3. Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu
SƠ ĐỒ BẤT ĐỘNG SẢN THẨMĐỊNH
(Chi tiết tại Phụ lục 01)
- Các bước thực hiện công tác thẩm định giá:
- Bước 1: Nhận phiếu giao việc và hồ sơ tài sản cần thẩm định giá từ lãnh đạo công ty. Phân tích thông tin, lập kế hoạch sơ bộ về thời gian hoàn
thành xong công tác thẩm định giá và xác định giá dịch vụ thẩm định
giá theo
biểu phí dịch vụ thẩm định giá của công ty. Sau đó, liên hệ với khách hàng
hẹn chính xác ngày giờ khảo sát thực tế và thông báo thời gian hoàn thành
công tác thẩm định giá và phí dịch vụ thẩm định giá tới khách hàng. - Bước 2: Lập kế hoạch chi tiết công tác thẩm định giá: Xác định các
bước thẩm định giá cần tiến hành và thời gian thực hiện cho từng bước. - Bước 3:
+ Chuyên viên thẩm định giá nghiên cứu hồ sơ về tài sản thẩm định giá và xác định phương pháp thẩm định giá tài sản là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí tái tạo;
54
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không. Sau đó xác định vị trí của tài sản theo bảng giá đất của Hà Nội; Chụp ảnh tài sản và chụp ảnh định vị vị trí trên bản đồ vệ tinh của tài sản để có tài liệu đưa vào chứng thư thẩm định giá. Trên thực tế, công trình trên đất của tài sản là nhà 4 tầng và lấy thông tin từ chủ sử dụng tài sản để xác định diện tích sàn xây dựng và năm đưa vào sử dụng của căn nhà.
- Bước 4: Xác định đơn giá đất
+ Chuyên viên thẩm định giá tham khảo giá do chủ tài sản cung cấp. Sau đó, tìm hiểu các giao dịch của các tài sản đang rao bán hoặc đã giao dịch thành công trong khu vực gần nhất với tài sản cần thẩm định giá thông qua các kênh: Những người dân sống trong khu vực có BĐS cần thẩm định; Đến trực tiếp các công ty môi giới BĐS và trao đổi nhu cầu muốn mua nhà để người môi giới dẫn đi trực tiếp các BĐS trong khu vực đang rao bán; Tìm kiếm các tin rao bán BĐS tại khu vực có BĐS cần thẩm định giá trên internet, liên hệ với người bán và đến trực tiếp tài sản đang rao bán để xem,...
+ Khi đến trực tiếp các tài sản so sánh thì cần lưu lại các thông tin như giá giao bán, giá thương lượng, diện tích, mặt tiền, hình dáng, giao thông và định vị vị trí trên bản đồ vệ tinh để xem xét có cách quá xa tài sản cần thẩm định hay không, xác định yếu tố vị trí của tài sản so sánh là vị trí nào trong bảng giá đất và thực tế thì lợi thế hơn hay kém lợi thế hơn tài sản cần thẩm định giá.
+ Sau khi tham khảo tất cả các nguồn thông tin từ nhiều nguồn thì chuyên viên thẩm định giá phân tích các thông tin trên và xác định ra giá trị thực tế của tài sản. Các thông tin có độ tin cậy cao sẽ được ưu tiên làm cơ sở xác định giá trị của tài sản như: Thông tin từ công ty môi giới BĐS, thông tin từ những người dân sống trong khu vực có BĐS cần thẩm định giá, thông tin từ những người có nhu cầu bán đất trong khu vực có BĐS cần thẩm định gía.
55
Các nguồn trên đều đưa về cùng thông tin đơn giá trên m2 đang giao dịch đối với những mảnh đất có vị trí và yếu tố giao thông tương tự như tài sản cần thẩm định giá là từ 16 triệu đến 17 triệu.
+ Để đảm bảo an toàn cho việc cho vay của Ngân hàng cho hạn chế rủi ro cho công ty, chuyên viên thẩm định giá xác định đơn giá mảnh đất trống khoảng 15 triệu/m2. Sau đó, chuyên viên thẩm định giá lập bảng tính theo mẫu của công ty, điều chỉnh các yếu tố: Quy mô, kích thước; Hình dáng; Mặt tiền; Vị trí; Giao thông; Điều kiện cơ sở hạ tầng và môi trường an ninh để đưa ra được mức giá trung bình cuối cùng là gần với mức giá 15 triệu/m2 và đảm bảo giá đất của thửa đất cần thẩm định giá chênh lệch với các giá đất ước tính không quá 15%.
