Quản lý giá đất ở tại đô thị được coi là một quá trình theo không gian và thời gian, thể hiện được tính hiện tại và dự báo tương lai của khu vực nghiên cứu. Vì
128
vậy, lý thuyết SQTO là một trong những cách tiếp cận phù hợp để đáp ứng được yêu cầu đó. Cơ sở để luận án đề xuất mô hình quản lý giá đất ở tại đô thị xuất phát từ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Đó là các tiêu chí và chỉ tiêu của chất lượng cuộc sống đô thị, cũng là một trong những mục tiêu hướng đến của PTBV. Vì vậy, luận án đề xuất sử dụng khung PTBV để phục vụ cho việc quản lý giá đất ở tại đô thị.
Malkina-Pykh và Pykh (2007) đã tổng kết cho đến nay, có 4 khung khái niệm cho các chỉ tiêu trong PTBV [138]:
- Khung “áp lực – trạng thái – phản ứng” (Pressure – State – Response) được sử dụng bởi OECD – Tổ chức Hợp tác và phát triển Kinh tế vào năm 1995.
- Khung “áp lực – trạng thái – tác động – phản ứng” (Pressure – State – Impact – Response) được sử dụng bởi chương trình Môi trường Liên hợp quốc UNEP năm 1997.
- Khung “động lực – trạng thái – phản ứng” (Driving force – State – Response) được thông qua bởi Ủy ban về phát triển bền vững của LHQ năm 1995.
- Khung “Động lực – áp lực – trạng thái – tác động – phản ứng” (DPSIR) được trình bày trong nghiên cứu của cơ quan Môi trường Châu Âu về chất lượng cuộc sống năm 1999.
Irina và Yuri (2007) cũng đã đề xuất sử dụng khung “áp lực – trạng thái – tác động – phản ứng” (PSIR) cho khái niệm chất lượng cuộc sống (Hình 3.16). Trong đó:
- Cột Áp lực (Pressure): thể hiện các biến về môi trường ngoại sinh ảnh hưởng đến UQoL của người dân. Thông thường, đó là các chỉ số khách quan của UQoL. Các chỉ số này có thể được kiểm soát bằng các chính sách công để cải thiện UQoL.
- Cột Trạng thái (State): thể hiện các biến về hiện trạng của các cá nhân đối với môi trường này, ví dụ như giáo dục, sức khỏe, nghề nghiệp,... Các biến này cũng là khách quan, và phản ánh được sự lựa chọn của cá nhân trong việc phản ứng với môi trường xung quanh.
- Cột Tác động (Impact): là kết quả của áp lực và trạng thái, sự thỏa mãn về chất lượng cuộc sống nói chung.
- Cột Đáp ứng (Response): thể hiện sự phát triển của cá nhân, của các chương trình kinh tế xã hội và bắt đầu cho một chu trình mới.
129
Hình 3.16. Cấu trúc PSIR cho khái niệm chất lượng cuộc sống [138].
Như vậy, việc quản lý giá đất ở tại đô thị là một chu trình. Các bước trong chu trình là việc quản lý các khía cạnh “Áp lực, trạng thái, tác động, đáp ứng”. Hình 3.17 thể hiện sơ đồ chu trình quản lý giá đất ở tại đô thị theo khung PTBV do luận án đề xuất.
Chất lượng cuộc sống
đô thị Môi trường tự nhiên
Môi trường vật lý Tiếp cận không gian Xã hội Tâm lý Kinh tế Chính sách ÁP LỰC Hiện trạng các chỉ tiêu thuộc 7 tiêu chí của chất
lượng cuộc sống đô thị
TRẠNG THÁI Trọng số và phân khoảng các mức độ ưa thích (ảnh hưởng) của từng chỉ tiêu TÁC ĐỘNG Xác định các chỉ số theo từng tiêu chí Xác định chỉ số tổng hợp IUQoL Định giá đất Phân tích mối quan hệ giữa
chỉ số IUQoL và giá đất
ĐÁP ỨNG
Những cải tiến, thay đổi của chính quyền về
các tiêu chí của chất lượng cuộc sống đô thị
Chất lượng
Vị thế
Hình 3.17. Sơ đồ chu trình quản lý giá đất ở tại đô thị theo khung phát triển bền vững
Có thể giải thích sơ đồ chu trình này như sau:
Mục tiêu chất lượng cuộc sống đô thị với 7 tiêu chí là mục tiêu trung tâm hướng đến của các khía cạnh quản lý.
- Ở khía cạnh quản lý “Áp lực”, cần xác định được các giá trị của các chỉ tiêu theo 7 tiêu chí. Điều này phản ánh được hiện trạng của các vấn đề tác động đến UQoL. Dữ liệu đầu vào là dữ liệu không gian, dữ liệu điều tra thực địa, thống kê. Thông qua phân tích không gian, phân tích thuộc tính để xác định được giá trị. Đây cũng là các giá trị thường phản ánh yếu tố chất lượng, tức các đại lượng đo lường trực tiếp.
130
- Ở khía cạnh quản lý “Trạng thái”, cần xác định được trọng số và mức độ ảnh hưởng của từng chỉ tiêu. Công việc này phụ thuộc nhiều vào quan điểm, nhận thức, mong muốn của dân cư. Thông thường một cuộc điều tra khảo sát về mức độ hài lòng hay đánh giá về UQoL có thể cung cấp được những thông tin hữu ích. Đây là các giá trị phản ánh yếu tố vị thế, tức các yếu tố mang tính phi vật chất, xã hội.
- Ở khía cạnh quản lý “Tác động”, là kết quả của “Áp lực” và “Trạng thái”. Công việc chính của bước này là xác định các chỉ số ảnh hưởng theo từng tiêu chí, làm cơ sở để tính chỉ số tổng hợp IUQoL. Sau đó, tiến hành định giá đất để phân tích được sự phân bố giá đất trên địa bàn. Cuối cùng, tiến hành phân tích mối quan hệ giá đất và chỉ số IUQoL để nhận diện được các cực vị thế ảnh hưởng đến giá đất, các khu vực có mối quan hệ chưa tương đồng giữa giá đất và chỉ số IUQoL.
- Ở khía cạnh quản lý “Đáp ứng”. Từ kết quả phân tích ở khía cạnh “Tác động”, nhà quản lý cần đưa ra những giải pháp cụ thể để cân nhắc điều chỉnh những khu vực chưa tương đồng. Trong trường hợp không có những bất thường, thì theo thời gian, những chính sách mới, hay quy hoạch cũng sẽ ảnh hưởng đến UQoL của người dân. Vì vậy, sau khi có những điều chỉnh hay chính sách mới thì một chu trình mới lại bắt đầu.
Để có thể triển khai mô hình quản lý này, đòi hỏi sự tham gia hợp tác của các bên liên quan như người dân và các cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường, dân số, kinh tế, đô thị,... Mô hình này có thể làm cơ sở để xây dựng CSDL giá đất mang tính tổng hợp, liên kết được các gói dữ liệu của các ban ngành liên quan.