1.2.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
a. Khái niệm: Thẩm định giá bất động sản thế chấp theo phương pháp so sánh trực tiếp là việc ước tính giá trị bất động sản thế chấp dựa trên
các bằng
chứng thị trường của các BĐS tương tự đã giao dịch trong thời gian gần nhất.
b. Cơ sở lý luận: Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế và theo nguyên tắc này thì giá trị BĐS cần
thẩm định giá được coi ngay bằng với giá trị trực tiếp của BĐS tương đương.
17
tính đồng nhất cao như: đất trống, các căn hộ chung cư, các dãy nhà phố liền kề được xây dựng cùng một kiểu, các BĐS liền kề hoặc cùng khu vực.
d. Quy trình thẩm định giá:
Bước 1: Tìm kiếm các thông tin về những BĐS được bán trong thời gian gần nhất trên trên thị trường có thể so sánh được với BĐS thế chấp mục tiêu, đối tượng cần thẩm định giá về:
- Tình trạng vật chất: là yếu tố thể hiện thuộc tính vật chất của BĐS. Đó là những công dụng hữu ích mang tính cụ thể và trực quan anh hưởng
đến giá
trị, như: kích thước, hình dáng, kết cấu, số lượng các phòng, tuổi thọ, chất
lượng kiến trúc và xây dựng, trang vị tiện nghi và thiết kế...
- Đặc điểm về mặt bằng: các đặc tính về mặt bằng bao gồm: kích thước, bề rộng mặt tiền, hình dáng và các nét đặc trưng địa lý, như: tình trạng ô nhiễm, đặc điểm hệ thống thoát nước và các đặc tính địa hình, như: độ cao,
độc dốc, độ lún, cửa sông, biển, đồi núi..
- Đặc điểm cả các công trình xây dựng có liên quan: bao gồm chất lượng xây dựng và chất lượng kiến trúc của gara, đường đi nội bộ, các bức
tường xây, hàng rào, bãi cỏ, vườn cây và phong cảnh tổng thể.
- Đặc điểm về vị trí hay địa điểm: Là các yếu tố phản ảnh đặc điểm về hạ tầng xã hội của BĐS. Nó phản ảnh những điều kiện và khả năng tiếp cận
tới các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội của BĐS, như : trường
18
- Tình trạng pháp lý: để xác định bất động sản có được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất hay không cần xem xét đến những hạn chế về mặt
pháp lý của BĐS bao gồm:
- Các căn cứ pháp lý về QSD đất, QSH các công trình trên đất: giấy chứng nhận QSD đất, giấy phép xây dựng, sơ đồ mảnh đất; hồ sơ, bản
vẽ và
bản biên bản quyết toán bàn giao công trình.
- Các quy định pháp lý về quyền hạn và trách nhiệm cho thuê: thời gian, giá thuê.
- Yêu cầu tối thiểu về vệ sinh môi trường, về phòng cháy chữa cháy, về cách âm.
- Tình trạng vi phạm giới hạn về không gian kiến trúc và xây dựng, như: hành lang an toàn giao thông, an toàn đê điều và lưới điện quốc gia, giới
hạn khi
xây dựng bên cạnh các danh lam thắng cảnh, di tích văn hoasl tình trạn
vi phạm
chỉ giới đường dỏ, chỉ giới xây dựng, chiều cao tòa nhà, chiều cao mỗi
tầng, độ
nhô ban công, chiều kéo cánh cửa, vị trí thoát nước mái, màu sơn mặt tiền..
- Thời gian giao dịch: là yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới giá giao dịch trên thị trường BĐS. Trong điều kiện thị trường có nhiều biến động cần tìm
các chứng cứ thị trường gần với thời điểm thẩm định để đảm bảo tính
chất có
thể so sánh được với bất động sản mục tiêu.
19
thỏa thuận hay đấu giá, tính chất công khai của việc tiếp thị và mức độ tự nguyện mua bán của các bên và các động thái khác của thị trường...
- Nguồn gốc giao dịch thị trường: xác định thông qua hợp đồng, chứng từ mua bán, các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch. - Đánh giá đặc điểm và tính chất của giao dịch thị trường: nhằm tìm ra
các giao dịch thỏa mãn lý thuyết: người bán tự nguyện và người mua tự nguyện” và đảm bảo so sánh được với BĐS thế chấpmục tiêu.
Bước 2: Kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ để đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS thế chấp mục tiêu. Để làm tốt bước này khi kiểm tra và phân tích các giao dịch trên thị trường cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất các giao dịch
Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh nghiệm thường là từ 3-6 bất động sản.
Bước 4: Xác định các yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và BĐS chứng cớ. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành lập bảng phân tích, điều chỉnh giá của các BĐS so sánh.
Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS thế chấp, đối tượng cần thẩm định giá trên cơ sở các giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh.
e. Ưu điểm và hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp
> Ưu điểm
Phương pháp này đơn giản, ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì không có công thức hay mô hình cố định, mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị.Phương pháp này thể hiện được sự đánh giá của thị trường, đó là bằng chứng rõ ràng đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của bất động sản. Vì vậy, nó có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.Là cơ sở, hay đầu vào của các phương pháp khác, như: phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư. Phương pháp này trở nên có ưu thế khi có sự trợ giúp của máy tính.
20
> Hạn chế
Phải có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng để so sánh được. Nếu có ít BĐS so sánh đáp ứng được các yêu cầu trên, thì kết quả sẽ có độ chính xác kém.Các thông tin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử, đây là điều không thể tránh khỏi. Nếu thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong thời gian ngắn. Khi đó tính chính xác sẽ thấp.Phương pháp này đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành thẩm định giá một cách thích hợp.
f. Vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp vào thẩm định giá BĐS thế chấp
Thẩm định giá BĐS thế chấp là một công việc quan trọng trong nghiệp vụ tín dụng công ty, kết quả thẩm định giá bất động sản là căn cứ để công ty quyết định mức cho vay, thời hạn vay... Những BĐS thế chấp đa số là những tài sản dễ mua bán, trao đổi như: nhà ở, cửa hàng, đất đai, bến bãi, kho hàng. Hầu hết các tài sản này đều có thông tin phổ biến trên thị trường nên phương pháp thẩm định giá so sánh trực tiếp là phương pháp hiệu quả nhất để áp dụng. Vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp, TĐV sẽ tiến hành thu thập những thông tin về BĐS tương đồng với BĐS được thế chấp được giao dịch trong thời gian gần đây, từ đó xác định được mức giá thị trường phù hợp cho BĐS thế chấpsau khi đã tiến hành điều chỉnh cần thiết.
1.2.4.2. Phương pháp thu nhập
a. Khái niệm: Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá trị bất động sản thế chấp dựa trên các khoản thu nhập trong tương lai mà bất động
sản thế chấpcó thể mang lại cho người nắm giữ.
b. Cơ sở lý luận: Phương pháp này được xây dựng dựa trên nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai.Và theo nguyên tắc này giá trị
21
trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ tài sản đó.
c. Các trường hợp áp dụng: Áp dụng cho các BĐS thế chấp có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách
hợp lý, thường áp dụng để tư vấn các quyết định lựa chọn phương án đầu tư.
d. Các bước tiến hành:
- Bước 1: Ước tính tổng thu nhập hoạt động ròng hàng năm do BĐS thế chấp mang lại.
- Bước 2: Xác định tỷ suất chiết khấu.
Phương pháp 1: Tỷ suất chiết khấu xác định theo công thức:
Tỷ suất chiết khấu = Tỷ suất lợi nhuận không rủi ro + Phụ phí rủi ro. Trong đó tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro tính bằng lãi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm.
Phụ phí rủi ro: bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính và rủi ro thanh toán.
Phương pháp 2: Phương pháp đầu tư. Xác định tỷ suất chiết khâu căn cứ vào bình quân gia quyền của tỷ suất thu hồi vốn và lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư, trong đó quyền số là tỷ trọng huy động vốn các nguồn khác nhau đầu tư vào bất động sản:
M x Rm + (1- M) x Re =R0 (1.1) Trong đó: R0 : Tỷ suất chiết khấu. M : Tỷ trọng vốn vay.
(1-M) : Tỷ trọng vốn chủ sở hữu. Rm : Tỷ suất thu hồi vốn vay.
Re : Lãi suất kỳ vọng của chủ sở hữu.
22
bất động sản tương tự trên thị trường. Tỷ suất chiết khấu của các bất động sản này tính bằng cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh bất động sản bất động sản chia cho giá bán.
Bước 3: Chiết khấu dòng thu nhập ổn định trong tương lai theo công thức:
V = ɪ hoặc V= I x YP (1.2)
Trong đó: I : thu nhập ròng hàng năm. R: tỷ suất chiết khấu.
YP: hệ số thu nhập
B. Phương pháp chiết khấu dòng tiền.
2 (1.3)
Trong đó: V: giá trị thị trường của bất động sản CFt: thu nhập năm thứ t
r: Tỷ suất lợi tức
Vn: giá trị thu hồi bất động sản năm thứ n N: thời gian nắm giữ bất động sản.
e. Ưu điểm và hạn chế của phương pháp thu nhập
> Ưu điểm
- Đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại trong tương lai.
- Ngoài kỹ thuật chiết khấu dòng tiền là phức tạp, nói chung phương pháp thu nhập là phương pháp đơn giản trong quá trình áp dụng.