+ Các lưu ý khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt:
S Các tài sản có quy mô, kích thước lớn hơn thì tính thanh khoản kém hơn nên kém lợi thế hơn các tài sản khác;
S Các tài sản có hình dạng vuông vức hoặc nở hậu thì lợi thế hơn các tài sản có hình dạng đa giác.
S Các tài sản có mặt tiền lớn hơn và có nhiều mặt tiền hơn thì lợi thế hơn các tài sản khác.
S Các tài sản có vị trí ở khu vực trung tâm hơn, gần đường lớn hơn, dân cư đông đúc hơn thì lợi thế hơn các tài sản khác.
S Các tài sản có giao thông thuận tiện hơn, đường đi qua tài sản rộng hơn thì lợi thế hơn các tài sản khác.
S Các tài sản có điều kiện cơ sở hạ tầng và môi trường an ninh tốt hơn, có nhiều khu vui chơi, giải trí, thư giãn hơn thì lợi thế hơn các tài sản khác;
- Bước 5: Xác định giá trị nhà 4 tầng
+ Chuyên viên thẩm định giá căn cứ theo quyết định 06/2017/QĐ- UBND ngày 03/3/2017 của UBND thành phố Hà Nội về việc Ban hành giá
56
xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm cơ sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội để xác định đơn giá xây dựng nhà cao từ 4 đến 5 tầng. Sau đó xác định ra được chi phí tái tạo của căn nhà.
+ Đối với việc xác định giá trị hao mòn lũy kế của tài sản theo phương pháp tuổi đời, chuyên gia thẩm định giá xác định số năm đã khấu hao của căn nhà; Đối với việc xác định niên hạn sử dụng tối đa thì căn cứ theo thông tư 45/2016/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 25/4/2013 hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định quy định thời gian khấu hao đối với tài sản là nhà ở kiến cố là từ 25 năm đến 50 năm và chuyên viên thẩm định giá xác định thời gian sử dụng tối đa cho tài sản là theo mức trung bình theo Thông tư quy định là 37,5 năm. Từ đó xác định ra được tỷ lệ hao mòn lũy kế của tài sản theo phương pháp tuổi đời là 5,33%.
+ Đối với việc xác định giá trị hao mòn lũy kế của tài sản theo phương pháp chuyên gia thì căn cứ theo phương pháp tuổi đời xác định ra được tỷ lệ hao mòn là 5,33% thì chuyên viên thẩm định giá xác định tỷ lệ hao mòn của các kết cấu chính của căn nhà ở mức gần nhất theo kết quả của phương pháp tuổi đời và không có chữ số thập phân. Do đó, tỷ lệ hao mòn các kết cấu chính của căn nhà theo phương pháp chuyên gia đều là 5%.
+ Xác định tỷ lệ hao mòn lũy kế của tài sản thì tính bằng trung bình tỷ lệ hao mòn lũy kế tài sản theo cả 2 phương pháp là phương pháp tuổi đời và phương pháp chuyên gia. Sau đó thì chuyên viên thẩm định giá xác định được giá trị của căn nhà.
- Bước 6: Chuyên viên thẩm định giá lập thông báo kết quả sơ bộ và chuyển bộ phận soát xét hồ sơ và trình cấp lãnh đạo, sau đó, chuyển kết quả sơ bộ này cho khách hàng.
57
- Bước 7: Khi khách hàng đồng ý với kết quả sơ bộ đã thông báo thì chuyên viên thẩm định giá tiến hành lập chứng thư, báo cáo thẩm định
giá, lập
biên bản nghiệm thu, thanh lý hợp đồng và gửi về cho khách hàng đồng thời
thu phí dịch vụ thẩm định giá.
2.2.2.2. Đối với tài sản căn hộ chung cư
- Ví dụ: Tháng 6/2018, Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam (VFA VIETNAM) nhận được hồ sơ đề nghị thẩm định giá
của Ngân hàng TMCP MTV Shinhan Việt nam với khách hàng là bà
Cảnh
Hoài Thu, thời hạn vay là trung và dài hạn, vay bằng hình thức thế chấp BĐS. Sau khi nhận hồ sơ, công ty cử cán bộ đến thẩm định nhà bà
Cảnh
Hoài Thu - Địa chỉ: Tòa nhà CT1C, nhà ở chung cư cao tầng bán cho
cán bộ
công nhân viên Thông tấn xã Việt Nam, khu đô thị mới Kim Văn - Kim Lũ,
phường Đại Kim, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội. - Loại BĐS: Căn hộ chung cư;
- Khách hàng yêu cầu: Bà Cảnh Hoài Thu;
- Địa chỉ thường trú: Căn hộ chung cư số 2107 - Tòa nhà CT1C, nhà ở chung cư cao tầng bán cho cán bộ công nhân viên Thông tấn xã Việt Nam,
khu đô thị mới Kim Văn - Kim Lũ, phường Đại Kim, quận Hoàng Mai, thành
58
cư cao tầng bán cho cán bộ công nhân viên Thông tấn xã Việt Nam, khu đô thị mới Kim Văn - Kim Lũ, phường Đại Kim, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội).
