3.4.2.1. Đề xuất danh mục các chỉ tiêu ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị
Dựa trên bộ tiêu chí đã xây dựng ở chương 2 và sự hiểu biết về khu vực nghiên cứu, luận án đề xuất danh mục các chỉ tiêu ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị của quận Cầu Giấy. Các chỉ tiêu được sắp xếp theo 7 tiêu chí lớn là môi trường tự nhiên, môi trường vật lý, tiếp cận không gian, xã hội, tâm lý, kinh tế và chính sách. Đối với tiêu chí chính sách, bao gồm nội dung về tính pháp lý (GCN), quy hoạch sử dụng đất và các chính sách phát triển chung của Quận. Một phần vì hạn chế do thu thập thông tin, một phần vì khu vực nghiên cứu không quá lớn nên luận án giả định rằng tất cả các thửa đất đều bình đẳng như nhau về yếu tố chính sách phát triển chung. Ngoài ra, như mục 2.1.2 đề cập, chỉ tiêu GCN là tương đồng với các thửa đất trên địa bàn Quận. Vì vậy, trong phần thử nghiệm này, tiêu chí chính sách sẽ không tham gia trong việc đánh giá ảnh hưởng đến giá đất. Trong tiêu chí môi trường vật
105
lý, chỉ tiêu chất lượng cung cấp điện, nước sinh hoạt của Quận đều từ nguồn cung cấp của thành phố Hà Nội (Tổng Công ty Điện lực Hà Nội và Công ty Nước sạch Hà Nội). Vì vậy, chỉ tiêu này cũng mang tính chất không thay đổi cho các thửa đất. Do đó, danh mục được đề xuất còn 6 tiêu chí và 35 chỉ tiêu như ở Bảng 3.3. Ở đây, các tiêu chí thành phần (là cấp trung gian) được lược bỏ để đơn giản hóa hệ thống. Các chỉ tiêu là cấp chi tiết nhất được sử dụng để phân tích. Từng chỉ tiêu đều áp dụng phân tích cho 427 điểm mẫu giá và kết quả được lưu trong CSDL của ArcGIS.
Bảng 3.3. Danh mục đề xuất các chỉ tiêu ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị quận Cầu Giấy
Tiêu chí
Chỉ tiêu
(Với mã ID trong ngoặc) Mô tả
Phương pháp phân tích | Nguồn dữ liệu Môi trường tự nhiên
(1) Nồng độ bụi Nồng độ bụi lơ lửng trong không khí (µg/m3) Nội suy IDW | Báo cáo môi trường (2) Tiếng ồn Tiếng ồn giao thông (dBA)
(3) Mật độ xanh
Mật độ không gian xanh đô thị bao gồm diện tích đất mặt nước, cây xanh, quảng trường so với diện tích của toàn phường
Thống kê trong ArcGIS | Bản đồ địa chính
(4) Không gian xanh Sự hiển diện của không gian xanh với từng thửa đất (0: không,1: có)
Phân tích không gian trong ArcGIS | Bản đồ địa chính
(5) Nguồn ô nhiễm Khoảng cách theo đường chim bay từ thửa đất đến nguồn gây ô nhiễm gần nhất (m)
Network analyst | Bản đồ địa chính, báo cáo môi trường, điều tra thực địa (6) Ngập lụt Tình trạng thoát nước khi trời mưa (0: kém, 1:
tốt)
Phân tích trong ArcGIS | điều tra thực địa
Môi trường vật lý
(7) Cấp đường Cấp đường giao thông theo quy định của nhà nước (cấp 1, 2, 3, 4)
Phân tích trong ArcGIS | Quy định của nhà nước (8) Diện tích Diện tích của thửa đất (m2)
Thống kê trong ArcGIS | Bản đồ địa chính
(9) Hình dạng Hình dạng của thửa đất (1: hình chữ nhật, vuông vắn; 2: hình thang; 3: hình khác) (10) Mặt tiền Độ rộng mặt tiền thửa đất (m)
