệu giao thông + Dữ liệu không khí + Dữ liệu nước mặt + Dữ liệu trường học
Danh mục bảng mã
+ Loại đối tượng sử dụng đất + Loại MDSD đất + Loại tài sản gắn liền với đất + Loại trạng thái đăng ký cấp GCN
Ghi chú Dữ liệu đã có theo quy định Dữ liệu được bổ sung
CSDL Không gian CSDL Thuộc tính
«import» «import» «import» «import» «merge» «import» class CSDL Giá đất «Point,Polygon» Thửa đất «Point,Polygon» Đất ở tại đô thị «Point»
Giá đất điều tra thị trường
«Polygon,Polyline»
Giao thông Bảng giá đất
«Polygon» Công trình xây dựng «Point,Polygon» Các lớp UQoL «Point»
Giao thông công cộng
«Polygon,Polyline»
Địa giới hành chính
«Point»
Công viên, Bệnh viện Trường học, Đại học Chợ, UBND, Công an Di tích, Nghĩa trang
Khu đô thị, Giải trí Nguồn ô nhiễm ... Hệ số điều chỉnh giá đất Khung giá đất «Polygon,Polyline» Quy hoạch «Point» Điểm quan trắc không khí «Point,Polygon» Thủy hệ «Point» Điểm quan trắc chất lượng nước mặt Đăng ký Người sử dụng Dữ liệu giá đất cụ thể
Dữ liệu thuộc tính Dữ liệu không gian kèm thuộc tính
133
giá đất cho các thửa đất ở tại đô thị trên địa bàn nghiên cứu. Thông qua mối quan hệ trong CSDL, những thông tin về công trình xây dựng trên đất, đăng ký đất đai, người sử dụng và quy hoạch cũng được liên kết với lớp giá đất điều tra thị trường, làm cơ sở để phân tích khía cạnh về pháp lý, xã hội, dân cư được đầy đủ hơn.
3.7.2.3. Giải pháp điều tiết thị trường bất động sản từ các cực vị thế và chỉ số UQoL trên địa bàn Quận
Trên địa bàn quận Cầu Giấy, hiện tại có 02 cực vị thế dương tập trung ở nửa phía bắc của Quận. Trong khi đó ở phía nam thì có 01 cực vị thế dương và 01 cực vị thế âm. Có thể thấy sự chênh lệch về vùng vị thế giữa phía bắc và phía nam của quận Cầu Giấy. Để có thể giảm bớt sự chênh lệch này, ở vùng vị thế âm thuộc phường Yên Hòa nên có những giải pháp để nâng cao các chỉ tiêu của chất lượng cuộc sống đô thị, đặc biệt là vấn đề nâng cấp cơ sở hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, tình trạng thoát nước). Ngoài ra, một số dự án quy hoạch của phường này nên được tích cực thực hiện đúng tiến độ (ví dụ như khu vực trên tuyến đường Nguyễn Chánh) để tránh tình trạng sử dụng đất sai mục đích làm bãi tập kết rác, hoặc bãi đỗ xe, nhà xưởng, gây mất mỹ quan đô thị [177]. Khu vực Trung Hòa – Nhân Chính là một cực vị thế dương nhưng để tăng cường mức độ ảnh hưởng thì cần có sự cải tạo, nâng cấp công trình xây dựng, đáp ứng nhu cầu của người dân lớn hơn. Hoặc những khu vực lân cận khu đô thị này có thể đầu tư phát triển thêm để lan tỏa sức hút hơn cho phía nam của Quận. Ví dụ như khu vực gần quần thể Công viên Thanh Xuân, Trường THPT Chuyên Hà Nội - Amsterdam, Khu đô thị Mandarin. Dựa theo chỉ số UQoL, ở khu vực phía nam của Quận nên chú ý hơn một số khía cạnh về kinh tế, tâm lý, xã hội.
