thành bài toán phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị. Khu vực nào có mức độ ảnh hưởng mạnh nhất (theo chiều tích cực và tiêu cực) sẽ có tiềm năng xuất hiện và hình thành cực vị thế.
Về bản chất, các cực vị thế đơn giản là nơi có sự hấp dẫn nhất hoặc kém nhất đối với một bộ phận dân cư nhất định. Do đó, tính chất của cực vị thế vừa mang tính khách quan và vừa mang tính chủ quan, trong đó thành tố chủ quan thường chiếm ưu thế và vì vậy hay bị khai thác quá mức, như ví dụ của những đợt sốt đất ảo, hay hiện tượng bong bóng. Đặc điểm này sẽ làm cơ sở cho việc lựa chọn phương pháp nhận dạng cực vị thế cũng như cách thức tạo ra cực vị thế. Vấn đề này sẽ được luận án giải quyết trong chương 2.
1.2.7. Nhận xét về cách tiếp cận Vị thế - Chất lượng trong nghiên cứu về giá đất ở tại đô thị đất ở tại đô thị
Từ việc tổng quan và nghiên cứu cơ sở lý luận về giá đất ở tại đô thị theo tiếp cận Vị thế - Chất lượng, luận án đưa ra một số nhận xét về những thuận lợi và những nội dung cần phát triển trong nghiên cứu như sau:
a. Những thuận lợi
- Lý thuyết Vị thế - Chất lượng là lý thuyết về vị trí dân cư đô thị. Vì vậy, khi tiếp cận Vị thế - Chất lượng trong nghiên cứu về giá đất ở tại đô thị, tính chất “cấu trúc đô thị” được lồng ghép trong quan điểm về giá trị đất ở tại đô thị. Đó là một cấu trúc không gian đô thị đa cực. Mỗi cực là một trung tâm, thể hiện sự hấp dẫn về nhiều khía cạnh như môi trường, chính trị, giáo dục,... mà các bộ phận công chúng mong muốn khi chọn vị trí cư trú của họ trong đô thị.
- Quan điểm về giá trị của đất ở tại đô thị với hai thành phần vị thế (vô hình) và chất lượng (hữu hình) tương thích với quan điểm của kinh tế hiện đại, bao trùm được cả khía cạnh kinh tế cũng như xã hội, tâm lý, và phù hợp với những đặc điểm của giá đất ở tại đô thị.
44
- Cách đo lường giá trị vị thế và chất lượng dựa trên nền tảng lý thuyết giá hưởng thụ đã được khẳng định qua nhiều nghiên cứu.
- Tính chất động của lý thuyết (như sự dịch chuyển của cực vị thế, mối quan hệ giữa hai thành phần vị thế và chất lượng) là cơ sở để dự báo thị trường đất đai / BĐS.
b. Những nội dung cần phát triển
- Ở góc độ khái quát, việc phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị càng đơn giản càng tốt. Và như vậy, cách phân loại theo tiếp cận Vị thế - Chất lượng với 2 tiêu chí lớn là Vị thế và Chất lượng dường như thể hiện rõ ưu thế. Tuy nhiên, ở góc độ cụ thể, các tiêu chí phân loại cần chi tiết hơn, thể hiện được những nội dung liên quan đến các vấn đề của đô thị (như môi trường đô thị, quy hoạch đô thị, dịch vụ hệ sinh thái đô thị,...) hướng tới mục tiêu phát triển bền vững nói chung và chất lượng cuộc sống đô thị của con người nói riêng. Sự phân loại cụ thể còn góp phần làm cơ sở để nghiên cứu về nhận dạng các cực vị thế, cách thức tạo cực vị thế.
- Các cực vị thế đóng vai trò là các trung tâm của đô thị. Nghiên cứu về các cực vị thế không chỉ phục vụ cho bài toán quy hoạch nói chung, mà còn liên quan đến các vấn đề về quản lý, điều tiết thị trường BĐS, cũng như định giá đất / BĐS. Mặc dù đây là một trong ba hướng nghiên cứu ứng dụng của lý thuyết Vị thế - Chất lượng nhưng hiện nay vẫn chưa có nhiều nghiên cứu chuyên sâu về hướng này. Vấn đề đặt ra trước mắt đối với luận án khi nghiên cứu về cực vị thế là cách thức nhận dạng các cực vị thế, phân vùng vị thế.
Như vậy, từ những nghiên cứu tổng quan về giá đất, định giá đất, cơ sở lý luận về giá đất ở tại đô thị theo tiếp cận Vị thế - Chất lượng, luận án xác định những khoảng trống cần nghiên cứu đó là: i) cần phải xây dựng bộ tiêu chí về phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị theo tiếp cận Vị thế - Chất lượng một cách hệ thống hơn, từ khái quát đến cụ thể, và có các nguyên tắc lựa chọn các chỉ tiêu. Không chỉ vậy, bộ tiêu chí cần phải thể hiện được những nội dung liên quan đến các vấn đề của đô thị (như môi trường đô thị, quy hoạch đô thị, dịch vụ HST đô thị,...) hướng tới mục tiêu PTBV nói chung và chất lượng cuộc sống đô thị của con người nói riêng; và ii) các cực vị thế cần có những tiêu chí, quy trình nhận dạng rõ ràng
45
hơn để thể hiện được vai trò của cực vị thế như một công cụ quan trọng dùng để phân tích, định lượng, định vị sự tập trung và tăng trưởng giá trị của đất đai trong không gian.
1.3. KHUNG LÝ THUYẾT, QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU