Nghiên cứu được thiết kế gồm 4 giai đoạn (Hình 1.5):
- Giai đoạn 1: Bao gồm 2 nhiệm vụ là nghiên cứu tổng quan và thiết kế điều tra thực địa. Nghiên cứu tổng quan nhằm chuẩn bị nền tảng kiến thức về cơ sở lý luận, thực tiễn và pháp lý về giá đất ở tại đô thị, về lý thuyết Vị thế - Chất lượng.
47
Kết quả sẽ đề xuất được bộ tiêu chí cho phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị theo tiếp cận Vị thế - Chất lượng. Thiết kế điều tra thực địa bao gồm các nội dung lập phiếu điều tra, ước tính số lượng mẫu, xác định các tuyến điều tra.
Nghiên cứu tổng quan
Thu thập dữ liệu, tài liệu Xử lý dữ liệu Phân tích dữ liệu Nghiên cứu thực tế tại quận Cầu Giấy
Thiết kế điều tra thực địa
Lập phiếu điều tra; Xác định số lượng mẫu, Xây dựng các tuyến, khu vực điều tra.
Dữ liệu sơ cấp; Dữ liệu thứ cấp Chuẩn hóa dữ liệu đầu vào
Định hướng giải pháp quản lý giá đất ở tại đô thị Tổng quan tài liệu Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất ở tại đô thị; Nhận dạng cực vị thế; Phân tích sự phân bố giá đất ở đô thị;
Giai đoạn 1 Giai đoạn 2 Giai đoạn 3 Giai đoạn 4
Đánh giá kết quả thực nghiệm
- Độ tin cậy của định giá đất - Điều chỉnh bộ tiêu chí (nếu cần thiết)
- Điều tra bổ sung ý kiến người dân
Đô thị Mô hình cấu trúc đô thị, Các vấn đề đô thị ảnh hưởng đến giá đất Giá đất ở
Quan điểm giá trị, địa tô, cơ
sở pháp lý, định giá đất Lý thuyết Vị thế - Chất lượng Bộ tiêu chí phân loại yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất ở đô thị Kết
luận, kiến nghị
Hình 1.5. Quy trình nghiên cứu của luận án
- Giai đoạn 2: Thu thập dữ liệu, tài liệu của khu vực nghiên cứu là quận Cầu Giấy phục vụ cho quá trình phân tích. Các tài liệu, dữ liệu bao gồm dữ liệu sơ cấp (dữ liệu điều tra thực tế), và dữ liệu thứ cấp. Sau đó, tiến hành chuẩn hóa dữ liệu (bao gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính), xử lý bộ phiếu điều tra giá đất thị trường.
- Giai đoạn 3: Phân tích dữ liệu để phát hiện và đánh giá các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị của khu vực nghiên cứu, nhận dạng các cực vị thế (trung tâm) cũng như phân tích sự phân bố về giá đất ở tại đô thị của Quận.
- Giai đoạn 4: Đánh giá kết quả thực nghiệm về độ tin cậy của định giá đất, điều chỉnh bộ tiêu chí (nếu cần thiết). Từ đó có những định hướng về mô hình quản lý giá đất ở tại đô thị của địa bàn nghiên cứu.
Từ quy trình nghiên cứu này, luận án sử dụng 4 nhóm phương pháp nghiên cứu để giải quyết các nhiệm vụ trong từng giai đoạn.
a. Nhóm phương pháp cho nghiên cứu tổng quan tài liệu: gồm phương pháp phân loại, sàng lọc tài liệu; phương pháp phân tích và tổng hợp; phương pháp so
48
sánh; phương pháp kế thừa. Nhóm phương pháp này được sử dụng hầu hết trong suốt quá trình nghiên cứu luận án, nhưng nhiều nhất là trong chương 1. Sau khi sàng lọc, các tài liệu sẽ được tập hợp trong phần mềm EndNote – một phần mềm hỗ trợ kiểm soát tài liệu tham khảo. Các tài liệu được trích dẫn sẽ ghi theo số trong dấu ngoặc vuông, trùng với số của danh mục tài liệu tham khảo ở phần cuối của luận án.
b. Nhóm phương pháp cho thu thập dữ liệu, tài liệu: gồm phương pháp điều tra thực địa, phương pháp tham khảo ý kiến chuyên gia.
- Phương pháp điều tra thực địa được sử dụng trong 2 hoạt động của luận án: i) Điều tra thông tin giá đất thị trường (mục 2.2.2 bước 2, mục 3.2.1.3) và ii) Khảo sát mức độ hài lòng về chất lượng cuộc sống (mục 2.2.2 bước 14, mục 3.4.2.6) (Bảng 1.1).
Bảng 1.1. Phương pháp điều tra thực địa trong luận án
Điều tra thông tin giá đất thị trường Khảo sát mức độ hài lòng về chất lượng cuộc sống
Mục đích Tìm hiểu thị trường; đặc điểm khu vực nghiên cứu; thu thập thông tin thửa đất và các công trình gắn liền với đất được giao dịch thị trường trong khoảng thời gian 1-3 năm trở lại đây
Lấy ý kiến khảo sát mức độ hài lòng của người dân về một số chỉ tiêu của chất lượng cuộc sống
Phạm vi điều tra
Quận Cầu Giấy và bổ sung những khu vực lân cận của Quận
Những khu vực là cực vị thế của quận Cầu Giấy (sau khi đã được nhận dạng khái quát và chi tiết) Nguồn
điều tra
Chủ sử dụng đất / chủ nhà, hàng xóm, trung tâm môi giới BĐS, chính quyền địa phương, thông tin từ Internet, quan sát thực tế
Người dân sinh sống tại khu vực cực vị thế. Đối tượng lựa chọn nên đa dạng về độ tuổi, nghề nghiệp. Quy trình
điều tra
- Lập phiếu điều tra: Các thông tin trong mẫu phiếu điều tra có tham khảo mẫu Phiếu thu thập thông tin về thửa đất (mẫu số 04) của Thông tư số 36/TT- BTNMT của Bộ TN&MT [8] và bổ sung thêm dựa trên bộ tiêu chí (đề xuất) phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị. Chi tiết mẫu phiếu điều tra thể hiện ở Phụ lục 5 (gồm 48 câu hỏi). - Thiết kế tuyến điều tra: Cuộc điều tra được thực hiện theo các tuyến đường phố. Mỗi tuyến đường
- Lập phiếu điều tra: Nội dung điều tra bao gồm một số chỉ tiêu về chất lượng cuộc sống đô thị tham gia vào phân tích tại quận Cầu Giấy như chất lượng không khí, không gian xanh, tiếng ồn, giao thông,... và đánh giá chung mức độ hấp dẫn về nơi ở của khu vực tạo cực vị thế. Thang đánh giá là 5 mức độ từ rất
49
phố điều tra ở 4 vị trí theo nguyên tắc của UBND thành phố Hà Nội [68]. Mỗi vị trí điều tra từ 1 đến 3 mẫu, hoặc có thể nhiều hơn để đáp ứng được số lượng mẫu điều tra dự kiến.
- Điều tra thử và cải tiến: Sau khi lập phiếu, tiến hành đi điều tra thử khoảng 10-20 mẫu. Kết quả của điều tra thử góp phần đánh giá về chất lượng của phiếu hỏi, từ đó có thể giảm hoặc bổ sung một số câu hỏi cần thiết, cũng như hỗ trợ thêm kinh nghiệm về cách thức hỏi thông tin.
không hài lòng đến rất hài lòng. - Điều tra và tổng hợp kết quả
Cách thức điều tra
Hỏi trực tiếp, sau đó điền vào phiếu Hỏi trực tiếp, sau đó điền vào phiếu
Số lượng mẫu
Để đảm bảo độ tin cậy cho phân tích thống kê, theo Samuel B. Green (1991), phần lớn các nghiên cứu lựa chọn cỡ mẫu N > 50 + 8m cho phân tích hồi quy đa biến với m là số lượng các biến độc lập (hay số lượng các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất) [103]. Khi tiến hành điều tra, giá trị m có thể được ước tính dựa vào số lượng câu hỏi. Trong luận án, số lượng mẫu dự kiến là 434 mẫu (với m = 48)
Số lượng mẫu điều tra không có giới hạn cụ thể vì đây là bước điều tra bổ sung, nhưng theo nguyên tắc càng nhiều càng tốt để đảm bảo độ tin cậy.
- Phương pháp tham khảo ý kiến chuyên gia: được thực hiện trong 2 hoạt động của luận án là: i) xây dựng bộ tiêu chí phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị (mục 2.1 bước 4) và ii) đánh giá mức độ quan trọng của các yếu tố (mục 2.2.2 bước 10, mục 3.4.2.3) (Bảng 1.2).
