Lý thuyết Vị thế - Chất lượng đang ngày càng thu hút được sự quan tâm trong giới học thuật. Năm 2006, Đại học Havard có một báo cáo tổng hợp các lý thuyết về nhà ở và tác động của thị trường nhà ở đến cộng đồng trong vòng 80 năm lại đây. Lý thuyết Vị thế - Chất lượng nằm trong nhóm lý thuyết giải thích sự khác biệt của các khu dân cư đô thị thông qua nhu cầu xã hội, được đánh giá là một mô hình có tính thích ứng cao, có khả năng làm cơ sở vững chắc cho các chính sách tác động đến sự thay đổi của khu dân cư đô thị [114]. Năm 2009, tổ chức SUME, chuyên nghiên cứu về sự phát triển đô thị bền vững của cộng đồng châu Âu, đã có một dự án lớn với mục tiêu giảm thiểu nhu cầu không gian, năng lượng và sự tiêu thụ nguyên liệu của khu vực đô thị thông qua những chiến lược cải tạo và quy hoạch đô thị. Các luận điểm của lý thuyết Vị thế - Chất lượng được công nhận là những xuất phát điểm cho nghiên cứu của dự án. Một điều quan trọng là yếu tố vị thế có vai trò quyết định trong việc hình thành và dịch chuyển các khu vực dân cư, từ đó dẫn đến sự phân vùng chức năng đất đai được đề cập nghiên cứu trong dự án phát triển bền vững này [92]. Trong chủ đề lựa chọn nơi ở của Bách khoa toàn thư Wiley Blackwell về nghiên cứu vùng và đô thị, Cosacov (2019) đã đề cập đến lý thuyết Vị thế - Chất lượng như là một trong những trường hợp của các nhà kinh tế đô thị ủng hộ cách giải thích trong các quyết định lựa chọn vị trí nhà ở đến từ khía cạnh phi kinh tế [90]. Ngoài ra, những lý luận về cực vị thế, mô hình cấu trúc đô thị đa cực trong lý thuyết cũng cơ sở gợi ý cho nhiều nghiên cứu về lựa chọn vị trí nơi ở tại Thượng Hải (Trung Quốc) [123], thành phố Franklin (Hoa Kỳ) [127], hay Munich (CHLB Đức) [168].
Không chỉ được đề cập như là nền tảng lý thuyết, lý thuyết Vị thế - Chất lượng còn được ứng dụng vào trong thực tiễn khi nghiên cứu về giá nhà. Nghiên cứu của Comber Alexis và các cộng sự người Việt Nam (2016) đã chỉ ra lý thuyết Vị thế -
33
Chất lượng rất phù hợp để áp dụng mô hình thống kê cục bộ như hồi quy trọng số địa lý (GWR) trong xây dựng mô hình dự đoán giá nhà tại Hà Nội [72].
Ở Việt Nam, việc nghiên cứu và ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng vẫn còn khá mới mẻ. Theo Hoàng Hữu Phê và các cộng sự (2013), những hướng ứng dụng quan trọng đối với chính sách nhà ở và giá trị nhà ở / BĐS của lý thuyết Vị thế - Chất lượng có thể được chia thành ba nhóm [42]:
-Nhóm thứ nhất: thay đổi và nâng cao hiệu quả của việc ứng dụng các phương pháp thống kê để phân tích thị trường nhà ở / BĐS dựa trên mối quan hệ của hai thành phần vị thế và chất lượng.
-Nhóm thứ hai: xác định về mặt không gian các cực vị thế, phát huy các tiềm năng vị thế hay các giá trị phi vật thể vốn có trong cấu trúc không gian của đô thị.
-Nhóm thứ ba: Giải thích và dự báo hiện tượng bong bóng thị trường BĐS. Từ những ứng dụng này, lý thuyết Vị thế - Chất lượng có thể đóng góp vào những đề xuất về mặt chính sách về các chương trình xây dựng nhà ở, hay các dự án quy hoạch đô thị [41].
