Từ kết quả phân tích chỉ số chất lượng cuộc sống đô thị (xem Hình 3.8) và bản đồ phân vùng giá đất ở tại đô thị trên địa bàn quận Cầu Giấy (xem Hình 3.11), có thể nhận xét một số trường hợp xảy ra như sau:
- Nhiều khu vực có chỉ số IUQoL và giá đất ở tại đô thị tương đồng với nhau: tức chỉ số IUQoL cao, trung bình, thấp và giá đất cũng cao, trung bình, thấp. Ví dụ như khu đô thị mới Dịch Vọng, khu dân cư trên đường Cầu Giấy, khu dân cư thuộc phường Nghĩa Tân, Nghĩa Đô, Dịch Vọng Hậu, Quan Hoa và Yên Hòa.
- Một số ít khu vực có chỉ số IUQoL và giá đất ở tại đô thị chưa tương đồng với nhau. Cụ thể là:
+ Khu vực có chỉ số IUQoL thuộc mức cao nhưng giá đất ở mức trung bình như một phần của khu vực Làng quốc tế Thăng Long, một phần khu dân cư trên đường Hồ Tùng Mậu, khu dân cư phía đông gần Công viên Cầu Giấy, một phần khu dân cư trên tuyến đường Nguyễn Chánh (được khoanh vi ở Hình 3.14). Qua khảo sát thực tế, tác giả nhận thấy rằng khu dân cư trên đường Hồ Tùng Mậu có vị trí gần với nghĩa trang Mai Dịch, và nhà tang lễ quận Cầu Giấy. Khu dân cư phía đông Công viên Cầu Giấy và khu dân cư trên tuyến đường Nguyễn Chánh ngoài vị trí gần nghĩa trang thì còn có chung đặc điểm là vẫn đang trong quá trình thực hiện quy hoạch, hiện còn nhiều thửa tạm, hoặc chưa sử dụng. Thực chất, những khu vực này cũng nằm trong vùng vị thế ảnh hưởng của cực vị thế âm nên giá đất sẽ bị giảm đi (xem Hình 3.10).
+ Khu vực có giá đất cao nhưng chỉ số IUQoLở mức thấp hơn. Ví dụ trong nghiên cứu tại quận Cầu Giấy là khu dân cư gần Khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính. Khu vực này có giá đất rất cao nhưng chỉ số IUQoL chỉ đứng thứ 2. Mặc dù ví dụ này chưa phải là điển hình nhưng cũng thể hiện được một dạng chưa tương đồng giữa giá đất và chỉ số IUQoLtrên địa bàn nghiên cứu. Một phần nguyên nhân có thể thấy khu vực Trung Hòa – Nhân Chính có chỉ số vị thế trong mối tương tác với các cực vị thế chung của quận là ở mức thứ hai (xem Hình 3.10).
126
a. Kết quả tính chỉ số UQoL b. Kết quả phân vùng giá đất ở tại đô thị
Hình 3.14. Một số khu vực có chỉ số IUQoL và giá đất ở tại đô thị chưa tương đồng
Từ thực tế phân tích trên địa bàn quận Cầu Giấy, có thể khái quát các trường hợp về mối quan hệ giữa giá đất ở tại đô thị và chỉ số IUQoL (Hình 3.15):
Trường hợp thuận loại 1
Giá đất cao - Chỉ số IUQoL cao
Trường hợp thuận loại 2
Giá đất thấp - Chỉ số IUQoL thấp Trường hợp nghịch loại 2 Giá đất thấp - Chỉ số IUQoL cao Trường hợp nghịch loại 1 Giá đất cao - Chỉ số IUQoL thấp
Giá đất ở tại đô thị IUQoL Trung bình Thấp Cao T hấ p Ca o
Hình 3.15. Bốn trường hợp của mối quan hệ giá đất ở tại đô thị và chỉ số chất lượng cuộc sống đô thị IUQoL
- Mối quan hệ thuận với 2 trường hợp (hay 2 loại): (1) giá đất cao – chỉ số IUQoL
cao, (2) giá đất thấp – chỉ số IUQoL thấp. Đây là những trường hợp trong điều kiện kinh tế, xã hội, pháp lý của những khu vực có tính chất ổn định, không có bất thường.