- Diện tích: 89,6m2;
- Vị trí BĐS trong mối tương quan gần nhất:+ Trường Đại học Thăng Long; + Viện Y học cổ truyền Quân đội;
+ ...
SƠ ĐỒ BẤT ĐỘNG SẢN THẨM ĐỊNH
(Chi tiết tại Phụ lục 02)
- Các bước thực hiện công tác thẩm định giá:
- Bước 1: Nhận phiếu giao việc và hồ sơ tài sản cần thẩm định giá từ lãnh đạo công ty. Phân tích thông tin, lập kế hoạch sơ bộ về thời gian hoàn
thành xong công tác thẩm định giá và xác định giá dịch vụ thẩm định
giá theo
biểu phí dịch vụ thẩm định giá của công ty. Sau đó, liên hệ với khách hàng
hẹn chính xác ngày giờ khảo sát thực tế và thông báo thời gian hoàn thành
59
- Bước 3:
+ Chuyên viên thẩm định giá nghiên cứu hồ sơ về tài sản thẩm định giá và xác định phương pháp thẩm định giá tài sản là phương pháp so sánh.
+ Hẹn khách hàng tại địa chỉ của tài sản cần thẩm định giá. Khảo sát thực tế tài sản thẩm định giá bao gồm các nội dung: Địa chỉ ghi trên cửa của tài sản; Hướng của tài sản đang khảo sát ở thực tế xem có trùng thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không. Sau đó, căn cứ theo sơ đồ tầng của tòa chung cư, xem xét địa chỉ của các căn hộ chung cư cùng tầng để xác định tính chính xác địa chỉ của tài sản cần thẩm định giá; Chụp ảnh tài sản và chụp ảnh định vị vị trí trên bản đồ vệ tinh của tài sản để có tài liệu đưa vào chứng thư thẩm định giá. Ngoài ra, cần khảo sát thêm các thông tin về số phòng ngủ, số nhà vệ sinh, giao thông của tòa nhà.
- Bước 4: Xác định đơn giá căn hộ chung cư
+ Chuyên viên thẩm định giá tham khảo giá do chủ tài sản cung cấp. Sau đó, tìm hiểu các giao dịch của các tài sản đang rao bán hoặc đã giao dịch thành công trong cùng tòa chung cư với tài sản cần thẩm định giá thông qua các kênh: Những người dân sống trong khu vực có BĐS cần thẩm định; Tìm kiếm các tin rao bán căn hộ chung cư tại tòa chung cư của tài sản thẩm định giá trên internet.
+ Khi khảo sát thì cần lưu lại các thông tin như giá giao bán, giá thương lượng, diện tích, nội thất của căn hộ chung cư là nội thất cơ bản hay nội thất đầy đủ.
+ Sau khi tham khảo tất cả các nguồn thông tin từ nhiều nguồn thì chuyên viên thẩm định giá phân tích các thông tin trên và xác định ra giá trị thực tế của tài sản. Các thông tin có độ tin cậy cao sẽ được ưu tiên làm cơ sở xác định giá trị của tài sản như: Thông tin từ công ty môi giới BĐS, thông tin từ những người dân sống trong khu vực có BĐS cần thẩm định giá, thông tin
60
từ những người có nhu cầu bán chung cư có địa chỉ cùng tòa chung cư vào tài sản thẩm định giá. Các nguồn trên đều đưa về cùng thông tin đơn giá trên m2
đang giao dịch đối với căn hộ chung cư cùng tòa chung cư và có diện tích tương tự như tài sản cần thẩm định giá là từ 22 triệu đến 23 triệu.