Ở nhóm thứ nhất, Nguyễn Mạnh Hùng và các cộng sự (2008), Trần Thanh Hùng (2013) ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng trong xây dựng hàm hồi quy giá nhà đất tại ba quận Thủ Đức, Bình Thạnh và Quận 1 với 350 mẫu điều tra. Hàm hồi quy giá nhà đất phụ thuộc vào 4 biến cơ bản được tổ chức thành 2 nhóm. Nhóm biến phản ánh chất lượng nhà đất là diện tích khuôn viên, số tầng xây dựng; nhóm biến phản ánh vị thế nơi ở là khoảng cách tới trung tâm thành phố và vị trí nhà đất [23, 24]. Bùi Quang Thành và các cộng sự (2017) khẳng định lý thuyết Vị thế - Chất lượng hoàn toàn có thể được sử dụng để giải thích cấu trúc của cư dân đô thị. Ngoài ra, việc dự đoán giá trị tiềm ẩn của các thuộc tính hữu hình (chất lượng) và vô hình (vị thế) của nhà ở dựa trên thuật toán khai phá dữ liệu là rất hiệu quả [80].
Về mặt lý luận, Trần Thanh Hùng (2014) có một nghiên cứu về “Nguyên lý bất định và lý thuyết Vị thế - Chất lượng” đã đề xuất một hướng tiếp cận mới trong nghiên cứu quản lý đất đai liên quan đến tính chất xã hội vô hình của đất đai và cách thức hành xử mang tính ngẫu nhiên của người sử dụng đất. Tác giả khẳng định “Khái niệm vị thế bổ sung cho khái niệm vị trí của đất đai. Vị thế là nội dung văn
34
hóa – xã hội và kinh tế ẩn chứa đằng sau vị trí, làm cho vị trí có vai trò quyết định trong việc lựa chọn vị trí đầu tư phát triển BĐS” [25].
Dự án nghiên cứu khoa học “Điều tra khảo sát thu thập số liệu và tính toán chỉ số giá nhà và BĐS ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng” trong khuôn khổ hoạt động của Ban chỉ đạo Chương trình Nhà nước về Nhà ở và Bất động sản cũng đã được triển khai vào năm 2014. Dự án này đề ra mục đích xây dựng một hệ thống chỉ số đáng tin cậy, ổn định và bảo đảm được thực hiện thông suốt, nhằm cung cấp các công cụ theo dõi thị trường nhà ở và BĐS, trên cơ sở đó đó tạo điều kiện đưa ra các chính sách để hỗ trợ thị trường nhà ở và BĐS hoạt động một cách hiệu quả. Cơ sở lý luận của dự án dựa trên các quan điểm căn bản của lý thuyết Vị thế - Chất lượng, trong đó nhấn mạnh tương tác giữa các yếu tố vật thể và phi vật thể trong quá trình hình thành giá nhà và BĐS [43]. Cuộc khảo sát được thực hiện tại Hà Nội vào năm 2014 trên mẫu thống kê 1000 hộ gia đình với 245 biến số để phân tích dựa trên kỹ thuật hồi quy Hedonic. Tại phân khúc địa lý, với kỹ thuật nội suy Kriging, các tác giả đã nhận dạng được các cực vị thế là Hồ Gươm, Hồ Tây và khu vực Trung Hòa – Nhân Chính [43].
Nhìn chung, các nghiên cứu về cơ bản đều thể hiện được những ý tưởng đặc trưng của lý thuyết Vị thế - Chất lượng, đó là sự phân nhóm các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS thành 2 thành phần là vị thế và chất lượng, sau đó xác định hàm hồi quy giá nhà / BĐS dựa trên phân tích thống kê. Thực chất, phần lớn các nghiên cứu chỉ tập trung vào nhóm ứng dụng thứ nhất trong số 03 nhóm ứng dụng đã nêu ở trên. Dự án điều tra khảo sát thu thập số liệu và tính toán chỉ số giá nhà và BĐS tại Hà Nội là một trong số ít các nghiên cứu đề cập đến các cực vị thế, nhưng đối tượng nghiên cứu là giá nhà, không phải giá đất. Những hướng ứng dụng liên quan đến xác định về mặt không gian các cực vị thế và dự đoán bong bóng BĐS vẫn còn chưa được đề cập nhiều trong các nghiên cứu ứng dụng của lý thuyết Vị thế - Chất lượng.