GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ
Hội đồng tiêu chuẩn định giá quốc tế (IVSC) (2017) chỉ ra mục tiêu trong việc lựa chọn phương pháp định giá cho một tài sản nói chung là tìm phương pháp thích hợp nhất trong hoàn cảnh cụ thể chứ không có một phương pháp nào phù hợp trong mọi tình huống [119]. Vì vậy, luận án giới hạn ứng dụng bộ tiêu chí cũng như cực vị thế trong định giá đất ở tại đô thị với trường hợp định giá đất hàng loạt.
Theo Hiệp hội Quốc tế các chuyên gia định giá (IAAO), những bước cơ bản trong việc phát triển một mô hình định giá tự động là [117]:
1. Xác định mục tiêu, phạm vi công việc; 2. Xác định và thu thập dữ liệu bất động sản; 3. Phân tích dữ liệu thăm dò;
4. Phân tầng (Stratification);
5. Xác định tính đại diện của dữ liệu;
6. Đặc tả mô hình về mặt kỹ thuật (Model specification); 7. Hiệu chuẩn mô hình (Model calibration);
8. Đảm bảo chất lượng;
9. Ứng dụng mô hình và ước tính giá trị.
Mặc dù quy trình trên áp dụng cho việc phát triển mô hình định giá đất tự động, nhưng vẫn có thể áp dụng cho mô hình định giá đất hàng loạt vì bản chất là định giá số lượng lớn các thửa đất và với nhiều biến (tức nhiều chỉ tiêu ảnh hưởng đến giá đất). Dựa trên các bước này, luận án đề xuất quy trình chi tiết định giá hàng loạt đất ở tại đô thị theo tiếp cận Vị thế - Chất lượng (Hình 2.11).
Trong quy trình này, việc nhận dạng cực vị thế được lồng ghép vào trong các bước từ điều tra, thu thập tài liệu, dữ liệu đến phân tầng, đặc tả mô hình, hiệu chuẩn mô hình (tức từ bước 1 đến bước 7). Cụ thể như sau:
81 (1) Xác định mục tiêu, phạm vi nghiên cứu
(2) Điều tra, thu thập tài liệu, dữ liệu
(5) Đặc tả mô hình
(6) Hiệu chuẩn mô hình (4) Nhận dạng khái quát cực vị thế (3) Phân tích, xử lý tài liệu, dữ liệu
(8) Hiệu chỉnh khoảng cách vị thế
(10) Đánh giá độ chính xác
(5.1) Đề xuất danh mục các chỉ tiêu ảnh hưởng đến giá đất theo bộ tiêu chí UQoL (dẫn chiếu ở mục 2.1.3)
(5.2) Cập nhật giá trị cho từng chỉ tiêu
(5.3) Phân tích tương quan
(6.1) Tính trọng số của các chỉ tiêu ảnh hưởng chính
(6.2) Phân khoảng điểm mức độ ảnh hưởng của từng chỉ tiêu
(7) Nhận dạng chi tiết cực vị thế (7.1) Tính các chỉ số thành phần và chỉ số IUQoL
(7.2) Điều tra thực tế
(9) Nội suy để ước tính giá trị của thửa đất
(8.1) Tính chỉ số vị thế IStatus
(8.2) Hiệu chỉnh chỉ số chung (IUQoL + IStatus)
(11) Trình bày và biên tập bản đồ phân vùng giá đất
Hình 2.11. Quy trình định giá hàng loạt đất ở tại đô thị theo tiếp cận Vị thế - Chất lượng
- Bước phân tầng bao gồm việc nhận dạng khái quát và nhận dạng chi tiết cực vị thế, như đã đề cập ở quy trình cụ thể mục 2.2.2.
- Đặc tả mô hình về mặt kỹ thuật: thực chất là việc xác định các biến số tham gia và hình thành mô hình toán học phù hợp nhất có thể, bao gồm: đề xuất danh mục các chỉ tiêu ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị theo bộ tiêu chí UQoL, cập nhật giá trị cho từng chỉ tiêu và phân tích tương quan để lọc ra các chỉ tiêu ảnh hưởng chính đến giá đất ở tại đô thị của khu vực nghiên cứu.
82
- Bước hiệu chuẩn mô hình: xác định hệ số liên quan đến từng biến, đánh giá tầm quan trọng của các biến để đảm bảo sự logic. Thông thường, hiệu chuẩn mô hình là một phần của quy trình được lặp lại nhiều lần cho đến khi các yêu cầu được đáp ứng [117]. Thực chất, đó chính là việc tính trọng số của các chỉ tiêu, phân khoảng điểm mức độ ảnh hưởng của từng chỉ tiêu trong quy trình do luận án đề xuất.
Tổng hợp các chỉ số thành phần dựa trên trọng số và điểm của các chỉ tiêu theo từng tiêu chí sẽ là cơ sở để tính chỉ số IUQoL. Thực chất đây chính là các chỉ số ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị của từng thửa đất. Một cách thông thường, dù có sử dụng tiếp cận lý thuyết Vị thế - Chất lượng hay không thì các bước này vẫn được tiến hành theo đúng quy trình mà Hiệp hội Quốc tế các chuyên gia định giá (IAAO) đã đưa ra. Tuy nhiên, sự khác biệt khi luận án đề xuất quy trình này đó là sự bổ sung vai trò của các cực vị thế. Các cực vị thế khi được nhận dạng chi tiết sẽ đóng vai trò là các cực trung tâm và được tiếp tục phân tích mức độ ảnh hưởng để phân vùng khoảng cách vị thế. Một cách đơn giản hơn, đó là nhiệm vụ xác định phạm vi ảnh hưởng của các cực vị thế dựa trên sự tương tác giữa các cực vị thế với nhau. Theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng, đó là hình thành các vành đai xung quanh các cực vị thế. Mỗi vành đai được coi là một vùng vị thế.
(8) Hiệu chỉnh khoảng cách vị thế: Nhiệm vụ của bước này là phân tích bổ sung khoảng cách từng thửa đất tới các cực vị thế và phân khoảng điểm mức độ ảnh hưởng theo phương pháp logic mờ. Những thửa đất thuộc phạm vi ảnh hưởng mạnh của 1 cực sẽ khác với những thửa đất chịu ảnh hưởng mạnh của 2 cực vị thế, hoặc có trường hợp một số thửa đất không nằm trong vùng ảnh hưởng của các cực vị thế (chỉ số vị thế bằng 0). Ngoài ra, thực tế có những cực vị thế dương (mang tính chất tích cực làm tăng giá đất), cực vị thế âm (mang tính chất tiêu cực làm giảm giá đất). Việc hiệu chỉnh khoảng cách vị thế sẽ giúp việc phân tích sự tương tác của các cực vị thế tới từng thửa. Kết quả là tính được chỉ số vị thế IStatus. Sau đó, tiến hành tính chỉ số chung bằng công thức:
83
(9) Nội suy để ước tính giá trị của thửa đất. Phương pháp thực hiện là phương pháp nội suy trị trung bình trọng số IDW. Quá trình nội suy giá đất đã được thể hiện trong nghiên cứu của Lê Phương Thúy và Đỗ Thị Tài Thu (2010) với quy trình như Hình 2.12 [57].
Giá nội suy
Giá thực tế Giá quy chuẩn
25 27 30 ? Zonal Statistic : I25 x I27 : I30
Hình 2.12. Quá trình nội suy giá đất dựa trên chỉ số IUQoL
- Lớp giá thực tế: chứa các điểm giá điều tra thực tế và các thửa đất cần tính giá. - Lớp giá quy chuẩn: giá đã loại bỏ các yếu tố ảnh hưởng xác định, chỉ bao gồm các yếu tố chưa xác định. Lớp giá quy chuẩn được tính bằng cách chia giá thực tế thu thập được cho hệ số ảnh hưởng (ở đây là chỉ số chung I):
Giá quy chuẩn = Giá thực tế / I
- Lớp giá nội suy: Giá quy chuẩn sau khi thực hiện phương pháp nội suy trong GIS tạo ra 1 lớp raster với từng pixel là giá quy chuẩn (gọi là lớp giá nội suy).