127 - Mối quan hệ nghịch:
+ Mối quan hệ nghịch loại 1: Giá đất cao – chỉ số IUQoL thấp. Hay nói cách khác, khu vực đó có điều kiện cơ sở vật chất, cơ sở hạ tầng chưa tương xứng với giá đất. Nguyên nhân có thể từ một yếu tố vị thế nổi trội tại khu vực đó, hoặc tin đồn làm cho giá đất cao. Những bong bóng bất động sản như lý thuyết SQTO đã đề cập [42] là một trong những ví dụ điển hình của trường hợp này. Một giải thích khác có thể là từ mối quan hệ nghịch đảo giữa thu nhập và sự hài lòng. Nhóm dân cư có thu nhập cao hơn nói chung là có xu hướng đòi hỏi nhiều hơn. Vì vậy mà sự hài lòng của họ về UQoL tại khu vực ở sẽ có xu hướng thấp hơn so với thực tế. Như vậy, dựa trên mối quan hệ giữa giá đất và chỉ số UQoL có thể là một dấu hiệu để các nhà quản lý, nhà đầu tư điều chỉnh, cải tạo các dự án sao cho phù hợp với đối tượng khách hàng. Và khi có sự cải thiện về UQoL thì có thể dẫn đến giá đất ở tại đô thị có xu hướng thay đổi theo chiều tích cực hơn nữa.
+ Mối quan hệ nghịch loại 2: Giá đất thấp – chỉ số IUQoL cao. Mặc dù trường hợp này ít xảy ra nhưng thực tế vẫn tồn tại. Nguyên nhân có thể xuất phát từ những yếu tố tâm lý. Ngoài ra, để giải thích cho trường hợp này, cần xem xét kỹ mức thu nhập của người dân. Bởi vì thực tế là sự hài lòng về UQoL có thể khác nhau đối với các nhóm dân cư khác nhau (khác nhau về thu nhập, sự nhận thức, sở thích). Mối quan hệ nghịch này có thể là một cơ hội trong kinh doanh. Quá trình phân tích của nghiên cứu đã chỉ ra, các cực vị thế được hình thành liên quan chặt chẽ đến yếu tố tác động của con người như quy hoạch, các chính sách, thị hiếu, công nghệ,... Nhưng về cơ bản, vẫn phải có những điều kiện nền tảng nhất định. Các khu vực có chỉ số IUQoL cao là nơi tiềm năng để đầu tư, góp phần hình thành các cực vị thế. Trên địa bàn quận Cầu Giấy, giá đất khu vực đường Nguyễn Chánh, khu dân cư gần Công viên Cầu Giấy vẫn có xu hướng tăng lên khi quy hoạch đã hoàn thành xong. 3.7. ĐỊNH HƯỚNG GIẢI PHÁP QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY
3.7.1. Đề xuất mô hình chung quản lý giá đất ở tại đô thị
Quản lý giá đất ở tại đô thị được coi là một quá trình theo không gian và thời gian, thể hiện được tính hiện tại và dự báo tương lai của khu vực nghiên cứu. Vì
128
vậy, lý thuyết SQTO là một trong những cách tiếp cận phù hợp để đáp ứng được yêu cầu đó. Cơ sở để luận án đề xuất mô hình quản lý giá đất ở tại đô thị xuất phát từ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Đó là các tiêu chí và chỉ tiêu của chất lượng cuộc sống đô thị, cũng là một trong những mục tiêu hướng đến của PTBV. Vì vậy, luận án đề xuất sử dụng khung PTBV để phục vụ cho việc quản lý giá đất ở tại đô thị.
Malkina-Pykh và Pykh (2007) đã tổng kết cho đến nay, có 4 khung khái niệm cho các chỉ tiêu trong PTBV [138]:
- Khung “áp lực – trạng thái – phản ứng” (Pressure – State – Response) được sử dụng bởi OECD – Tổ chức Hợp tác và phát triển Kinh tế vào năm 1995.
- Khung “áp lực – trạng thái – tác động – phản ứng” (Pressure – State – Impact – Response) được sử dụng bởi chương trình Môi trường Liên hợp quốc UNEP năm 1997.
- Khung “động lực – trạng thái – phản ứng” (Driving force – State – Response) được thông qua bởi Ủy ban về phát triển bền vững của LHQ năm 1995.
- Khung “Động lực – áp lực – trạng thái – tác động – phản ứng” (DPSIR) được trình bày trong nghiên cứu của cơ quan Môi trường Châu Âu về chất lượng cuộc sống năm 1999.
Irina và Yuri (2007) cũng đã đề xuất sử dụng khung “áp lực – trạng thái – tác động – phản ứng” (PSIR) cho khái niệm chất lượng cuộc sống (Hình 3.16). Trong đó:
- Cột Áp lực (Pressure): thể hiện các biến về môi trường ngoại sinh ảnh hưởng đến UQoL của người dân. Thông thường, đó là các chỉ số khách quan của UQoL. Các chỉ số này có thể được kiểm soát bằng các chính sách công để cải thiện UQoL.