+ Để đảm bảo an toàn cho việc cho vay của Ngân hàng cho hạn chế rủi ro cho công ty, chuyên viên thẩm định giá xác định đơn giá căn hộ chung cư khoảng 21 triệu/m2. Sau đó, chuyên viên thẩm định giá lập bảng tính theo mẫu của công ty, điều chỉnh các yếu tố: Vị trí; Giao thông, Quy mô diện tích căn hộ; Tiện nghi tòa nhà; Nội thất, chất lượng căn hộ; Điều kiện cơ sở hạ tầng; Môi trường, an ninh để đưa ra được mức giá trung bình cuối cùng là gần với mức giá 21 triệu/m2 và đảm bảo giá căn hộ chung cư cần thẩm định giá chênh lệch với các giá căn hộ chung cư ước tính không quá 15%.
+ Các lưu ý khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt:
S Các tài sản có vị trí ở khu vực trung tâm hơn, gần đường lớn hơn, dân cư đông đúc hơn thì lợi thế hơn các tài sản khác.
S Các tài sản có giao thông thuận tiện hơn, đường đi qua tài sản rộng hơn thì lợi thế hơn các tài sản khác.
S Các tài sản có quy mô diện tích lớn hơn thì tính thanh khoản kém hơn nên kém lợi thế hơn các tài sản khác;
S Các tài sản có nhiều tiện nghi tòa nhà và tiện nghi tòa nhà tốt hơn thì lợi thế hơn các tài sản khác;
S Các tài sản có nội thất đầy đủ, chất lượng tốt thì lợi thế hơn các tài sản có nội thất cơ bản và chất lượng kém;
S Các tài sản có điều kiện cơ sở hạ tầng tốt hơn, có nhiều khu vui chơi, giải trí, thư giãn hơn thì lợi thế hơn các tài sản khác;
S Các tài sản có môi trường, an ninh tốt hơn, nhiêu cây xanh hơn, nhiều hồ hơn và không khí trong lành hơn thì lợi thế hơn các tài sản khác.
61
- Bước 5: Chuyên viên thẩm định giá lập thông báo kết quả sơ bộ và chuyển bộ phận soát xét hồ sơ và trình cấp lãnh đạo, sau đó, chuyển kết quả
sơ bộ này cho khách hàng.
- Bước 6: Khi khách hàng đồng ý với kết quả sơ bộ đã thông báo thì chuyên viên thẩm định giá tiến hành lập chứng thư, báo cáo thẩm định
giá, lập
biên bản nghiệm thu, thanh lý hợp đồng và gửi về cho khách hàng đồng thời
thu phí dịch vụ thẩm định giá.
2.2.2.3. Đối với tài sản hình thành trong tương lai
- Ví dụ: Tháng 6/2018, Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam (VFA VIETNAM) nhận được hồ sơ đề nghị thẩm định giá
của Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng với khách hàng là Công ty
TNHH Quản lý Bất động sản Hoàng Phúc, vay bằng hình thức thế chấp BĐS.
Sau khi nhận hồ sơ, công ty cử cán bộ đến thẩm định dự án: Khu chung
cư gia
đình quân nhân - sư đoàn không quân 370 tại khu đất đường Tân Sơn, phường 15, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh.
- Loại BĐS: Đất ở đô thị;
- Khách hàng yêu cầu: Công ty TNHH Quản lý Bất động sản Hoàng Phúc;
- Mục đích thẩm định: Vay vốn ngân hàng; - Thời điểm thẩm định: Tháng 6/2018.
STT NỘĩ DUNG Số lượng Đơn vị ĩ LOẠI HÌNH PHÁT TRIỂN
ĩ Căn hộ ở 100 Tầng
2 Trung tâm thương mại, nhà trẻ 1,0 Tầng
62
+ Phía Tây: Giáp đường Tân Sơn;
+ Phía Nam: Giáp sân bay Tân Sơn Nhất; + Phía Bắc: Giáp sân bay Tân Sơn Nhất.
SƠ ĐỒ BẤT ĐỘNG SẢN THẨM ĐỊNH
(Chi tiết tại Phụ lục 03)
- Các bước thực hiện công tác thẩm định giá:
- Bước 1: Nhận phiếu giao việc và hồ sơ tài sản cần thẩm định giá từ lãnh đạo công ty. Phân tích thông tin, lập kế hoạch sơ bộ về thời gian hoàn
thành xong công tác thẩm định giá và xác định giá dịch vụ thẩm định
giá theo
biểu phí dịch vụ thẩm định giá của công ty. Sau đó, liên hệ với khách hàng
hẹn chính xác ngày giờ khảo sát thực tế và thông báo thời gian hoàn thành
công tác thẩm định giá và phí dịch vụ thẩm định giá tới khách hàng.