2.1.2.1. Chế độ sở hữu đất đai
Ở mọi quốc gia, đất đai luôn được coi là một nguồn tài nguyên vô cùng quý giá. Việc xác định chế độ sở hữu đối với đất đai đóng vai trò quan trọng, chi phối đến việc khai thác, quản lý và sử dụng hiệu quả nguồn của cải to lớn này. Trên thế giới tồn tại nhiều loại hình sở hữu về đất đai như sở hữu tư nhân, sở hữu gia đình, sở hữu tập thể, sở hữu hỗn hợp, sở hữu địa phương, sở hữu chung, sở hữu tổ chức, sở hữu Nhà nước và sở hữu toàn dân [70]. Việt Nam là nước áp dụng duy nhất một chế độ sở hữu toàn dân về đất đai [70]. Sở hữu toàn dân về đất đai tức là đất đai không thuộc sở hữu của riêng ai, toàn thể nhân dân là chủ sở hữu, trong đó “Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và được giao nhiệm vụ thống nhất quản lý về đất đai” [49]. Người dân được trao các quyền sử dụng đất và phải có các nghĩa vụ, trách nhiệm với việc sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Nội dung của quyền sở hữu đất đai bao gồm 3 quyền cơ bản: quyền chiếm hữu (quyền nắm giữ tài sản trong tay), quyền sử dụng (quyền được khai thác các đặc tính hữu ích của đất đai và sử dụng nó), quyền định đoạt (quyền quyết định số phận pháp lý của đất đai). Trong đó quyền định đoạt có vị trí đặc biệt quan trọng, là cơ sở của quyền sở hữu. Đối với đất đai, quyền chiếm hữu và quyền sử dụng có mối quan hệ
62
tương đối tách biệt, vì không nhất thiết chủ sở hữu phải là người trực tiếp sử dụng. Trong chế độ đất đai thuộc sở hữu toàn dân như ở Việt Nam, Nhà nước chiếm hữu đất đai nhưng không trực tiếp sử dụng mà giao cho các chủ sử dụng đất. Tuy nhiên, Nhà nước có quyền năng định đoạt thông qua việc phê quyệt quy hoạch sử dụng đất; các quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất,... [70].
Lý luận về chế độ sở hữu đất đai có thể tác động đến giá đất ở ba khía cạnh: -Thứ nhất là quy định loại giá đất. Ngoài giá đất thị trường hay được sử dụng thì ở một số nước còn có giá đất do Nhà nước quy định. Ví dụ như ở Úc có giá thị trường, giá chế định trong luật (gồm giá nguyên thủy, giá mặt bằng của vị trí đất, giá vốn đầu tư, giá đất hàng năm) [7]. Ở Việt Nam, Nhà nước có quyền quyết định giá đất và các vấn đề tài chính liên quan đến đất đai nên có các loại giá đất như khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể. Các loại giá đất này được áp dụng trong các trường hợp khác nhau theo quy định của pháp luật hiện hành. Như vậy, cho đến nay, ở nước ta vẫn luôn tồn tại song song chế độ hai giá đất: giá đất thị trường và giá đất do Nhà nước quy định.
-Thứ hai là xác định tính chất của giá đất, tính chất của thị trường BĐS. Với đặc thù chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thị trường BĐS ở Việt Nam được hiểu là thị trường quyền sử dụng đất. Kể từ khi Luật Đất đai năm 1993 quy định về giá đất và các quyền của người sử dụng đất thì mới tạo tiền đề cho thị trường BĐS hình thành và phát triển [45, 70]. Và cách hiểu giá đất cũng được xác định là “giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” [49].
-Thứ ba là chế độ sở hữu đất đai quy định về các quyền đối với đất đai. Mỗi quốc gia có những quy định các quyền khác nhau. Ở Việt Nam, theo Luật Đất đai 2013, người sử dụng có tối đa 8 quyền: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất [49]. Trong thị trường BĐS, giá trị quyền sử dụng đất là hàng hóa. Những thửa đất mà người sử dụng có nhiều quyền hơn thì nói chung sẽ có giá cao hơn. Điều này lý giải vì sao mà đất ở của hộ gia đình cá nhân thường có giá cao hơn so với các loại đất khác.
63
Trong hệ thống quản lý đất đai của Việt Nam, minh chứng cho tính pháp lý hợp pháp của thửa đất ở tại đô thị là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [49] (sau đây gọi tắt là giấy chứng nhận - GCN). GCN là kết quả của quá trình đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo đúng quy định của pháp luật (bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động). Chủ trương đẩy nhanh tiến độ cấp GCN cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được thể hiện trong Nghị quyết số 39/2012/QH13 ngày 23/11/2012 của Quốc Hội, chỉ thị số 11/CT-UBND ngày 17/05/2016 của UBND thành phố Hà Nội và chỉ thị số 09-CT/TU ngày 1/9/2016 của Ban Thường vụ Thành ủy Hà Nội. Theo đó, tính đến 31/12/2015, toàn thành phố Hà Nội đã cấp GCN lần đầu tại khu dân cư đạt tỷ lệ 86% [65]. Tính đến nay, kết quả cấp GCN và đăng ký kê khai lần đầu của thành phố là 1.551.951 thửa, đạt tỷ lệ 100% [180]. Như vậy, xét một cách tổng quát, tính pháp lý của các thửa đất phải được đảm bảo ở xu thế chung.
2.1.2.2. Các văn bản pháp lý về giá đất ở tại đô thị
Danh mục các văn bản pháp lý hiện hành liên quan trực tiếp đến giá đất ở tại đô thị được trình bày trong Phụ lục 4. Trong số các văn bản được đề cập, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Giá năm 2012 được coi là những văn bản pháp lý cấp cao nhất quy định những nội dung trực tiếp về định giá đất, quản lý giá nói chung và giá đất ở tại đô thị nói riêng.
Về nội dung quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá, có 7 nội dung chính, trong đó có nội dung “Định giá hàng hoá, dịch vụ thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá; thẩm định giá tài sản của Nhà nước theo chức năng, nhiệm vụ, thẩm quyền được pháp luật quy định” [47]. Đất đai cũng là một trong những hàng hóa thuộc danh mục do Nhà nước định giá. Như vậy, quản lý giá là bao gồm cả vấn đề định giá đất nói chung, định giá đất ở tại đô thị nói riêng. Trong số các nguyên tắc định giá đất của Nhà nước và quản lý giá, nguyên tắc phù hợp với cơ chế thị trường, và chủ trương, chính sách phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước trong từng thời kỳ được coi là nguyên tắc cơ bản [47, 49]. Để có thể thực tiễn hóa nguyên tắc này, khi tiến hành định giá đất cũng như quản lý giá đất cần phải xem xét toàn diện các vấn đề của thị trường đất đai trong bối cảnh của đô thị hiện nay.
64
Đối với các tiêu chí và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cần xem xét trong quá trình định giá, căn cứ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 và 08, văn bản hợp nhất số 05/VBHN-BTNMT ngày 12/9/2019 của Bộ TN&MT quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo các văn bản nêu trên là: - “Vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước (mặt tiền, chiều sâu), hình thể, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất” [11].
- Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật như vị trí, diện tích, phân loại đường phố, vị trí của BĐS trong mối tương quan với những trung tâm khu vực gần nhất, điều kiện tự nhiên và môi trường xung quanh, hình dạng thửa đất, khoảng cách từ đó đến những địa điểm giao thông công cộng, cửa hàng, trường học, công viên, bệnh viện, những trục đường chính; Đặc điểm quy hoạch phân vùng thửa đất; Đặc điểm pháp lý như giấy chứng nhận, nguồn gốc tài sản, thông tin về tranh chấp BĐS [5, 6].
Để phục vụ cho quản lý giá đất theo hướng công nghệ hiện đại, Nhà nước ban hành các văn bản quy định về việc xây dựng cơ sở dữ liệu (CSDL) giá đất. CSDL giá đất là một thành phần của CSDL đất đai [9]. Dữ liệu thuộc tính giá đất bao gồm: dữ liệu về giá đất xác định đến từng thửa đất; dữ liệu về khung giá đất; dữ liệu về bảng giá đất; dữ liệu về hệ số điều chỉnh; và dữ liệu về giá thị trường [9].
Trong Nghị quyết của Chính phủ số 06/NQ-CP ngày 21/01/2021 ban hành Chương trình hành động về chủ động ứng phó với biến đổi khí hậu, tăng cường quản lý tài nguyên và bảo vệ môi trường, một trong những nhiệm vụ liên quan đến giá đất được đề cập là: “Thực hiện quản lý, khai thác nguồn thu từ đất, phát triển kinh tế đất. Xây dựng cơ chế điều tra thu thập, theo dõi, cập nhật biến động giá đất trên thị trường; xây dựng lưới giá đất, thửa đất chuẩn, thông tin giá đất thị trường và bản đồ giá đất; xây dựng CSDL giá đất đến từng thửa đất” [15]. Như vậy, có thể thấy rằng vai trò của giá đất, CSDL giá đất là rất quan trọng. Đây cũng là một trong những nhiệm vụ mà luận án giải quyết khi phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất với mức độ chi tiết từng thửa đất ở tại đô thị, tạo điều kiện thuận lợi khi xây dựng CSDL giá đất, cung cấp thông tin giá đất thị trường và thành lập bản đồ giá đất.
65