Ở khu vực cực vị thế Công viên Cầu Giấy và Làng quốc tế Thăng Long cũng có sự không đồng bộ trong cùng 1 cực. Cụ thể đối với Công viên Cầu Giấy, khu vực phía tây của công viên có giá cao hơn so với khu vực phía đông. Một phần là do khu vực phía đông vẫn còn chưa hoàn thiện quy hoạch, còn nhiều thửa tạm, đường giao thông chưa kết nối. Do đó, để điều tiết sự cân bằng, Quận cần tập trung đẩy mạnh tiến độ thực hiện quy hoạch khu vực này. Đối với khu vực Làng quốc tế Thăng Long, để duy trì vị thế thì cần cải tạo một số chung cư đã cũ hoặc xuống cấp.
134
TIỂU KẾT CHƯƠNG 3
1. Giá đất ở tại đô thị quận Cầu Giấy chịu tác động bởi nhiều yếu tố, được thể hiện thông qua 23 chỉ tiêu chính của 6 tiêu chí: môi trường tự nhiên, môi trường vật lý, tiếp cận không gian, xã hội, tâm lý, và kinh tế. Các chỉ tiêu này có mối quan hệ tác động qua lại lẫn nhau thành 1 mạng lưới.
2. Kết quả phân tích sự phân bố giá đất ở tại đô thị kết hợp với chỉ số UQoL ảnh hưởng đến từng thửa đất cho thấy, quận Cầu Giấy hiện nay có 03 cực vị thế dương và 01 cực vị thế âm về giá đất ở tại đô thị. Các cực vị thế dương là Làng Quốc tế Thăng Long, Công viên Cầu Giấy và Khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính. Cực vị thế âm thuộc khu dân cư phường Yên Hòa (thuộc phố Yên Hòa, Hạ Yên, Hoa Bằng). Tuy nhiên, trong tương lai, các cực vị thế mới có xu hướng dịch chuyển sang phía tây của quận, nơi có chỉ số UQoL chưa đạt ngưỡng và có tiềm năng phát triển. Cụ thể là ở phường Mai Dịch và phía tây phường Yên Hòa, Trung Hòa.
3. Việc nhận dạng cực vị thế hỗ trợ cho công tác định giá đất hàng loạt trên địa bàn quận Cầu Giấy. Theo đó, giá đất ở tại đô thị của Quận năm 2019 dao động từ 49,5-550 triệu đồng/m2, mức giá phổ biến là 150-250 triệu đồng/m2. Từ kết quả phân tích vùng giá đất ở tại đô thị và chỉ số UQoL, có thể khái quát 4 trường hợp xuất hiện tại Quận là: (1) giá đất cao – chỉ số IUQoL cao, (2) giá đất thấp – chỉ số IUQoL thấp, (3) giá đất cao – chỉ số IUQoL thấp, và (4) giá đất thấp – chỉ số IUQoL cao. Một số khu vực hiện có mối quan hệ giá đất và chỉ số UQoL chưa tương đồng thì giá đất ở tại đô thị có thể biến động (ví dụ như khu vực đường Nguyễn Chánh và khu phía đông của Công viên Cầu Giấy, giá đất sẽ tăng lên khi các dự án quy hoạch được hoàn thành).
4. Để góp phần quản lý giá đất ở tại đô thị được hiệu quả, cần có một chu trình quản lý các chỉ tiêu ảnh hưởng đến giá đất đáp ứng mục tiêu chất lượng cuộc sống đô thị và phát triển bền vững. Mô hình được đề xuất là khung phân tích “Áp lực, trạng thái, tác động và phản ứng”. Ngoài ra, dựa trên cực vị thế và bộ tiêu chí theo UQoL, một số giải pháp cụ thể được đề xuất là hoàn thiện phương pháp định giá đất theo phương pháp so sánh, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất và điều tiết thị trường bất động sản trên địa bàn Quận.
135
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Kết luận
1. Sự hình thành giá trị của đất ở tại đô thị có thể được luận giải trên cơ sở kết hợp quan điểm giá trị nói chung trong kinh tế học và lý thuyết về cấu trúc đô thị. Theo tiếp cận này, lý thuyết Vị thế - Chất lượng cung cấp một cách nhìn mới về động học của cấu trúc dân cư đô thị theo các cực vị thế và luận giải được giá trị của đất ở tại đô thị thông qua hai thành phần: thành phần vật chất là chất lượng và thành phần phi vật chất là vị thế. Trong hai thành phần này, thành phần chất lượng mang tính ổn định hơn và do đó, việc xác định giá trị của đất ở tại đô thị cần đặt trọng tâm nhiều hơn vào thành phần vị thế. Các cực vị thế là yếu tố hạt nhân của cấu trúc đô thị, và có mức độ ảnh hưởng đến giá đất xung quanh mạnh nhất, được công nhận bởi một phần nhất định của công chúng.