- Có độ chính xác tương đối cao khi có chứng cứ thị trường có thể so sánh được khi các khoản thu nhập được dự báo tương đối chính xác. > Hạn chế
23
- Khi phân tích các thương vụ cần tiến hành điều chỉnh nhiều mặt: vị trí, tuổi thọ, chất lượng, diện tích, tiện nghi, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền thuê trong tương lai...
- Trong nhiều trường hợp thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai
thì sử dụng phương pháp này sẽ gặp khó khăn.
- Kết quả thẩm định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán (i,n). Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ
chịu ảnh
hưởng của nhiều yếu tố chủ quan.
- Vận dụng phương pháp thu nhập vào thẩm định giá bất động sản thế chấp
- Trong hoạt động của công ty, các BĐS dùng vào mục đích thế chấp rất đa dạng về chủng loại, giá trị, mục đích sử dụng... Do đó, tùy thuộc vào
từng loại bất động sản mà TĐV sẽ áp dụng phương pháp thẩm định giá nào
cho phù hợp. Đối với các bất động sản tạo ra thu nhập ròng hàng năm
như các
BĐS cho thuê thì phương pháp thẩm định giá thu nhập tỏ ra hiệu quả
hơn hẳn.
Khi đó các TĐV sẽ chuyển tất cả các khoản thu nhập trong tương lai của BĐS
thế chấpvề giá trị hiện tại với một tỷ lệ chiết khấu xác định.
1.2.4.3. Phương pháp chi phí
a. Khái niệm: Phương pháp thẩm định giá bất động sản thế chấp theo phương pháp chi phí là việc ước tính giá trị bất động sản thế chấp dựa
24
bảo hiểm; Sử dụng trong các lĩnh vực như xác thẩm định giá để bồi thường thiệt
hại và một số lĩnh vực đánh thuế BĐS thế chấp.
d. Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính giá trị của mảnh đất, coi mảnh đất đó là trống và việc sử dụng hiện tại là cao nhất, tốt nhất.
Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công trình hiện có trên mảnh đất.
Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế của công trình xây dựng hiện có trên đất.
Bước 4: Trừ số tiền giảm giá tích lũy khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên mảnh đất, để có giá trị hiện tại của công trình.
Giá trị công trình = Chi phí thay thế- tổng giảm giá tích lũy
Bước 5: ước tính giá trị BĐS thế chấp cần thẩm định bằng cách cộng kết quả bước 1 và kết quả bước 4.
BĐS thế chấp= Giá trị đất + chi phí thay thế đã giảm giá (giá trị hiện tại của công trình) + chi phí công trình phụ giảm giá (giá trị hiện tại của công trình phụ)
e. Ưu điểm và hạn chế của phương pháp chi phí
> Ưu điểm
- Phương pháp này được sử dụng khi không có bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh trực tiếp giá của các BĐS thế chấp.Phương pháp chi phí phù hợp khi áp dụng để thẩm định giá các BĐS thế chấpcó mục đích sử dụng riêng biệt. Việc tính toán theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm chuyên môn của TĐV, do đó, nếu TĐV có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được những yếu tố thái quá của thị trường.
25
> Hạn chế
- Do phương pháp chi phí phải dựa vào các thông tin thị trường nên nó có hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp.Chi phí thực chất không
thể bằng
giá trị và không tạo ra giá trị. Hơn nữa, tổng của nhiều bộ phận chưa
chắc đã
bằng với giá trị của toàn bộ. Áp dụng phương pháp chi phí, với giá định cho
rằng chi phí bằng với giá trị nhưng trên thực tế giả định này có thể không đúng.
- Để ước tính giảm giá tích lũy nhiều khi dựa vào chủ quan của TĐV, cũng như hiện nay chưa có một phương pháp thống nhất để tính phần giảm
giá tích lũy này.Việc áp dụng phương pháp chi phí đòi hỏi TĐV phải thông
thạo kỹ thuật xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng được
phương pháp thẩm định này.
- Vận dụng phương pháp chi phí vào thẩm định giá bất động sản thế chấp: Mỗi loại tài sản đang hiện hữu, có một số tài sản được thiết kế và sử
dụng cho một mục đích riêng biệt để đáp ứng các yêu cầu cụ thể như
nhà máy
điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu... Hầu hết các tài sản này được xây
dựng cho các mục đích riêng biệt của tổ chức hay doanh nghiệp cụ thể và
26
c. Các bước tiến hành:
Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất BĐS thế chấp, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án.
Bước 2: Ước tính doanh thu của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Bước 3: Ước tính chi phí cơ hội của công trình xây dựng trên đất bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí khác liên quan, và lợi nhuận.
Bước 4: Xác định BĐS thế chấpcăn cứ vào kết quả tính toán bước 2 trừ đi kết quả tính toán bước 3.
d. Ưu điểm và hạn chế của phương pháp thặng dư:
> Ưu điểm
- Được sử dụng để đánh giá các BĐS thế chấpcó tiềm năng phát triển.