Bảng 1.2. Phương pháp tham khảo ý kiến chuyên gia trong luận án
Xây dựng bộ tiêu chí phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị
Đánh giá mức độ quan trọng của các yếu tố
Mục đích Tham khảo ý kiến chuyên gia về mức độ ưu tiên lựa chọn các tiêu chí, chỉ tiêu ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị do luận án đề xuất
Tham khảo ý kiến chuyên gia về đánh giá mức độ quan trọng trong từng cặp chỉ tiêu, hỗ trợ tính trọng số của các chỉ tiêu theo phương pháp phân tích đa chỉ tiêu ANP Đối tượng
chuyên gia
Chuyên gia trong nước và Nhật Bản, có lĩnh vực chuyên môn về quản lý đất đai, BĐS, sinh
Các chuyên gia được lựa chọn theo tiêu chí về lĩnh vực (BĐS, xây dựng, nhà quản
50 thái cảnh quan, môi trường, địa lý và môi trường vùng, kiến trúc xây dựng. Số lượng người ở mỗi lĩnh vực từ 1-3 người
lý tại các phòng tài nguyên và môi trường trên địa bàn quận Cầu Giấy, cán bộ địa chính, các nhà khoa học có kinh nghiệm nghiên cứu về định giá đất).
Số lượng 25 chuyên gia 8 chuyên gia
Thang đo Likert 5 cấp độ: từ không ưu tiên lựa chọn đến rất ưu tiên lựa chọn (1→5)
Saaty 9 cấp độ: từ quan trọng bằng nhau đến cực kỳ quan trọng (1→9)
Hình thức Tổ chức seminar, gửi phiếu ý kiến trực tiếp và qua email
Gửi phiếu ý kiến, hỏi trực tiếp, trao đổi qua điện thoại, email
Cách xử lý phiếu
Tập hợp và xử lý theo xu hướng lấy ý kiến chiếm đa số
Kết hợp lấy ý kiến chiếm đa số và lấy giá trị trung bình
c. Nhóm phương pháp định giá đất: bao gồm các phương pháp so sánh, phương pháp chiết trừ để xử lý bộ phiếu điều tra giá đất. Khái niệm về hai phương pháp này đã được đưa ra ở mục 1.1.3.1. Trong luận án, hai phương pháp này được sử dụng kết hợp trong việc xử lý bộ phiếu điều tra giá đất vì phạm vi nghiên cứu của luận án áp dụng với đất ở tại đô thị. Trong quá trình điều tra, với những mẫu phiếu thu thập có giá bao gồm cả nhà và đất thì cần sử dụng các phương pháp này. Ví dụ, một mẫu thu thập có giá BĐS giao dịch trong năm 2019 là 5 tỉ đồng, gồm một nhà ống thô 3 tầng trên diện tích đất là 45m2, xây dựng cùng năm. Giả định đơn giá xây dựng 1m2 nhà ống trung bình là 7 triệu đồng/m2. Từ đó có thể ước tính giá xây dựng nhà là 7 triệu x 3 tầng x 45m2 = 945 triệu đồng. Khi đó, giá trị thửa đất ước tính là (5 tỉ - 945 triệu)/45m2 = 90,1 triệu/m2.
d. Nhóm phương pháp, kỹ thuật cho xử lý, phân tích dữ liệu: được áp dụng chủ yếu trong chương 3, khi nghiên cứu cụ thể trên địa bàn quận Cầu Giấy về chuẩn hóa dữ liệu không gian, phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị, lượng hóa mức độ ảnh hưởng của các yếu tố, nhận dạng cực vị thế về giá đất ở tại đô thị, nội suy giá đất, thành lập bản đồ phân vùng giá đất ở tại đô thị.
- Các kỹ thuật để chuẩn hóa dữ liệu: Phần mềm bản đồ Microstation được sử dụng để ghép mảnh bản đồ, chuẩn hóa các lớp đối tượng theo đúng quy định và thống nhất. Phần mềm ArcGIS được sử dụng để chuyển đổi dữ liệu từ phần mềm
51
Microstation sang ArcGIS và chuẩn hóa topology của các đối tượng. Các kỹ thuật GIS được sử dụng như lựa chọn không gian (Select by Location), lựa chọn theo thuộc tính (Select by Attribute), liên kết thuộc tính theo không gian, kiểm tra quy tắc topology (Must not overlap và Must not have gaps),...
- Phương pháp nội suy: nội suy được hiểu là phương pháp ước lượng giá trị chưa biết dựa trên phạm vi của một tập hợp chứa một số điểm dữ liệu đã biết. Theo kết quả tổng quan tài liệu, phương pháp nội suy Kriging và trị trung bình trọng số IDW hay được sử dụng nhất để định giá đất hàng loạt. Luận án cũng sử dụng 2 phương pháp này để nghiên cứu sự phân bố của giá đất ở tại đô thị trên địa bàn quận Cầu Giấy. Chi tiết về hai phương pháp này sẽ được trình bày ở mục 2.2.2.
