3. Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu
THẨM ĐỊNH GIÁ
LÝ THÔNG TIN ___________ __________________I__________________ THỰC HIỆN NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ — ► —► ÁP DỤNG THỰC HIỆN TÍNH TOÁN KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH ______________GIÁ_________' , , ị _______________ . , PHÁT HÀNH CHỨNG THƯ VÀ BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH
GIÁ
—
► THÔNG BÁO SƠ BỘ KẾT QUẢTHẨM ĐỊNH GIÁT T
NGHIỆM THU, THANH LÝ HỢPĐỒNG THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỒNG THẨM ĐỊNH GIÁ — ► LẬP CHỨNG THƯ VÀ BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH ______________GIÁ________' HOÀN THIỆN VÀ LƯU TRỮ HỒ SƠ
_________THẨM ĐỊNH GIÁ__________
Sơ đồ 2.2. Quy trình thẩm định giá của công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam
(Nguồn: Hồ sơ năng lực công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam)
45
- Nhận xét: Quy trình thẩm định giá của VFA VIETNAM đưa ra còn quá chung chung, không đưa ra được cụ thể ở từng bước chuyên viên thẩm
định giá cần thực hiện những công việc như thế nào. Đối với từng loại
tài sản
khác nhau, công ty cũng không có quy trình thẩm định giá riêng biệt,
mà đối
với từng loại tài sản khác nhau thì lại có những đặc thù cần lưu ý khác nhau.
Do đó, gây khó khăn trong công tác đào tạo nhân lực và tự nghiên cứu học
hỏi của nhân sự mới, gây khó khăn cho nhân sự trực tiếp thẩm định dẫn đến
công ty dễ gặp rủi ro liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá. Về cơ bản, các
chuyên viên thẩm định giá của VFA VIETNAM khi đi thẩm định giá
BĐS thế
chấp đều tuân theo quy trình của công ty. Tuy nhiên, do không có quy trình
thẩm định giá cụ thể, chi tiết nên tùy theo năng lực, kinh nghiệm của từng
nhân sự thẩm định giá mà mỗi người sẽ có cách thức triển khai công tác thẩm
định giá, có kế hoạch chi tiết thực hiện công tác thẩm định giá và có
thời gian
thực hiện công việc là không giống nhau. Việc không có quy trình thẩm định
giá cụ thể và chi tiết cũng gây khó khăn trong công tác hỗ trợ giữa các nhân
46
như yếu tố diện tích, mặt tiền, giao thông, vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng,... để xác định ra được giá trị hợp lý của tài sản cần thẩm định giá. Tuy nhiên, các chuyên viên thẩm định giá của VFA VIETNAM vẫn còn nhiều hạn chế trong việc thu thập thông tin pháp lý và thông tin quy hoạch của mảnh đất, trong khi hai vấn đề này lại cực kỳ quan trọng đối với công tác thẩm định giá đất ở. Do đó, đây là hạn chế lớn nhất trong công tác thẩm định giá BĐS thế chấp của công ty với tài sản cụ thể là đất ở.
+ Đối với nhà ở riêng lẻ, VFA VIETNAM thường chỉ sử dụng duy nhất một phương pháp là phương pháp chi phí thay thế. Tuy nhiên, theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 05 của Bộ Tài chính ban hành về quy trình thẩm định giá thì “TĐV áp dụng từ 02 phương pháp thẩm định giá trở lên đối với một tài sản thẩm định giá để đối chiếu kết quả và kết luận chính xác về kết quả thẩm định giá trừ trường hợp thực hiện theo quy định khác của pháp luật chuyên ngành. Khi áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá, TĐV cần đánh giá và chỉ rõ phương pháp thẩm định giá nào là phương pháp thẩm định giá chính, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra, đối chiếu, từ đó phân tích, tính toán để đi đến kết luận cuối cùng về kết quả thẩm định giá. Trong trường hợp sử dụng phương pháp so sánh nhưng chỉ có 02 (hai) tài sản so sánh thì kết quả thẩm định giá của phương pháp so sánh chỉ được dùng để kiểm tra, đối chiếu với kết quả thẩm định giá có được từ các phương pháp thẩm định giá khác. TĐV được sử dụng 01 (một) phương pháp thẩm định giá trong các trường hợp:
V Áp dụng phương pháp so sánh khi có nhiều số liệu từ các giao dịch (tối thiểu 03 giao dịch) của các tài sản so sánh trên thị trường gần thời điểm
thẩm định giá.