(11) Chiều sâu Chiều sâu thửa đất (m) Tiếp cận không gian (12) Giá trị tích hợp tổng thể
Giá trị tích hợp của đường giao thông ở phạm vi toàn hệ thống
Space syntax | Bản đồ địa chính (13) Giá trị tích hợp khu
vực
Giá trị tích hợp trong phạm vi thuận tiện đi bộ của đường giao thông
(14) Lưu lượng chuyển động tổng thể
Giá trị lưu lượng chuyển động đi qua đường giao thông ở phạm vi tổng thể
106
Tiêu chí
Chỉ tiêu
(Với mã ID trong ngoặc) Mô tả tích | Nguồn dữ liệu Phương pháp phân
(15) Lưu lượng chuyển động khu vực
Giá trị lưu lượng chuyển động đi qua đường giao thông trong phạm vi thuận tiện đi bộ (16) Giá trị kết nối Giá trị kết nối của đường giao thông (17) Giao thông công cộng,
(18) Công viên, (19) Chợ, (20) Trường học, (21) Khu đô thị, (22) Đường chính
Khoảng cách theo đường giao thông từ thửa đất đến trạm giao thông công cộng; công viên; chợ, siêu thị; trường phổ thông; khu đô thị; và
đường chính gần nhất (m) Network analyst | Bản đồ địa chính (23) Trung tâm thành phố Khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thành
phố (Hồ Hoàn Kiếm)
Xã hội
(24) Nhà văn hóa, (25) UBND, (26) Công an, (27) Giải trí
Khoảng cách theo đường giao thông từ thửa đất đến nhà văn hóa, nơi sinh hoạt cộng đồng; UBND; đồn công an; khu vui chơi giải trí gần nhất (m) Network analyst | Bản đồ địa chính Tâm lý (28) Chùa, (29) Di tích, (30) Nghĩa trang
Khoảng cách theo đường giao thông từ thửa đất đến chùa, đình, cơ sở tôn giáo; di tích văn hóa cấp Quốc gia; nghĩa trang gần nhất (m)
Network analyst | Bản đồ địa chính Kinh tế (31) Bệnh viện, (32) Bến xe, (33) Đại học
Khoảng cách theo đường giao thông từ thửa đất đến bệnh viện; bến xe khách, nhà ga; trường đại học gần nhất (m)
Network analyst | Bản đồ địa chính
(34) Vị trí Vị trí của thửa đất tiếp giáp với đường theo quy định của nhà nước (Vị trí 1, 2, 3, 4)
Phân tích không gian trong ArcGIS | Bản đồ địa chính
(35) Thuận lợi kinh doanh
Khu vực có khả năng thuận lợi cho kinh doanh như khu tập trung nhiều văn phòng, khu đông sinh viên, khu phố ẩm thực,... (0: không, 1: có)
Phân tích trong ArcGIS | Điều tra thực địa
3.4.2.2. Phân tích tương quan
35 chỉ tiêu ở Bảng 3.3 được chuyển hóa thành 35 biến tác động đến biến phụ thuộc là giá đất ở tại đô thị quận Cầu Giấy. Sử dụng công cụ phân tích tương quan trong phần mềm SPSS cho kết quả ma trận tương quan giữa (i) các chỉ tiêu với giá đất ở tại đô thị và (ii) giữa các chỉ tiêu với nhau (Phụ lục 12).
Bảng 3.4 thể hiện kết quả phân tích tương quan giữa giá đất ở tại đô thị và 35 chỉ tiêu. Những chỉ tiêu có hệ số tương quan Pearson với độ tin cậy Sig. nhỏ hơn 0,05 là chấp nhận được (tương đương độ tin cậy từ 95% trở lên). Có 2 cấp độ tin cậy là 95% (được đánh dấu *) và 99% (đánh dấu **). Như vậy, trên địa bàn quận Cầu Giấy có 23 chỉ tiêu ảnh hưởng chính đến giá đất ở tại đô thị (được thể hiện bằng chữ nghiêng trong Bảng 3.4).