- Cột Trạng thái (State): thể hiện các biến về hiện trạng của các cá nhân đối với môi trường này, ví dụ như giáo dục, sức khỏe, nghề nghiệp,... Các biến này cũng là khách quan, và phản ánh được sự lựa chọn của cá nhân trong việc phản ứng với môi trường xung quanh.
- Cột Tác động (Impact): là kết quả của áp lực và trạng thái, sự thỏa mãn về chất lượng cuộc sống nói chung.
- Cột Đáp ứng (Response): thể hiện sự phát triển của cá nhân, của các chương trình kinh tế xã hội và bắt đầu cho một chu trình mới.
129
Hình 3.16. Cấu trúc PSIR cho khái niệm chất lượng cuộc sống [138].
Như vậy, việc quản lý giá đất ở tại đô thị là một chu trình. Các bước trong chu trình là việc quản lý các khía cạnh “Áp lực, trạng thái, tác động, đáp ứng”. Hình 3.17 thể hiện sơ đồ chu trình quản lý giá đất ở tại đô thị theo khung PTBV do luận án đề xuất.
Chất lượng cuộc sống
đô thị Môi trường tự nhiên
Môi trường vật lý Tiếp cận không gian Xã hội Tâm lý Kinh tế Chính sách ÁP LỰC Hiện trạng các chỉ tiêu thuộc 7 tiêu chí của chất
lượng cuộc sống đô thị
TRẠNG THÁI Trọng số và phân khoảng các mức độ ưa thích (ảnh hưởng) của từng chỉ tiêu TÁC ĐỘNG Xác định các chỉ số theo từng tiêu chí Xác định chỉ số tổng hợp IUQoL Định giá đất Phân tích mối quan hệ giữa
chỉ số IUQoL và giá đất
ĐÁP ỨNG
Những cải tiến, thay đổi của chính quyền về
các tiêu chí của chất lượng cuộc sống đô thị
Chất lượng
Vị thế
Hình 3.17. Sơ đồ chu trình quản lý giá đất ở tại đô thị theo khung phát triển bền vững
Có thể giải thích sơ đồ chu trình này như sau:
Mục tiêu chất lượng cuộc sống đô thị với 7 tiêu chí là mục tiêu trung tâm hướng đến của các khía cạnh quản lý.
- Ở khía cạnh quản lý “Áp lực”, cần xác định được các giá trị của các chỉ tiêu theo 7 tiêu chí. Điều này phản ánh được hiện trạng của các vấn đề tác động đến UQoL. Dữ liệu đầu vào là dữ liệu không gian, dữ liệu điều tra thực địa, thống kê. Thông qua phân tích không gian, phân tích thuộc tính để xác định được giá trị. Đây cũng là các giá trị thường phản ánh yếu tố chất lượng, tức các đại lượng đo lường trực tiếp.
130
- Ở khía cạnh quản lý “Trạng thái”, cần xác định được trọng số và mức độ ảnh hưởng của từng chỉ tiêu. Công việc này phụ thuộc nhiều vào quan điểm, nhận thức, mong muốn của dân cư. Thông thường một cuộc điều tra khảo sát về mức độ hài lòng hay đánh giá về UQoL có thể cung cấp được những thông tin hữu ích. Đây là các giá trị phản ánh yếu tố vị thế, tức các yếu tố mang tính phi vật chất, xã hội.
- Ở khía cạnh quản lý “Tác động”, là kết quả của “Áp lực” và “Trạng thái”. Công việc chính của bước này là xác định các chỉ số ảnh hưởng theo từng tiêu chí, làm cơ sở để tính chỉ số tổng hợp IUQoL. Sau đó, tiến hành định giá đất để phân tích được sự phân bố giá đất trên địa bàn. Cuối cùng, tiến hành phân tích mối quan hệ giá đất và chỉ số IUQoL để nhận diện được các cực vị thế ảnh hưởng đến giá đất, các khu vực có mối quan hệ chưa tương đồng giữa giá đất và chỉ số IUQoL.
- Ở khía cạnh quản lý “Đáp ứng”. Từ kết quả phân tích ở khía cạnh “Tác động”, nhà quản lý cần đưa ra những giải pháp cụ thể để cân nhắc điều chỉnh những khu vực chưa tương đồng. Trong trường hợp không có những bất thường, thì theo thời gian, những chính sách mới, hay quy hoạch cũng sẽ ảnh hưởng đến UQoL của người dân. Vì vậy, sau khi có những điều chỉnh hay chính sách mới thì một chu trình mới lại bắt đầu.
Để có thể triển khai mô hình quản lý này, đòi hỏi sự tham gia hợp tác của các bên liên quan như người dân và các cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường, dân số, kinh tế, đô thị,... Mô hình này có thể làm cơ sở để xây dựng CSDL giá đất mang tính tổng hợp, liên kết được các gói dữ liệu của các ban ngành liên quan.
3.7.2. Đề xuất một số giải pháp quản lý giá đất ở tại đô thị trên địa bàn quận Cầu Giấy Cầu Giấy
3.7.2.1. Giải pháp hoàn thiện phương pháp định giá đất theo phương pháp so sánh
Như mục 3.1.4 đã đề cập, giá đất ở tại đô thị quận Cầu Giấy theo quy định của nhà nước dao động từ 23 triệu đồng/m2 đến 55,680 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá đất thị trường theo điều tra dao động từ 34,5 triệu đồng/m2 đến 550 triệu đồng/m2. Như vậy, sự chênh lệch ước tính giữa giá thị trường và giá theo quy định của Nhà nước có thể lên đến 10 lần. Để có thể giảm bớt sự chênh lệch này, hay tăng cường nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, phương pháp định giá đất (cụ thể là phương pháp so sánh) nên có một số điều chỉnh như:
131
- Bổ sung thêm các thông tin thuộc tính của các thửa đất dùng để so sánh và thửa đất cần định giá theo 7 tiêu chí và các chỉ tiêu cụ thể như luận án đề xuất. Từ đó có những so sánh, hiệu chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá cũng theo 7 tiêu chí trên. Theo quy định của Nhà nước, khi định giá đất bằng phương pháp so sánh, một số tiêu chí được sử dụng là tiêu chí về kinh tế - kỹ thuật, pháp lý, cơ sở hạ tầng, đặc điểm quy hoạch phân vùng thửa đất [6, 5, 11]. Tương ứng với các tiêu chí này có một số các chỉ tiêu như đã liệt kê ở mục 2.1.2.2. Bộ tiêu chí do luận án đề xuất không chỉ bao gồm các tiêu chí theo quy định của Nhà nước mà còn được bổ sung các tiêu chí về môi trường tự nhiên, xã hội, tâm lý. Ngoài ra, các chỉ tiêu trong từng tiêu chí cũng có nguyên tắc lựa chọn cụ thể. Như vậy, bộ tiêu chí do luận án đề xuất có tính rộng hơn do hướng đến chất lượng cuộc sống đô thị và tiếp cận theo dịch vụ HST đô thị, quản lý đất đai bền vững ở đô thị. Đó là những mối quan tâm lớn của cộng đồng hiện nay.
- Bổ sung sự hiệu chỉnh khoảng cách của các thửa đất đến các cực vị thế. Ví dụ trên địa bàn quận Cầu Giấy, cần tính đến sự tương tác của 4 cực vị thế đối với từng thửa đất thông qua yếu tố khoảng cách theo đường giao thông (như mục 3.5.1). Kết quả phân vùng vị thế góp phần hỗ trợ bước xác định hệ số hiệu chỉnh.
3.7.2.2. Giải pháp bổ sung, hoàn thiện nội dung thông tin của cơ sở dữ liệu giá đất
CSDL giá đất là một phần trong CSDL đất đai (gồm CSDL địa chính; CSDL quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; CSDL thống kê, kiểm kê đất đai; CSDL giá đất). Theo quy định của Nhà nước, dữ liệu không gian chuyên đề của CSDL giá đất là dữ liệu không gian địa chính [10]. Tuy nhiên, theo đề xuất của luận án, dữ liệu không gian chuyên đề giá đất nên bổ sung thêm nhóm lớp dữ liệu quy hoạch, nhóm lớp dữ liệu điều tra giá đất thị trường và nhóm lớp dữ liệu bổ sung UQoL (ví dụ như điểm quan trắc môi trường không khí, các điểm kinh tế - xã hội như trường học, y tế,...). Theo quy định, dữ liệu thuộc tính giá đất chỉ bao gồm nhóm dữ liệu theo bảng giá đất, giá đất cụ thể, giá đất chuyển nhượng trên thị trường [9]. Theo đề xuất của luận án, nên bổ sung thêm nhóm dữ liệu thuộc tính UQoL. Cấu trúc chung của CSDL giá đất được thể hiện ở Hình 3.18.
132
Hình 3.18. Cấu trúc CSDL giá đất tổng thể do luận án đề xuất
Hình 3.19. Mối quan hệ của các lớp trong CSDL giá đất