- Ngoài ra, các phương pháp khác được đề xuất bao gồm phân tích mạng Network Analyst nhằm phân tích các yếu tố ảnh hưởng theo khoảng cách đường giao thông từ thửa đất đến các địa điểm văn hóa, xã hội gần nhất; phương pháp phân tích cấu trúc không gian Space Syntax để phân tích cấu trúc đô thị theo mạng lưới đường phố của quận Cầu Giấy và vùng lân cận; phương pháp phân tích tương quan để lọc các yếu tố ảnh hưởng chính đến giá đất ở tại đô thị trên địa bàn quận Cầu Giấy; phương pháp phân tích đa chỉ tiêu để xác định trọng số của các yếu tố ảnh hưởng; phương pháp logic mờ (Fuzzy logic) để phân khoảng điểm mức độ ảnh hưởng trong cùng một yếu tố. Chi tiết về các phương pháp này được trình bày rõ hơn ở mục 2.2.2 trong một quy trình tổng thể nhận dạng cực vị thế về giá đất ở tại đô thị và định giá đất ở tại đô thị theo tiếp cận Vị thế - Chất lượng.
52
TIỂU KẾT CHƯƠNG 1
1. Quan điểm về giá trị của đất ở tại đô thị nên được xem xét là sự kết hợp của các quan điểm giá trị nói chung trong kinh tế học và lý thuyết về cấu trúc đô thị. Vì nguồn gốc của giá trị của đất ở tại đô thị là địa tô phi nông nghiệp, được phát triển trong bối cảnh của đô thị nói riêng.
2. Để đo lường giá trị của đất ở tại đô thị, ngoài cách tiếp cận truyền thống về địa tô thì lý thuyết giá hưởng thụ (lý thuyết giá Hedonic) là cách tiếp cận phổ biến, đóng vai trò là nền tảng cho các phương pháp định giá đất hàng loạt. Các kết quả của mô hình định giá đất / BĐS không chỉ phản ánh giá đất / BĐS mà còn ngụ ý thể hiện những vấn đề liên quan đến môi trường, kinh tế, xã hội hay vị thế của một khu vực nơi ở nhất định.
3. Cách tiếp cận Vị thế - Chất lượng cung cấp những cơ sở lý luận cơ bản về giá trị của đất ở tại đô thị. Cụ thể, giá trị của đất ở tại đô thị bao gồm hai thành phần: vị thế và chất lượng. Vị thế là những giá trị thuộc phạm trù phi vật chất (hay tinh thần) bao gồm các yếu tố về văn hóa, kinh tế, môi trường, chính trị,... phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định, và có thể đo lường một cách gián tiếp. Chất lượng là những giá trị thuộc phạm trù vật chất, có thể đo đếm trực tiếp. Trong hai thành phần này thì đối với đất ở tại đô thị, thành phần chất lượng mang tính ổn định hơn. Do đó, giá trị của đất ở tại đô thị chủ yếu được quyết định bởi thành phần vị thế.
4. Cực vị thế là một khái niệm quan trọng, đóng vai trò là các cực cư trú trung tâm của đô thị và có ảnh hưởng lớn đến giá đất ở tại đô thị. Để nhận dạng cũng như tạo ra được các cực vị thế, cần giải quyết cụ thể hai vấn đề: (i) Xây dựng bộ tiêu chí cho việc phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị và (ii) Lượng hóa mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó. Từ đó, có thể ứng dụng các kết quả này trong định giá đất ở tại đô thị nói riêng và quản lý giá đất ở tại đô thị nói chung.
53
Chương 2. XÂY DỰNG BỘ TIÊU CHÍ VÀ PHƯƠNG PHÁP NHẬN DẠNG CỰC VỊ THẾ VỀ GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ
THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG
Như Chương 1 đã đề cập, giá trị của đất ở tại đô thị bao gồm hai thành phần Vị thế và Chất lượng. Thành phần chất lượng của đất ở tại đô thị mang tính ổn định hơn nên giá trị của đất ở tại đô thị chủ yếu được quyết định bởi thành phần vị thế. Vậy những yếu tố vị thế nào được đưa ra? Cực vị thế là một khái niệm quan trọng, nhưng có những tiêu chí nào để nhận dạng cực vị thế, và tạo ra cực vị thế như thế nào? Tất cả những câu hỏi này có thể được trả lời khi có một bộ tiêu chí mang tính toàn diện về việc phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị. Bộ tiêu chí