107
Bảng 3.4. Kết quả phân tích tương quan của các chỉ tiêu với giá đất ở tại đô thị
Chỉ tiêu Hệ số Pearson Sig. (2- tailed) Chỉ tiêu Hệ số Pearson Sig. (2- tailed) (1) Nồng độ bụi 0,044 0,369 (19) Chợ -0,011 0,819 (2) Tiếng ồn 0,042 0,387 (20) Trường học -0,112* 0,022
(3) Mật độ xanh 0,240** 0,000 (21) Khu đô thị -0,035 0,480
(4) Không gian xanh 0,137** 0,005 (22) Đường chính -0,045 0,356
(5) Nguồn ô nhiễm -0,134** 0,006 (23) Trung tâm thành phố 0,012 0,801
(6) Ngập lụt -0,162** 0,001 (24) Nhà văn hóa -0,164** 0,001 (7) Cấp đường -0,139** 0,004 (25) UBND -0,082 0,096 (8) Diện tích 0,275** 0,000 (26) Công an -0,114* 0,020 (9) Hình dạng -0,117* 0,017 (27) Giải trí -0,106* 0,031 (10) Mặt tiền 0,034 0,482 (28) Chùa -0,216** 0,000 (11) Chiều sâu 0,000 0,993 (29) Di tích -0,098* 0,045
(12) Giá trị tích hợp tổng thể 0,240** 0,000 (30) Nghĩa trang -0,191** 0,000
(13) Giá trị tích hợp khu vực 0,297** 0,000 (31) Bệnh viện -0,143** 0,003
(14) Lưu lượng chuyển động
tổng thể 0,263
**
0,000 (32) Bến xe -0,160** 0,001
(15) Lưu lượng chuyển động
khu vực 0,077 0,111 (33) Đại học -0,006 0,905
(16) Giá trị kết nối 0,112* 0,021 (34) Vị trí -0,419** 0,000
(17) Giao thông công cộng -0,139** 0,005 (35) Thuận lợi kinh
doanh 0,075 0,122
(18) Công viên -0,117* 0,018
Có một số chỉ tiêu không được chọn trong bước phân tích tương quan này như khoảng cách từ thửa đất đến trường đại học gần nhất, khoảng cách từ thửa đất đến đường giao thông chính gần nhất,... Nguyên nhân do quận Cầu Giấy có số lượng các trường đại học tương đối nhiều, và có mạng lưới đường giao thông rất dày đặc nên những chỉ tiêu này không có sự phân hóa mạnh trên địa bàn Quận và vì vậy trở thành những chỉ tiêu ít quan trọng hơn so với các chỉ tiêu khác. Dựa theo dấu của hệ số tương quan, có thể phân ra thành 2 nhóm chỉ tiêu ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị là (i) các chỉ tiêu ảnh hưởng thuận đến giá đất (dấu dương “+”) và (ii) các chỉ tiêu ảnh hưởng nghịch đến giá đất (dấu âm “-”). Ở xu hướng chung, các chỉ tiêu ảnh hưởng thuận có ý nghĩa là khi giá trị của các chỉ tiêu này tăng lên thì giá đất cũng tăng lên (ví dụ như mật độ xanh, không gian xanh, diện tích). Ngược lại, đối với các chỉ tiêu ảnh hưởng nghịch thì khi giá trị của các chỉ tiêu này tăng lên thì giá đất có xu hướng giảm
108
đi. Ví dụ như khoảng cách từ thửa đất đến công viên càng xa thì giá đất sẽ giảm hơn so với những thửa đất có khoảng cách gần hơn.
Công cụ phân tích tương quan trong SPSS cũng cho phép nhận dạng mối quan hệ giữa các chỉ tiêu với nhau. Mối quan hệ này là cơ sở để thiết lập cấu trúc mạng lưới trong phân tích ANP ở phần sau.
3.4.2.3. Tính trọng số của các chỉ tiêu bằng phương pháp quy trình phân tích mạng ANP
a. Xây dựng mạng lưới
Công việc tính trọng số của các chỉ tiêu bằng phương pháp ANP được hỗ trợ bởi phần mềm SuperDecisions. Bước đầu tiên cần xây dựng mạng lưới với việc phân cụm các chỉ tiêu và xác định mối quan hệ trong mạng lưới (gồm liên kết phụ thuộc trong và liên kết phụ thuộc ngoài). Mạng lưới phân tích gồm 6 cụm và 23 chỉ tiêu ảnh hưởng chính đến giá đất. Cấu trúc của mạng lưới được thể hiện ở Hình 3.6. Các cụm môi trường tự nhiên, môi trường vật lý, tiếp cận không gian, tâm lý, kinh tế đều có liên kết phụ thuộc trong. Riêng cụm xã hội không có liên kết phụ thuộc trong (vì các chỉ tiêu trong đó không có mối quan hệ với nhau). Tất cả các cụm đều có liên kết phụ thuộc ngoài. Tên của các chỉ tiêu được rút gọn theo các số thứ tự ở Bảng 3.4.