- Một thửa đất được tập hợp từ rất nhiều điểm pixel. Vì vậy, khi thống kê theo từng thửa sẽ thu được giá trị quy chuẩn trung bình của thửa đó. Muốn ước tính giá thực tế của thửa đó thì tiến hành nhân giá quy chuẩn với chỉ số ảnh hưởng đã xác định. Ví dụ thửa số 27 ở Hình 2.12 là kết quả nội suy từ thửa 25 và 30.
(10) Đánh giá độ chính xác. Đây là bước nhằm kiểm tra mức độ tin cậy của quá trình tính toán. Phương pháp thực hiện là tiến hành so sánh kết quả tính toán với kết quả điều tra giao dịch thực tế. Một số giá trị dùng để đánh giá như phần trăm sai số tuyệt đối trung bình (MAPE) hoặc sai số trung phương (RMSE) như mục 1.1.3.2 đã đề cập.
(11) Trình bày và biên tập bản đồ phân vùng giá đất: Đây là sản phẩm cuối cùng của quy trình nhằm thể hiện trực quan sự phân bố giá đất ở tại đô thị và các cực vị thế về giá đất trên địa bàn nghiên cứu.
84
TIỂU KẾT CHƯƠNG 2
1. Bộ tiêu chí phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị theo tiếp cận Vị thế - Chất lượng được xây dựng dựa trên nền tảng cơ bản là phát triển bền vững, yếu tố bản chất là dịch vụ hệ sinh thái và mục tiêu trung tâm là chất lượng cuộc sống đô thị của con người. Các cơ sở này có vai trò ở 2 chiều: một là định hình các tiêu chí, và hai là ứng dụng để đánh giá các chỉ tiêu trong từng tiêu chí phù hợp với chủ trương, nguyên tắc đã đề xuất, đảm bảo lợi ích của cộng đồng. Bộ tiêu chí được xây dựng với 2 góc độ: khái quát và cụ thể. Ở góc độ khái quát có hai nhóm lớn là Vị thế và Chất lượng. Ở góc độ cụ thể dựa trên 7 tiêu chí là môi trường tự nhiên; môi trường vật lý; tiếp cận không gian; xã hội; tâm lý; kinh tế; chính sách.
2. Cực vị thế về giá đất ở tại đô thị được nhận dạng từ những tiêu chí phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị. Quy trình nhận dạng cực vị thế được thực hiện với hai giai đoạn nhận dạng khái quát và nhận dạng chi tiết, là sự kết hợp của cách tiếp cận sở thích được bộc lộ qua giá cả (revealed preferences) và cách tiếp cận qua điều tra, phỏng vấn (stated preferences). Giai đoạn nhận dạng khái quát dựa trên dấu hiệu sự phân bố giá đất ở đô thị để tìm ra khu vực có giá cao nhất hoặc thấp nhất trên địa bàn nghiên cứu. Giai đoạn nhận dạng chi tiết dựa trên việc lượng hóa mức độ ảnh hưởng của các chỉ tiêu đến từng thửa đất thể hiện ở chỉ số ảnh hưởng chung, gọi là chỉ số chất lượng cuộc sống đô thị (IUQoL). Khu vực nào có giá trị chỉ số IUQoLcao thì khu vực đó có tiềm năng chứa yếu tố tạo cực vị thế.
3. Bộ tiêu chí và kết quả nhận dạng cực vị thế có thể được sử dụng để định giá đất hàng loạt.
85
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở TẠI QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG