- Diện tích sàn thương phẩm xây dựng nhà trẻ ĩ25,0 m2 2 Khu vực chung cư
2.3 Chung cư dành cho gia đìnhquân nhân
+ Số căn bán: 215,0 Căn
+ Diện tích sàn thương phẩm: 12.827,2 m2
3 Tầng hầm:
- Số tầng: 2,0 Tầng
- Diện tích đậu xe của dự án 7.973,3 m2
Bảng 2.4: Bảng tổng hợp thông tin dự án
(Nguồn: Báo cáo thẩm định giá sổ 557/2018/BCTDG-VFAVIETNAM ngày 13/6/2018 của Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính
Việt Nam)
- Bước 4:
+ Chuyên viên thẩm định giá khảo sát quanh khu vực dự án cần thẩm định giá, xem xét các dự án đang xây dựng hoặc đã đi vào hoạt động, nhận định về vị trí xem lợi thế hay kém lợi thế hơn tài sản thẩm định giá. Sau đó, tìm hiểu thông tin 3 dự án có vị trí tương đồng nhất với tài sản thẩm định giá.
+ Tìm kiếm thông tin từ môi giới và từ những cá nhân đăng bán sàn thương mại dịch vụ các dự án đã khảo sát ở trên để khảo sát về diện tích sàn thương mại và giá giao bán. Tìm hiểu thông tin từ dự án trên internet để xác định vị trí, giao thông và tiện nghi tòa nhà của các dự án làm tài sản so sánh. Sau đó, chuyên viên thẩm định giá điều chỉnh các yếu tố: Vị trí, lợi thế kinh doanh; Giao thông; Quy mô diện tích; Tiện nghi tòa nhà; Điều kiện cơ sở hạ tầng
và Môi trường, an ninh để ra được kết quả cuối cùng cho giá sàn thương mại. + Tương tự, chuyên viên thẩm định giá tìm kiếm thông tin từ môi giới và từ những cá nhân đăng bán căn hộ chung cư thương mại các dự án đã khảo sát ở trên để khảo sát về diện tích các căn hộ, giá giao bán và căn hộ có nội thất đầy đủ hay chỉ có nội thất cơ bản. Tìm hiểu thông tin từ dự án trên internet để xác định vị trí, giao thông và tiện nghi tòa nhà của các dự án làm tài sản so sánh. Sau đó, chuyên viên thẩm định giá điều chỉnh các yếu tố: Vị trí; Giao thông; Quy mô diện tích căn hộ; Tiện nghi tòa nhà; Nội thất, chất
65
lượng căn hộ; Điều kiện cơ sở hạ tầng và Môi trường, an ninh để ra được kết
quả cuối cùng cho căn hộ chung cư thương mại. + Các lưu ý khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt:
S Các tài sản có quy mô, kích thước lớn hơn thì tính thanh khoản kém hơn nên kém lợi thế hơn các tài sản khác;
S Các tài sản có vị trí ở khu vực trung tâm hơn, gần đường lớn hơn, dân cư đông đúc hơn thì lợi thế hơn các tài sản khác.
S Các tài sản có giao thông thuận tiện hơn, đường đi qua tài sản rộng hơn thì lợi thế hơn các tài sản khác.
S Các tài sản có điều kiện cơ sở hạ tầng và môi trường an ninh tốt hơn, có nhiều khu vui chơi, giải trí, thư giãn hơn thì lợi thế hơn các tài sản khác.
S Các tài sản có nội thất đầy đủ thì lợi thế hơn các tài sản chỉ có nội thất cơ bản hoặc không có nội thất.
+ Chuyên viên thẩm định giá căn cứ vào hồ sơ dự án do khách hàng cung cấp và xác định được giá bán nhà ở xã hội của căn chung cư bán theo hình thức nhà ở xã hội của dự án và giá bán căn hộ chung cư cho gia đình cán bộ chiến sĩ theo hình thức nhà ở bán cho giá đình cán bộ chiến sĩ.
+ Chuyên viên thẩm định giá xác định tỷ lệ bán hàng và tỷ lệ tăng giá sàn thương mại, chung cư thương mại, nhà ở xã hội và chung cư bán cho gia đình cán bộ chiến sĩ theo hồ sơ dự án do khách hàng cung cấp.
+ Đối với doanh thu từ việc trông giữ xe, chuyên viên thẩm định giá căn cứ theo hồ sơ dự án do khách hàng cung cấp để xác định diện tích trông giữ xe ô tô và diện tích trông giữ xe máy. Sau đó, căn cứ theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị để xác định diện tích tối thiểu cho mỗi chỗ để ô tô và xe máy. Từ đó, xác định được số chỗ để ô tô và số chỗ để xe máy. Đối với giá dịch vụ trông giữ xe thì căn cứ theo quyết định 6888/QĐ-NBND ngày 30/12/2016 của UBND thành phố Hồ Chí Minh về giá dịch vụ trông giữ xe được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách Nhà nước
66
trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, lấy trung bình mức đơn giá tối thiểu và tối đa theo Quyết định. Từ đó tính được tổng doanh thu phát triển của dự án.
+ Chuyên viên thẩm định giá xác định tỷ suất chiết khấu căn cứ trên cơ sở lãi suất cho vay kinh doanh BĐS trung hạn bình quân của 04 ngân hàng thương mại nhà nước (Agribank; Vietcombank; Vietinbank; BIDV). Từ đó xác định được doanh thu phát triển của dự án quy về thời điểm hiện tại.
+ Chuyên viên thẩm định giá xác định chi phí xây dựng công trình và chi phí xây dựng hạ tầng theo Quyết định 706/QĐ-BXD ngày 30/6/2017 của Bộ Xây dựng về việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2016. Chuyên viên thẩm định giá xác định chi phí dự phòng theo Thông tư 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình thì chi phí dự phòng đối với công việc phát sinh là 10% trên tổng chi phí xây dựng công trình. Sau đó, căn cứ theo hồ sơ khách hàng cung cấp để xác định tiến độ xây dựng của dự án, từ đó xác định được chi phí xây dựng quy về thời điểm hiện tại.
+ Đối với chi phí kinh doanh, quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý khu thương mại, chung cư nhà ở xã hội, chung cư thương mại và hầm gửi xe thì chuyên viên thẩm định giá tham khảo 03 công ty kinh doanh cùng ngành nghề BĐS và cùng quy mô đã niêm yết trên sàn chứng khoán để xác định ra tỷ lệ chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý trên doanh thu trung bình ngành. Từ đó xác định được chi phí kinh doanh, quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý khu thương mại, chung cư nhà ở xã hội, chung cư thương mại và hầm gửi xe quy về thời điểm hiện tại.
+ Đối với chi phí duy tu, bảo dưỡng tầng hầm, chuyên viên thẩm định giá căn cứ theo Thông tư 03/2017/TT-BXD ngày 16/3/2017 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn xác định chi phí bảo trì công trình xây dựng. Chuyên viên thẩm định giá xác định định mức tỷ lệ công trình dân dụng là mức trung bình
67
của mức tối thiếu và mức tối đa theo Thông tư. Từ đó, xác định được chi phí bảo trì, vận hành diện tích kinh doanh tầng hầm quy về thời điểm hiện tại.
+ Đối với chi phí lãi vay, chuyên viên thẩm định giá xác định theo hồ sơ dự án do khách hàng cung cấp.. Từ đó xác định được tổng chi phí lãi vay quy về thời điểm hiện tại.
+ Đối với lợi nhuận nhà đầu tư, chuyên viên thẩm định giá tham khảo