Các khu dân cư đô thị là phạm vi không gian chính của thị trường đất ở tại đô thị. Vì vậy, khi tìm hiểu về giá đất ở tại đô thị, nền tảng lý thuyết về cấu trúc vị trí dân cư đô thị là rất cần thiết. Không chỉ vậy, các mô hình về cấu trúc vị trí dân cư
35
đô thị còn liên quan đến vấn đề địa tô phi nông nghiệp, tiêu biểu như mô hình của Von Thunen (1826), mô hình của William Alonso (1964) [159]. Theo mô hình của William Alonso, các đô thị được tổ chức xoay quanh một trung tâm Kinh doanh – Thương mại, xung quanh là các hoạt động công nghiệp sản xuất, tiếp đến là các khu vực nhà ở (Hình 1.2) [140]. Nhìn chung, lý thuyết này góp phần giải thích được hiện tượng càng ở gần trung tâm thành phố cũng như vùng phụ cận của đường giao thông thì giá trị của đất đai càng được nâng cao một cách đáng kể [140].
Hình 1.2. Mô hình William Alonso 1964 (Nguồn: Matthew J. Mandich [140])
Tuy nhiên, các đô thị hiện đại ngày nay có xu hướng phát triển đa cực với nhiều nhu cầu khác nhau. Bên cạnh nhu cầu kinh tế, những nhu cầu khác về tâm lý, xã hội, sức khỏe, môi trường,... đều là những vấn đề thu hút sự quan tâm của con người trong thời đại ngày nay. Lý thuyết Vị thế - Chất lượng đưa ra những lập luận linh hoạt, dựa trên các cơ sở xã hội của việc phân bố dân cư. Trước hết, lý thuyết khẳng định “các mẫu hình vị trí dân cư của hầu hết các thành phố tuân theo một cấu trúc cực, trong đó một hay nhiều cực thể hiện những điểm cao nhất của một số loại vị thế xã hội nhất định, được công nhận bởi một phần nhất định của công chúng” [41]. Như vậy, trường hợp thành phố đơn cực với tham số về chi phí đi lại / chi phí nhà ở như mô hình của Alonso sẽ là một trường hợp đặc biệt của lý thuyết Vị thế - Chất lượng. Sự đánh đổi giữa chi phí đi lại và chi phí nhà ở được thay thế bằng sự đánh đổi giữa vị thế nhà ở và chất lượng nhà ở [41]. Hình 1.3 biểu diễn một thành phố đa cực theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng. Giá đất hay BĐS nói chung sẽ phụ thuộc vào khoảng cách đến các cực vị thế.
36
Hình 1.3. Cấu trúc biểu diễn một thành phố đa cực của lý thuyết Vị thế - Chất lượng (Nguồn: Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely [41])