2. Để nhận diện đầy đủ hai thành phần vị thế và chất lượng trong giá trị đất ở tại đô thị, luận án đã xây dựng bộ tiêu chí phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị dựa trên nền tảng là phát triển bền vững, yếu tố bản chất là dịch vụ hệ sinh thái và mục tiêu trung tâm là chất lượng cuộc sống đô thị của con người. Bộ tiêu chí được xây dựng với 2 góc độ: khái quát và cụ thể. Ở góc độ khái quát có hai nhóm lớn là Vị thế và Chất lượng. Ở góc độ cụ thể có 7 tiêu chí là môi trường tự nhiên; môi trường vật lý; tiếp cận không gian; xã hội; tâm lý; kinh tế; chính sách. Các tiêu chí này được chi tiết hóa thành 20 tiêu chí thành phần, làm cơ sở để lựa chọn các chỉ tiêu phù hợp cho định giá đất ở những khu vực cụ thể.
3. Luận án đã đề xuất một quy trình nhận dạng các cực vị thế trên cơ sở bộ tiêu chí phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị và kết hợp cách tiếp cận sở thích được bộc lộ qua giá cả (mang tính khách quan) với cách tiếp cận qua điều tra, phỏng vấn (mang tính chủ quan). Quy trình gồm 02 giai đoạn: (1) Nhận dạng khái quát dựa trên dấu hiệu sự phân bố giá đất ở tại đô thị để tìm ra các cực vị thế; (2) Nhận dạng chi tiết xác định đặc tính của các cực vị thế dựa trên sự lượng hóa mức độ ảnh hưởng của chúng theo các chỉ tiêu đến từng thửa đất.
4. Kết quả ứng dụng bộ tiêu chí phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị theo quan điểm phát triển bền vững, tiếp cận dịch vụ hệ sinh thái, tiếp cận
136
chất lượng cuộc sống đô thị ở quận Cầu Giấy cho thấy, trên địa bàn Quận hiện nay có 03 cực vị thế dương là Làng quốc tế Thăng Long, Công viên Cầu Giấy, Khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính và 01 cực vị thế âm là khu vực Yên Hòa, Hạ Yên, Hoa Bằng. Các cực vị thế dương là những khu vực dân cư được thiết lập dưới hình thức các dự án nhà ở lớn, có quy hoạch đồng bộ, còn cực vị thế âm là khu vực nhà ở trong các làng đô thị, chưa được đầu tư đồng bộ. Hai cực vị thế dương ở phía bắc của quận là Làng quốc tế Thăng Long và Công viên Cầu Giấy tạo thành một cực vị thế kép, có phạm vi ảnh hưởng lớn hơn so với cực vị thế ở Khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính. Các cực vị thế nhận dạng được là cơ sở để thực hiện định giá đất hàng loạt trên địa bàn quận Cầu Giấy. Theo kết quả thành lập bản đồ phân vùng giá đất ở tại đô thị quận Cầu Giấy năm 2019, giá đất của Quận dao động từ 49,5-550 triệu đồng/m2, mức giá phổ biến là 150-250 triệu đồng/m2.
5. Trong trường hợp lý tưởng, mối quan hệ giữa giá đất và chỉ số chất lượng cuộc sống đô thị (UQoL) là tương đồng (giá đất cao - chỉ số UQoL cao, và ngược lại). Tuy nhiên, tại quận Cầu Giấy có cả những trường hợp không tương đồng (giá đất cao – chỉ số UQoL thấp hoặc giá đất thấp – chỉ số UQoL cao). Hiện tượng này xuất hiện ở những khu vực có quy hoạch nhưng chưa được quản lý, thực hiện tốt; hoặc bị ảnh hưởng bởi tâm lý của người dân; hoặc có mối quan hệ nghịch giữa thu nhập và sự hài lòng. Trên cơ sở mối quan hệ giữa giá đất và chỉ số UQoL, luận án