3. Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu
2.2.1. Khái quát thực trạng công tác thẩmđịnh giá bất động sản thế chấp
Công ty
TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam
2.2.1. Khái quát thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản thếchấp chấp
- Hiện nay, VFA VIETNAM đang có trong danh sách các công ty thẩm định giá độc lập được hẩu hết các ngân hàng tin tưởng lựa chọn là đơn
vị mà
trong hệ thống ngân hàng được phép thuê ngoài để thẩm định giá tài sản bảo
đảm. Nguồn thu từ hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp là nguồn
thu ổn định và thường xuyên của công ty. Hiện tại công ty vẫn tiếp tục cố
gắng hoàn thiện để có thể vào được trong danh sách công ty thẩm định giá
độc lập được thuê của các ngân hàng còn lại. Tài sản mà công ty nhận thẩm
định giá từ các ngân hàng chủ yếu là BĐS, cụ thể hơn là đất ở, nhà ở
riêng lẻ,
căn hộ chung cư và tài sản hình thành trong tương lai. Do đó, tôi xin đi sâu
vào việc phân tích nguyên tắc thẩm định giá, quy trình thẩm định giá, phương
pháp thẩm định giá và bộ máy nhân sự phục vụ công tác thẩm định giá
với ba
loại tài sản chính là đất ở, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư và tài sản hình
41
và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác
cũng được phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản.
+ Nguyên tắc thay thế: Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác. Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người
mua thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.
+ Nguyên tắc đóng góp: Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó. Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu. Khi xem xét giá trị của tài sản bộ phận, TĐV cần phải xem xét nó trong mối quan hệ với tài sản tổng thể. Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi TĐV xác định mức
sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
b. Đối với tài sản là căn hộ chung cư
- VFA VIETNAM thường áp dụng các nguyên tắc sau khi thẩm định giá đối với tài sản là căn hộ chung cư:
+ Nguyên tắc cung - cầu: Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Đồng thời, giá trị của tài sản
42
và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác
cũng được phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản.
+ Nguyên tắc thay thế: Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác. Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người
mua thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.
+ Nguyên tắc đóng góp: Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó. Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu. Khi xem xét giá trị của tài sản bộ phận, TĐV cần phải xem xét nó trong mối quan hệ với tài sản tổng thể. Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi TĐV xác định mức
sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
c. Đối với tài sản hình thành trong tương lai
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất: Bất động sản được coi là sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất nếu như BĐS thế chấp đó đang được sử dụng một cách hợp pháp, có thực, khả thi về mặt tài chính cũng như cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất và có thể được tồn tại kéo dài nhất định, liên tục. Sử dụng tốt nhất, hiệu quả