Xét về bản chất, theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng, cực vị thế là nơi thể hiện sự mong muốn cao nhất hay là sở thích của con người lớn nhất về một số loại vị thế nhất định. Các nghiên cứu về định lượng sở thích của con người đối với một hàng hóa cho đến nay có hai cách là: (i) tiếp cận sở thích được bộc lộ (có thể qua giá cả, hành vi) còn gọi là revealed preferences và (ii) tiếp cận qua tuyên bố, hay điều tra, phỏng vấn còn gọi là stated preferences [71, 107]. Hai cách tiếp cận này cũng là
70
tiền đề để phát triển nhiều phương pháp định lượng giá trị của hàng hóa thị trường và phi thị trường (như dịch vụ môi trường, giao thông, giải trí,...). Ví dụ, để nhận diện giá trị của 2 thửa đất có hình dạng khác nhau (hình chữ nhật, hình đa giác) trong khi các yếu tố khác tương đồng thì có thể đánh giá qua: (1) thửa đất nào được bán với giá cao hơn và (2) lập phiếu hỏi về mức độ ưa thích lựa chọn đối với hai hình dạng này. Mỗi một cách tiếp cận đều có những điểm mạnh và điểm yếu riêng. Nhiều nghiên cứu đã chỉ ra việc kết hợp hai cách tiếp cận này là một phương pháp luận quan trọng, góp phần khai thác điểm mạnh và giảm thiểu điểm yếu của chúng, đưa ra những kết quả tin cậy hơn [71, 107].
Luận án cũng sử dụng sự kết hợp của hai cách tiếp cận để nhận dạng cực vị thế về giá đất ở tại đô thị. Một cách đơn giản, tiếp cận sở thích được bộc lộ còn được hiểu là mang tính chất trực tiếp, khách quan (thường là qua dữ liệu thống kê, mô hình Hedonic,...). Trong khi tiếp cận qua tuyên bố, phỏng vấn là mang tính chất gián tiếp, chủ quan (ví dụ như phương pháp AHP, ANP). Sự kết hợp của hai cách tiếp cận cũng xuyên suốt trong quá trình phân tích, đo lường các chỉ tiêu ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị (bao gồm trọng số của các chỉ tiêu, và phân khoảng điểm mức độ ảnh hưởng khác nhau trong từng chỉ tiêu). Hình 2.6 minh họa cách tiếp cận chung để nhận dạng cực vị thế trong nghiên cứu.
Hình 2.6. Sơ đồ logic nhận dạng cực vị thế
Dựa trên bộ tiêu chí đã được xây dựng thì cực vị thế khi hình thành mới hoặc đã tồn tại, cũng có 7 tiêu chí để nhận dạng: đó là môi trường tự nhiên, môi trường vật lý, tiếp cận không gian, xã hội, tâm lý, kinh tế, chính sách. Các cực vị thế theo từng tiêu chí thể hiện rằng cực vị thế có tầm ảnh hưởng mạnh nhất đến giá đất ở tại
71
đô thị xung quanh theo tiêu chí đó. Nếu cực vị thế có 1 tiêu chí ảnh hưởng mạnh nhất có thể gọi là cực đơn. Nếu cực có từ 2 tiêu chí trở lên ảnh hưởng mạnh nhất thì có thể gọi là cực tổ hợp. Như vậy, xét về cấu trúc, cực vị thế được nhận dạng từ đo lường các chỉ tiêu và tổng hợp lại theo các tiêu chí.
Đối với mỗi một chỉ tiêu, luận án sử dung hai thước đo. Một là giá trị thực tế của chỉ tiêu và hai là giá trị được chuyển hóa thành mức độ mong muốn của con người (theo thang điểm liên tục từ 0-1 với 1 là điểm số thể hiện mức độ mong muốn cao nhất). Vì các chỉ tiêu là đa dạng nên có nhiều phương pháp đo lường giá trị theo từng chỉ tiêu. Một số phương pháp chính được sử dụng trong luận án như đo khoảng cách theo đường giao thông (Network Analyst), đo cấu hình không gian (Space Syntax). Để chuyển hóa các giá trị này thành thang đo mức độ mong muốn của con người, nghiên cứu chủ yếu sử dụng phương pháp logic mờ (thường áp dụng đối với dải giá trị liên tục), phương pháp so sánh các cặp mẫu (thường áp dụng đối với giá trị mang tính phân loại). Chi tiết về các phương pháp này được trình bày ở mục 2.2.2.