3.2.1.1. Dữ liệu không gian
Luận án đã thu thập được bản đồ địa chính dạng số của toàn bộ 8/8 phường của quận Cầu Giấy để phục vụ cho việc đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tới từng thửa đất. Các bản đồ này được đo vẽ và thành lập năm 2018, tỷ lệ 1:500. Ngoài ra, để quá trình phân tích không gian tin cậy hơn, luận án thu thập thêm bản đồ địa chính của một số phường tiếp giáp với quận Cầu Giấy như phường Bưởi, Cống Vị, Vĩnh Phúc, Ngọc Khánh (quận Ba Đình), phường Láng Thượng, Láng Hạ (quận Đống Đa), phường Mễ Trì, Mỹ Đình 1 (quận Nam Từ Liêm), phường Nhân Chính (quận Thanh Xuân). Các bản đồ này đều ở dạng số, được đo vẽ hoặc chỉnh lý đến năm 2018, tỷ lệ 1:500.
3.2.1.2. Các tài liệu dạng báo cáo, quy định pháp lý
Để phục vụ cho việc phân tích, luận án cần tìm hiểu và nắm rõ những đặc điểm về khu vực nghiên cứu, các quy định pháp lý liên quan đến giá đất, quản lý, quy hoạch đô thị. Vì vậy, những tài liệu chính luận án đã thu thập được bao gồm:
- Báo cáo công tác bảo vệ môi trường năm 2018 trên địa bàn quận Cầu Giấy và năm 2019 của quận Thanh Xuân;
- Thiết kế kỹ thuật – Dự toán Dự án xây dựng tổng thể hệ thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu quản lý đất đai thành phố Hà Nội, địa điểm quận Cầu Giấy;
- Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng năm 2019;
- Quyết định về việc ban hành Quy định và bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, áp dụng từ 01/01/2015 đến ngày 31/12/2019 và áp dụng từ 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024.
3.2.1.3. Điều tra giá đất thị trường
Việc khảo sát, điều tra giá đất thị trường là công việc chính của bước này. Nghiên cứu thực hiện 3 đợt khảo sát vào các thời điểm: (i) tháng 12/2017 – tháng 03/2018; (ii) tháng 1/2019 – tháng 4/2019; và (iii) tháng 07/2019 – tháng 10/2019. Do ở Việt Nam, việc tiếp cận với thông tin giao dịch của các thửa đất tại một số cơ quan Nhà nước còn tương đối hạn chế nên các nguồn thông tin điều tra chủ yếu
96
được thu thập từ việc hỏi trực tiếp chủ đất (hoặc thành viên trong hộ gia đình, người thuê nhà) hoặc thông qua các đối tượng trung gian như hàng xóm, trung tâm môi giới bất động sản. Sau khi điều tra, một số mẫu có thời gian giao dịch quá xa, hoặc có giá bất thường sẽ được rà soát và lọc bỏ. Các kết quả điều tra và sự phân bố của các mẫu được thể hiện trong Hình 3.1 và Bảng 3.1.
Bảng 3.1. Thống kê số lượng mẫu điều tra trên địa bàn nghiên cứu
STT Tên phường Số lượng mẫu thu thập Số lượng mẫu sau khi lọc Giá cao nhất (triệu đồng/m2) Giá thấp nhất (triệu đồng/m2) Số lượng mẫu theo loại vị trí (VT) VT 1 VT 2 VT 3 VT 4
Các phường thuộc quận Cầu Giấy
1 Dịch Vọng 80 77 369 81 23 23 15 16 2 Dịch Vọng Hậu 49 43 289 61 10 25 5 3 3 Mai Dịch 60 56 305 56,5 18 19 11 8 4 Nghĩa Đô 18 15 316,5 69 5 7 3 - 5 Nghĩa Tân 11 9 147 83,5 3 4 2 - 6 Quan Hoa 43 40 360 50 19 8 5 8 7 Trung Hòa 48 44 550 70 20 14 7 3 8 Yên Hòa 45 43 185 63 28 8 6 1
Các phường lân cận quận Cầu Giấy
9 Ngọc Khánh 51 44 323 34,5 21 16 4 3 10 Bưởi, Vĩnh Phúc 18 13 274 80,5 1 4 6 2 11 Nhân Chính 39 34 300 50 15 7 6 6 12 Mễ Trì, Mỹ Đình 1, Mỹ Đình 2 14 9 140 77 - - 6 3 Tổng 476 427 163 135 76 53
Kết quả thống kê ở Bảng 3.1 cho thấy số lượng mẫu trên địa bàn phường Dịch Vọng, Mai Dịch nhiều hơn cả so với các phường khác, trong khi đó phường Nghĩa Đô và Nghĩa Tân thì có số lượng mẫu ít nhất. Điều này thể hiện một phần mức độ ưa thích, quan tâm của người dân khi lựa chọn nơi ở trên địa bàn các phường. Tuy nhiên, những khu vực ít giao dịch cũng không hoàn toàn là kém hấp dẫn. Vì có thể các khu vực dân cư này là tương đối ổn định, người dân hài lòng với điều kiện môi trường sống ở đó và không có nhu cầu chuyển đi nơi khác. Một phần nữa, diện tích
97
của phường Nghĩa Tân là nhỏ nhất trong số các phường, tương ứng là tổng diện tích đất ở tại đô thị cũng nhỏ nhất. Không chỉ vậy, phường Nghĩa Tân tập trung nhiều khu tập thể cũ, số lượng giao dịch về chuyển nhượng đất ở tại đô thị cũng ít hơn cả.
Hình 3.1. Phân bố của các mẫu điều tra trên địa bàn nghiên cứu