Luận án xác định chỉ số chung dựa trên tổng hợp IUQoL và IStatus, sau đó nội suy bằng phương pháp trị trung bình trọng số IDW để ước tính giá đất và biên tập bản đồ vùng giá đất ở tại đô thị (Hình 3.11). Dựa trên bản đồ thành lập được, có thể rút ra nhận xét về sự phân bố giá đất ở tại đô thị trên địa bàn quận Cầu Giấy như sau:
- Những khu vực có giá đất cao nhất của quận nằm gần các cực vị thế dương như khu vực gần Công viên Cầu Giấy, tuyến đường Cầu Giấy, Nguyễn Văn Huyên (gần Công viên Nghĩa Đô), xung quanh khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính (dao động từ 300 triệu đồng/m2 trở lên).
- Khu vực phường Yên Hòa nhìn chung có mặt bằng giá đất ở thấp hơn cả so với các phường khác trên địa bàn quận (chủ yếu dưới 100 triệu đồng/m2).
- Ngoài ra, một số khu vực khác cũng có giá đất cao nhưng không nằm gần các cực vị thế dương của Quận như khu vực đường Trung Hòa, đường Lạc Long Quân. Một số khu vực khác có giá đất thấp chủ yếu ở các vị trí 3, 4 trên địa bàn phường Mai Dịch, phường Dịch Vọng, phường Dịch Vọng Hậu, phường Trung Hòa.
122
Hình 3.11. Bản đồ phân vùng giá đất ở tại đô thị của quận Cầu Giấy năm 2019 (hình ảnh thu nhỏ 8 lần)
123
Để đánh giá độ chính xác, luận án tính toán sự chênh lệch giữa giá đất giao dịch thực tế và giá nội suy của 30 thửa đất (n~10% tổng số mẫu) trên địa bàn quận (Phụ lục 15). 30 thửa đất này phân bố trên địa bàn cả 8 phường và ở các vị trí khác nhau, được lựa chọn ngẫu nhiên (30 thửa này không tham gia vào nội suy). Kết quả cho thấy sai số ước tính của phương pháp nội suy trị trung bình trọng số IDW dao động từ 1,5% đến 14,8% (trung bình là 6%), tương đương giá trị sai số trung phương RMSE là 11,2 triệu đồng/m2. Nếu chiếu theo tỷ lệ sai số trung bình nên nhỏ hơn 5% thì kết quả của luận án chỉ ở mức tiệm cận với yêu cầu tốt nhất. Nguyên nhân có thể là trong quá trình phân tích vẫn còn thiếu sót về dữ liệu và có nhiều nguồn gây ra sai số mà nghiên cứu chưa bao quát hết được. Hình 3.12 thể hiện biểu đồ cơ cấu các mức giá đất ở tại đô thị trên địa bàn quận Cầu Giấy. Có thể thấy, mức giá phổ biến trên địa bàn quận là 150- 250 triệu đồng/m2, chiếm 41%. Tiếp đến là mức giá 100-150 triệu đồng/m2 chiếm 33,2%. Mức giá đất cao từ 300 triệu đồng/m2 trở lên chiếm khoảng 5,1%.
Hình 3.12. Biểu đồ cơ cấu giá đất ở tại đô thị của quận Cầu Giấy