định giá bất động sản
- Tiếp tục hoàn thiện khung thể chế pháp lý liên quan đến hoạt độngthẩm định giá bất động sản. Nội dung của khung pháp lý phải bao quát từ thị thẩm định giá bất động sản. Nội dung của khung pháp lý phải bao quát từ thị trường sơ cấp đến thị trường thứ cấp. Những vấn đề như: đất đai để phát triển bất động sản, những quy định về phát triển bất động sản, quy định trong giao dịch bất động sản, quản lý sở hữu và sử dụng bất động sản, trách nhiệm pháp luật của các chủ thể tham gia ...là những vấn đề quan trọng để vận hành thị trường bất động sản. Do đó để xây dựng một thị trường BĐS hoạt động hiệu quả và ngày càng phát triển các cơ quan chức năng của Nhà nước cần:
+ Xây dựng hệ thống pháp luật chặt chẽ đảm bảo ổn định trong thời gian dài: Một hệ thống pháp luật chặt chẽ, ổn định trong thời gian dài là cơ sở để các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân tham gia thị trường bất động sản tiếp cận, triển khai các phương án, kế hoạch kinh doanh đúng pháp luật mang lại lợi
82
+ Thống nhất mục tiêu tạo ra sân chơi bình đẳng: Một hệ thống pháp luật có hiệu quả phải là một hệ thống có mục tiêu thống nhất, xuyên suốt từ trung ương đến địa phương, các mục tiêu không được mâu thuẫn, chồng chéo với nhau.
+ Phải đảm bảo tính hiệu lực, đảm bảo môi trường kinh doanh thuận lợi, lành mạnh: Phải có hiệu lực thi hành đối với mọi chủ thể tham gia vào thị trường BĐS nhằm tạo ra một môi trường kinh doanh thuận lợi, bình đẳng giữa các chủ thể với nhau.
+ Phải đảm bảo tính đồng bộ và đúng đắn tạo hành lang pháp lý cho các doanh nghiệp chủ động sáng tạo và năng động trong kinh doanh: Mộ hệ thống pháp luật đồng bộ, đúng đắn sẽ thu hút, khuyến khích được nhiều chủ thể kinh doanh tham gia vào thị trường.
+ Đảm bảo tính thống nhất trong phạm vi cả nước.
+ Đảm bảo phù hợp với cơ chế thị trường và thông lệ tập quán quốc tế. Một khi thị trường bất động sản vận hành theo hướng tích cực, đi đúng chiều hướng phát triển thì thông tin trên thị trường sẽ được minh bạch , các giao dịch sẽ diễn ra một cách thuận lợi. Lúc đó các thông tin được dùng để so sánh sẽ chính xác và đầy đủ hơn. Điều này sẽ góp phần thúc đẩy hoạt động thẩm định giá, kết quả thẩm định giá sẽ sát với giá trị thị trường.
3.3.2. Cần đưa ra một quy định cụ thể về những căn cứ, điều kiện ápdụng dụng
của từng phương pháp thẩm định giá bất động sản
- Bên cạnh đó, về phương pháp thẩm định giá BĐS hiện nay Nhà nước quy định có 5 phương pháp nhưng trường hợp để áp dụng của mỗi phương pháp lại chưa được quy định. Điều này tạo ra sự không thống nhất giữa các tổ chức hoạt động thẩm định giá trong việc áp dụng, sử dụng từng phương pháp, dẫn đến có sự chênh lệch về kết quả thẩm định giá của các tổ chức. Trong thời gian tới, Nhà nước cần đưa ra một quy định cụ thể về những căn cứ, điều kiện
83
áp dụng của từng phương pháp thẩm định giá bất động sản để làm cơ sở cho các TĐV thẩm định giá chính xác hơn giá trị của BĐS. Cần phải quy định rõ tỷ lệ điều chỉnh tối đa của BĐS mục tiêu với BĐS so sánh bởi việc điều chỉnh BĐS so sánh quá lớn làm tăng nguy cơ sai lệch giá của BĐS mục tiêu nói chung. Cần phải quy định thêm các điều khoản khi sử dụng phương pháp chi phí như: cần được sự xác nhận của các chuyên gia xây dựng về tỷ lệ còn lại của công trình xây dựng. Ngoài ra, Nhà Nước cũng cần có các biện pháp để thanh tra, kiểm tra, quản lý và đưa hoạt động của các tổ chức thẩm định giá chưa đủ điều kiện nhưng vẫn được hành nghề đi vào khuôn khổ theo quy định của pháp luật. Nhà nước cũng cần đưa ra quy định rõ ràng về trách nhiệm, nghĩa vụ của tổ chức thẩm định giá về kết quả thẩm định giá.
3.3.3. Cần tăng cường chất lượng và hiệu quả của bộ máy quản lý- Cần tăng cường chất lượng và hiệu quả của bộ máy quản lý: Hiện nay - Cần tăng cường chất lượng và hiệu quả của bộ máy quản lý: Hiện nay ở nước ta, quản lý bất động sản do hai bộ trực tiếp đảm nhiệm, đó là Bộ tài nguyên môi trường (có chức năng quản lý nhà nước về đất đai ); Bộ xây dựng (quản lý công trình xây dựng và tài sản trên đất ). Qua đây, ta thấy hoạt động quản lý bất động sản còn dàn trải, chồng chéo dẫn đến hiệu quả của công tác quản lý không cao, gây khó khăn trong việc thực hiện. Để khắc phục hạn chế trên, trong công tác quản lý cần phải có sự phân công trách nhiệm một cách rõ ràng giữa các bộ, ban, ngành. Đồng thời cần có sự giám sát, kiểm tra của cơ quan cấp trên. Ban hành chế tài nghiêm ngặt để xử lí các sai phạm trong công tác quản lí nhà nước về BĐS. Tổ chức thực hiện nhất quán từ trung ương đến địa phương. Tăng cường và minh bạch hóa công tác quản lý của bộ máy Nhà Nước sẽ nâng cao hiệu quả hoạt động của bộ máy nhà nước. Quản lý trong lĩnh vực bất động sản đạt hiệu quả cao là một nhân tố góp phần làm lành mạnh thúc đẩy thị trường bất động sản cũng như hoạt động thẩm định giá bất động sản phát triển mạnh mẽ và sôi nổi hơn.
84
3.3.4. Cần phát triển hệ thống dịch vụ hỗ trợ thông tin, xây dựng cơ
sở dữ