thị theo tiếp cận Vị thế - Chất lượng
2.1.3.1. Cấu trúc bộ tiêu chí phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị
Dựa trên những cơ sở khoa học tiếp cận xây dựng bộ tiêu chí và cơ sở pháp lý như trên, luận án xây dựng bảng hỏi về mức độ ưu tiên lựa chọn của 7 tiêu chí và 49 chỉ tiêu đề xuất theo thang đo Likert 5 cấp độ (Phụ lục 5) để tham khảo ý kiến từ 25 chuyên gia. Sau đó, luận án tổng hợp để đưa ra một bộ tiêu chí phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị theo tiếp cận Vị thế - Chất lượng với 2 góc độ (Hình 2.4):
Hình 2.4. Bộ tiêu chí phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị theo tiếp cận Vị thế - Chất lượng
- Ở góc độ khái quát, bộ tiêu chí sẽ có 2 nhóm là Vị thế và Chất lượng;
- Ở góc độ cụ thể, bộ tiêu chí được phân loại dựa trên 7 chiều của chất lượng cuộc sống đô thị, gồm: Môi trường tự nhiên; Môi trường vật lý; Tiếp cận không gian; Xã hội; Tâm lý; Kinh tế; Chính sách.
Mỗi một tiêu chí đều có các chỉ tiêu theo thành phần Vị thế và Chất lượng, bản thân một số chỉ tiêu cũng có cả 2 hàm ý vị thế và chất lượng. Ở một mức độ tương đối, tiêu chí môi trường tự nhiên, môi trường vật lý có thành phần Chất lượng chiếm ưu thế hơn thành phần Vị thế. Trong khi đó, các tiêu chí còn lại có thành phần Vị thế chiếm ưu thế hơn thành phần Chất lượng.
Cấu trúc của bộ tiêu chí ở góc độ cụ thể do nghiên cứu đề xuất gồm 3 cấp độ. Cấp độ 1 là các tiêu chí lớn (dimension), cấp độ 2 là các tiêu chí thành phần (sub-
66
dimension) và cấp độ 3 là các chỉ tiêu (indicator) (Hình 2.5).
Tiêu chí lớn Tiêu chí thành phần Các chỉ tiêu Cấp độ 1 Cấp độ 2 Cấp độ 3
7 chiều của chất lượng cuộc sống đô thị
Các thành phần của 7 chiều của chất lượng cuộc sống đô thị
Nguyên tắc S.M.A.R.T: Cụ thể, có thể đo lường, có thể tiếp cận, tương thích, kịp thời
Hình 2.5. Cấu trúc của bộ tiêu chí phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị
- Cấp độ 1 gồm 7 tiêu chí lớn dựa trên 7 chiều của chất lượng cuộc sống đô thị. - Cấp độ 2 là các tiêu chí thành phần, làm rõ hơn các khía cạnh quan trọng của tiêu chí lớn. Các tiêu chí thành phần này được kế thừa từ bộ chỉ thị đo lường chất lượng cuộc sống đô thị trong luận án tiến sĩ của Sarah Abdel Moneim El Ariane (2012) [75], có chọn lọc phù hợp với lĩnh vực định giá đất (Bảng 2.2).
- Cấp độ 3 là các chỉ tiêu thể hiện mức độ chi tiết nhất trong bộ tiêu chí. Các chỉ tiêu được lựa chọn cần đáp ứng nguyên tắc S.M.A.R.T. Nguyên tắc S.M.A.R.T đã được sử dụng trong nghiên cứu xây dựng Bộ chỉ tiêu thống kê về PTBV của Việt Nam [30]. Nguyên tắc này là viết tắt của các cụm từ với các ý nghĩa như sau: S-Simply (đơn giản, cụ thể, rõ ràng về khái niệm); M-Measurable (có thể đo lường được); A- Accessible (có thể tiếp cận được); R-Reference (tương thích, trực tiếp đáp ứng những vấn đề / mục đích đã thống nhất); T-Timely (Kịp thời).
Các chỉ tiêu thực chất là những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất / BĐS hay là các biến độc lập trong các mô hình của nhiều nghiên cứu thực hiện. Những chỉ tiêu này rất đa dạng, phụ thuộc vào đặc điểm cụ thể của từng khu vực. Vì vậy để đưa ra một bộ chỉ tiêu chung và cố định là khó khả quan. Do đó, bộ tiêu chí của luận án chỉ gợi ý một số các chỉ tiêu thông dụng (Bảng 2.2). Với những nghiên cứu ở các khu vực khác nhau, dựa trên đặc điểm và sự hiểu biết về khu vực cũng như những nguyên tắc của từng tiêu chí, người sử dụng sẽ lựa chọn những chỉ tiêu phù hợp.