Môi trường tự nhiên (3), (4), (5), (6) Môi trường vật lý (7), (8), (9)
Tiếp cận không gian
(12), (13), (14), (16), (17), (18), (20) Xã hội (24), (26), (27) Tâm lý (28), (29), (30) Kinh tế (31), (32), (34)
Hình 3.6. Mạng lưới quan hệ của các cụm và các chỉ tiêu
b. Xác định mức độ quan trọng của từng cặp các chỉ tiêu với một chỉ tiêu khác
Cũng bởi mối quan hệ tác động qua lại giữa các chỉ tiêu nên mức độ quan trọng trong phân tích ANP được thể hiện là của từng cặp chỉ tiêu khi tác động đến
109
một chỉ tiêu khác. Do đó, số lượng các ma trận cần xử lý là rất lớn. Luận án tham khảo ý kiến của 8 chuyên gia, trong đó có 3 chuyên gia liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Sau khi điền các giá trị mức độ quan trọng, phần mềm sẽ kiểm tra tỷ số nhất quán (Phụ lục 13). Nếu tỷ số này nhỏ hơn 0,1 là chấp nhận được. Cơ sở xác định các giá trị mức độ quan trọng là sự kết hợp giữa ý kiến chuyên gia (tiếp cận chủ quan) và từ kết quả phân tích tương quan giữa các chỉ tiêu (tiếp cận khách quan).
c. Tính toán siêu ma trận mức độ quan trọng, siêu ma trận trọng số và siêu ma trận giới hạn
Sử dụng các công cụ tính toán Unweighted Super Matrix, Weighted Super Matrix, Cluster Matrix, và Limit Matrix để ra kết quả các siêu ma trận (Phụ lục 13). Siêu ma trận giới hạn Limit Matrix là ma trận cuối cùng thể hiện trọng số của các chỉ tiêu. Kết quả này được thể hiện ở Bảng 3.5.
Bảng 3.5. Trọng số của các chỉ tiêu Chỉ tiêu Trọng số Giá trị chuẩn hóa trong cụm Chỉ tiêu Trọng số Giá trị chuẩn hóa trong cụm
Mật độ xanh 0,039 0,274 Công viên 0,044 0,162
Không gian xanh 0,023 0,161 Trường học 0,036 0,134
Nguồn ô nhiễm 0,049 0,348 Nhà văn hóa 0,050 0,382
Ngập lụt 0,031 0,217 Công an 0,037 0,281
Cấp đường 0,067 0,489 Giải trí 0,044 0,337
Diện tích 0,047 0,342 Chùa 0,041 0,262
Hình dạng 0,023 0,169 Di tích 0,059 0,372
Giá trị tích hợp tổng thể 0,046 0,171 Nghĩa trang 0,058 0,366 Giá trị tích hợp khu vực 0,072 0,266 Bệnh viện 0,047 0,290 Lưu lượng chuyển động tổng thể 0,021 0,078 Bến xe 0,059 0,365
Giá trị kết nối 0,013 0,048 Vị trí 0,056 0,345
Giao thông công cộng 0,038 0,141
Trong bảng trên, một số chỉ tiêu có trọng số lớn hơn cả là giá trị tích hợp khu vực, cấp đường, di tích, nghĩa trang, bến xe, vị trí. Thông thường, yếu tố vị trí vẫn được cho rằng có trọng số lớn nhất, nhưng ở đây yếu tố này vẫn xếp sau yếu tố bến xe, di tích. Điều này có thể giải thích do đặc điểm tại quận Cầu Giấy, các bến xe, di tích như bến xe Mỹ Đình, chùa Hà đều nằm ở vị trí 1. Do đó, bản thân các yếu tố này không chỉ có vai trò ảnh hưởng của vị trí 1 mà còn có thêm vai trò của các ý
110
nghĩa về tiêu chí kinh tế, tâm lý nên có trọng số cao hơn. Tại Hình 3.6 cũng thể hiện tiêu chí tâm lý và kinh tế có quan hệ phụ thuộc ngoài với nhau. Như vậy, cần chú ý rằng, các giá trị trọng số tại Bảng 3.5 được áp dụng trên địa bàn quận Cầu Giấy chứ không phải cho toàn bộ các khu vực khác.
3.4.2.4. Phân khoảng điểm mức độ ảnh hưởng của từng chỉ tiêu
Trong mỗi chỉ tiêu đều có những khoảng mức độ ảnh hưởng khác nhau đến giá đất ở tại đô thị. Các căn cứ để nghiên cứu đề xuất phân khoảng điểm cho từng chỉ tiêu là các quy định pháp lý của Nhà nước, tham khảo ý kiến chuyên gia, người dân và tình hình thực tế của khu vực nghiên cứu.