67
2.1.3.2. Các nguyên tắc của bộ tiêu chí phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị
Mỗi tiêu chí có những nguyên tắc riêng để đáp ứng chất lượng cuộc sống đô thị. Kế thừa từ nghiên cứu của Hamam Serag El Din và cộng sự (2013) [93] và chọn lọc những nguyên tắc phù hợp với lĩnh vực giá đất, luận án đề xuất các nguyên tắc của bộ tiêu chí làm cơ sở để xác định các tiêu chí thành phần và các chỉ tiêu cụ thể như ở Bảng 2.1. Các nguyên tắc này đều liên quan đến những thành phần của phát triển bền vững và dịch vụ hệ sinh thái. Ngoài ra, trong tiêu chí môi trường vật lý và tiếp cận không gian, một số nguyên tắc còn thể hiện yếu tố cấu hình không gian đô thị theo mạng lưới giao thông. Điều này góp phần khẳng định sự kết hợp lý thuyết về cấu trúc đô thị trong định giá đất ở tại đô thị là cần thiết.
Bảng 2.1. Các nguyên tắc của bộ tiêu chí phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị đáp ứng chất lượng cuộc sống đô thị
STT Tiêu chí Nguyên tắc cần đáp ứng PTBV Dịch vụ HST 1 Môi trường tự nhiên
- Tiếp cận với không khí sạch, nước sạch, đất và vật liệu không độc hại, bảo vệ con người và duy trì đa dạng sinh học;
- Cung cấp khả năng tận hưởng cảnh quan thiên nhiên bằng cách cung cấp một phạm vi của các khu vực xanh phân bố trong khu phố;
- Cung cấp những cách thích hợp để quản lý và kiểm soát chất thải.
Môi trường Dịch vụ cung cấp, dịch vụ điều tiết 2 Môi trường vật lý
- Khu dân cư nên nhỏ gọn (còn gọi là đô thị nén), thân thiện với người đi bộ và đa dạng hình thức sử dụng đất;
- Cung cấp đầy đủ các dịch vụ và tiện ích đáp ứng nhu cầu thiết yếu của con người;
- Hệ thống đường phố được phân cấp hoàn chỉnh và rõ ràng.
Xã hội Một phần dịch vụ văn hóa 3 Tiếp cận không gian
- Cung cấp giải pháp thay thế việc sử dụng xe máy, xe hơi để giảm tải giao thông, giảm thiểu ô nhiễm không khí và tiết kiệm năng lượng; - Cung cấp các dịch vụ, tiện ích phục vụ sinh hoạt hàng ngày trong phạm vi khoảng cách đi bộ;
- Cung cấp mạng lưới giao thông kết nối tốt để khuyến khích đi bộ.
Môi trường, Xã hội Một phần dịch vụ văn hóa
4 Xã hội - Thúc đẩy sự ổn định và an toàn của khu phố;
- Thúc đẩy mối quan hệ tương tác giữa mọi người bằng việc cung cấp các công trình dân sự và khu công cộng.
Xã hội Dịch vụ văn hóa
5 Tâm lý - Thúc đẩy bản sắc cộng đồng;
- Tăng cường tính thẩm mỹ, hình ảnh của đô thị;
Xã hội Dịch vụ văn hóa
68
STT Tiêu
chí
Nguyên tắc cần đáp ứng PTBV Dịch vụ
HST
- Tôn trọng quyền cá nhân về không gian của con người. 6 Kinh
tế
- Cung cấp cơ hội việc làm và thúc đẩy kinh doanh tại địa phương; - Giảm thiểu chi phí sinh hoạt hàng ngày bằng cách tăng cường tiếp cận với các dịch vụ, nhà ở giá rẻ.
Kinh tế
7 Chính sách
- Thúc đẩy sự tích hợp quản trị đô thị;
- Cung cấp các quy tắc và quyền pháp lý để kiểm soát sự tiến hóa; - Thúc đẩy sự tham gia của cộng đồng trong các quyết định của chính quyền.
Kinh tế, Xã hội
(Nguồn: Tổng hợp và chọn lọc từ nghiên cứu của Hamam Serag El Din và cộng sự [93]) Bảng 2.2. Các tiêu chí thành phần và chỉ tiêu gợi ý của bộ tiêu chí phân loại các
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị
Tiêu chí Tiêu chí thành phần Chỉ tiêu gợi ý Ý nghĩa
1. Môi trường tự nhiên
1.1. Chất lượng môi trường không khí
Các thông số chất lượng không khí (nồng độ bụi, chỉ số chất lượng không khí,...) [51, 130], khoảng cách từ thửa đất đến nguồn gây ô nhiễm [113, 129],...
Để đánh giá mức độ sạch / ô nhiễm của không khí
1.2. Chất lượng môi trường nước mặt
Các thông số chất lượng nước [105],... Để đánh giá mức độ sạch / ô nhiễm của nước mặt 1.3. Môi trường đất Độ dốc, nền địa chất (nền đất) [51], thổ nhưỡng
1.4. Không gian xanh đô thị
Mật độ không gian xanh đô thị [164], cảnh quan xanh [122]
Cung cấp khả năng tận hưởng cảnh quan thiên nhiên
1.5. Môi trường âm thanh
Tiếng ồn [161], khoảng cách đến điểm ô nhiễm tiếng ồn [51]
Đánh giá mức độ ồn ảnh hưởng đến sức khỏe cộng đồng (như khu công nghiệp, đường giao thông,...)
1.6. Thu gom, xử lý chất thải
Chất lượng hệ thống thu gom chất thải rắn sinh hoạt [50], chất lượng hệ thống thoát nước,...
Đảm bảo vệ sinh môi trường từ nguồn rác sinh hoạt, đánh giá tình trạng ngập, lụt khi trời mưa 2. Môi
trường vật lý
2.1. Sử dụng đất Diện tích thửa đất, độ rộng mặt tiền, chiều sâu thửa [21, 50], mật độ thửa/km2 [51],...
Những đặc điểm vật lý của thửa đất
2.2. Đường giao thông Phân loại cấp đường [134], độ rộng đường, kết cấu đường [21, 35]
Đặc điểm vật lý của đường giao thông 2.3. Cung cấp cơ sở hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
Chất lượng cung cấp điện, cung cấp nước sinh hoạt, trường học [80], cơ sở y tế [50], số lượng trường học, số lượng cơ sở y tế trong phạm vi thuận tiện đi bộ,...
Đánh giá về số lượng và chất lượng của việc cung cấp cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội 3. Tiếp
cận
3.1. Cấu trúc mạng lưới giao thông
Giá trị kết nối, giá trị tích hợp, giá trị lưu lượng chuyển động [134, 135], mật độ đường giao thông
Các đại lượng phân tích cấu trúc mạng lưới giao
69
Tiêu chí Tiêu chí thành phần Chỉ tiêu gợi ý Ý nghĩa
không gian [20],... thông 3.2. Tiếp cận không gian đến cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
Khoảng cách từ thửa đất đến đường giao thông chính gần nhất, trường học gần nhất, cơ sở y tế gần nhất, trạm giao thông công cộng gần nhất,...[51, 58, 61, 144]
Đánh giá mức độ tiếp cận về không gian của thửa đất đến các cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội 4. Xã hội 4.1. Dân cư Trình độ dân trí [20], thu nhập [127, 130],... Thể hiện đặc điểm dân cư
4.2. Sự an toàn khu phố
Tình hình an ninh, trật tự,...[22, 51]
4.3. Tương tác cộng đồng
Khoảng cách từ thửa đất đến nhà văn hóa, ủy ban nhân dân, cơ quan công an, đến khu vui chơi giải trí, trung tâm thương mại gần nhất,...[51, 144]
Đánh giá mức độ tiếp cận về các hoạt động sinh hoạt cộng đồng 5. Tâm lý 5.1. Tính thẩm mỹ Hình dạng thửa đất [126],... Xem xét các vấn đề về
sự cân đối, chất lượng kiến trúc
5.2. Tâm linh Khoảng cách từ thửa đất đến địa điểm tôn giáo, nghĩa trang gần nhất [51], hướng đất,...
5.3. Bản sắc địa phương
Khoảng cách từ thửa đất đến điểm di tích lịch sử cấp Quốc gia gần nhất [51], danh tiếng địa phương,...
Xem xét đến khía cạnh làm nên danh tiếng của địa phương
6. Kinh tế
6.1. Cơ hội việc làm và kinh doanh
Vị trí thửa đất, khoảng cách từ thửa đất đến bệnh viện gần nhất, đến bến tàu, bến xe gần nhất, đến trường đại học gần nhất, đến chợ đầu mối gần nhất, đến khu công nghiệp gần nhất [35, 51],...
Cung cấp cơ hội việc làm và thúc đẩy kinh doanh tại địa phương
7. Chính sách
7.1. Quyền pháp lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [27, 35, 50], tranh chấp,...
Xem xét tính pháp lý của thửa đất
7.2. Chính sách và