Cụ thể các khoảng chia của từng chỉ tiêu được thể hiện như sau:
a. Nhóm các chỉ tiêu về khoảng cách từ thửa đất đến các địa điểm kinh tế, xã hội, văn hóa gần nhất
Trong nhóm này bao gồm hai loại là các chỉ tiêu ảnh hưởng tích cực và các chỉ tiêu ảnh hưởng tiêu cực.
- Nhóm chỉ tiêu ảnh hưởng tích cực: Theo Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng, các công trình dịch vụ - công cộng cấp đơn vị ở (giáo dục, y tế, văn hóa, thương mại) cần đảm bảo bán kính phục vụ không quá 500m. Đối với mạng lưới giao thông công cộng, khoảng cách đi bộ từ nơi ở, nơi làm việc,... đến nhà ga, bến giao thông công cộng tối đa là 500m [13]. Như vậy, trong khoảng từ 0- 500m, thì mức độ ảnh hưởng của các chỉ tiêu này là tốt nhất (được 1 điểm). Đối với ngưỡng giá trị tối đa, luận án đề xuất dựa trên khoảng cách xa nhất của phạm vi của khu vực nghiên cứu là 5km. Trong khoảng 500-5000m, mức độ ảnh hưởng sẽ theo chiều giảm dần (từ 1 đến 0 điểm). Chỉ tiêu khoảng cách đến chùa, đình, cơ sở tôn giáo; di tích văn hóa có sự khác biệt nhỏ về giá trị ngưỡng tối thiểu. Dựa trên tham khảo ý kiến người dân, vị trí thửa đất ở quá gần khu vực tâm linh không phải là tốt, mà nên có khoảng cách từ 100m trở lên. Vì vậy, hai chỉ tiêu này có giá trị điểm cao nhất thuộc khoảng 100m-500m.
- Nhóm chỉ tiêu ảnh hưởng tiêu cực: Áp dụng với chỉ tiêu nghĩa trang, nguồn gây ô nhiễm. Do yêu cầu cần đảm bảo sự an toàn về môi trường với khoảng cách tối thiểu là 500m, nên khoảng cách 500-5000m sẽ là tốt nhất (1 điểm).
111
Các khoảng chia và đồ thị hàm thuộc của các chỉ tiêu thể hiện ở Bảng 3.6.
Bảng 3.6. Phân khoảng điểm của các chỉ tiêu thuộc nhóm khoảng cách và nhóm phân khoảng theo giá trị trung bình
Chỉ tiêu Phân khoảng điểm Đồ thị hàm thành viên
Giao thông công cộng, Công viên, Trường học, Nhà văn hóa, Công an, Giải trí, Bệnh viện, Bến xe 0-500m: 1 500-5000m: 5000−𝑥 5000−500 0 1 500m 5000m x (m) S(x) Chùa, Di tích 0-100m: 𝑥 100 100-500m: 1 500-5000m: 5000−𝑥 5000−500 0 1 100 500 x (m) S(x) 5000
Nghĩa trang, Nguồn ô nhiễm 0-500m:
𝑥 500 500-5000m: 1 0 1 500 5000 x (m) S(x) Mật độ xanh, Giá trị tích hợp tổng thể, Giá trị tích hợp khu vực, Lưu lượng chuyển động tổng thể, Giá trị kết nối 0-mean: 𝑥 𝑚𝑒𝑎𝑛 > mean: 1 0 1 mean x (m) S(x)
b. Nhóm các chỉ tiêu mang tính phân loại
- Chỉ tiêu cấp đường được phân thành 3 mức là cấp 2, 3 và 4. Các tuyến đường cấp 2 và 3 chiếm đa số trên địa bàn quận Cầu Giấy và cũng không có sự khác biệt quá lớn nên được đánh giá chung là 1 điểm. Cấp đường 4 được tính điểm dựa trên số liệu điều tra thị trường theo phương pháp so sánh cặp mẫu.
- Chỉ tiêu hình dạng được phân thành 3 mức là hình vuông, chữ nhật; hình thang; hình đa giác. Trong đó hình vuông, chữ nhật có điểm số cao nhất là 1,0. Điểm của hình thang và hình đa giác cũng được tính dựa trên số liệu điều tra thị