V Không có đủ thông tin để áp dụng 02 (hai) phương pháp thẩm định giá trở lên và đưa ra căn cứ thực tế chứng minh cho việc không thể khắc phục
47
c> Như vậy, VFA VIETNAM chỉ áp dụng phương pháp chi phí khi xác định giá trị của tài sản là nhà ở, công trình vật kiến trúc gắn liền trên đất trong một số trường hợp thì tính chính xác chưa cao. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá do Bộ Tài chính ban hành thì để xác định giá trị của nhà ở riêng lẻ trong trường hợp đủ thông tin để tính toán thì VFA VIETNAM phải áp dụng ít nhất 02 phương pháp tính toán như phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp so sánh,... Còn trong trường hợp không có thông tin để có thể xác định giá trị tài sản theo phương pháp khác thì VFA VIETNAM phải nêu rõ và giải thích chi tiết tại sao chỉ áp dụng được duy nhất 01 phương pháp. Ngoài ra, khi xác định giá trị tài sản của nhà ở riêng lẻ theo phương pháp chi phí thay thế thì VFA VIETNAM xác định nguyên giá của tài sản theo quyết định về đơn giá bồi thường của các tỉnh thành, nơi có tài sản cần thẩm định giá cho tất cả các loại tài sản là nhà ở riêng lẻ nên tính chính xác là chưa cao. Thứ nhất, vì quyết định của UBND các tỉnh thành ban hành là về đơn giá bồi thường tài sản khi Nhà nước thu hồi tài sản nhằm phục vụ cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở thời điểm các năm trước đó. Ví dụ như đối với quyết định của UBND thành phố Hà Nội về đơn giá bồi thường các loại tài sản khi Nhà nước thu hồi mới nhất là Quyết định số 06/2017/QĐ-UBND do UBND thành phố Hà Nội ban hành ngày 03/3/2017 về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm cơ sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội trong khi đến thời điểm hiện tại đã là thàng 8/2018 và vẫn chưa có quyết định mới về giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm cơ sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2018. Do đó, việc áp dụng đơn giá này để tính toán chi phí thay thế của tài sản thẩm định giá là nhà ở riêng lẻ thì độ chính xác là chưa cao. Thứ hai là đơn giá theo quyết định bồi thường của UBND chỉ đưa ra 1 mức đơn giá chung cho loại tài sản, trong khi, để xác định giá trị của tài sản thẩm định giá
48
là nhà ở riêng lẻ thì còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí của tài sản, yếu tố giao thông, giá nguyên liệu xây dựng và giá nhân công xây dựng tại thời điểm thẩm định giá,... Do đó, để xác định giá trị tài sản thẩm định giá là nhà ở riêng lẻ thì VFA VIETNAM cần phải lập dự toán chi phí xây dựng (Chi phí tái tạo) nên tài sản cần thẩm định giá ở thời điểm hiện tại với những nội dung cụ thể như đơn giá vật liệu xây dựng là bao nhiêu, đơn giá nhân công xây thô là bao nhiêu, đơn giá nhân công hoàn thiện là bao nhiêu, các thiết bị có trong tài sản thẩm định giá ở thời điểm hiện tại có giá là bao nhiêu,. để tính toán ra được chi phí xây mới một tài sản tương tự như tài sản cần thẩm định giá. Sau đó, chuyên viên thẩm định giá cần xác định tỷ lệ % chất lượng hao mòn của tài sản theo phương pháp tuổi đời và phương pháp chuyên gia, từ đó xác định được giá trị còn lại của tài sản. Ngoài ra, nếu có đầy đủ thông tin để xác định giá trị nhà ở riêng lẻ theo phương pháp khác thì chuyên viên thẩm định giá của VFA VIETNAM phải xác định giá trị tài sản nhà ở riêng lẻ theo các phương pháp khác như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập để đối chiếu, so sánh kết quả với phương pháp chi phí, từ đó phân tích và đánh giá kết quả nào là phù hợp và khách quan nhất. Về việc đánh giá chất lượng còn lại của nhà ở, công trình vật kiến trúc gắn liền trên đất theo phương pháp tuổi đời thì VFA VIETNAM thường lấy thời gian khấu hao là thời gian khấu hao trung bình của mức thời gian cao nhất và mức thời gian thấp nhất của loại tài sản theo thông tư 45/2013/TT-BTC. Tuy nhiên, việc xác định tất cả loại tài sản như nhau đều lấy theo một mức thời gian khấu hao tối đa giống nhau là không hợp lý. Vì cấu trúc và kiến trúc xây của các tài sản khác nhau là khác nhau nên phải tùy vào từng tài sản mà chuyên viên thẩm định giá cần đánh giá và xác định số thời gian khấu hao tối đa cho tài sản cụ thể là bao nhiêu. Tuy nhiên, nhân sự thẩm định giá của VFA VIETNAM thường không có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực đánh giá thời gian khấu hao của nhà ở riêng lẻ, từ đó dẫn đến khó khăn trong công tác xác định thời gian khấu hao tối đa của tài
49
sản thẩm định giá. về việc đánh giá chất lượng còn lại của nhà ở, công trình vật kiến trúc gắn liền trên đất theo phương pháp chuyên gia thì các chuyên viên thẩm định giá của VFA VIETNAM thường có ít kinh nghiệm trong việc đánh giá tỷ lệ % chất lượng hao mòn của từng hạng mục tài sản mà thường căn cứ theo phương pháp tuổi đời để xác định ra tỷ lệ % hao mòn của tài sản theo phương pháp chuyên gia. Như vậy, sự đánh giá chất lượng còn lại của tài sản theo phương pháp chuyên gia là không chính xác và không khách quan vì bị phụ thuộc vào kết quả đánh giá tỷ lệ % chất lượng hao mòn theo phương pháp tuổi đời. Tuy nhiên, trên thực tế, do mục đích thẩm định giá tài sản là phục vụ cho công tác vay vốn ngân hàng nên để hạn chế tối đa rủi ro thì công ty thường áp dụng đơn giá xây dựng thấp hơn so với thị trường nhưng vẫn phải đảm bảo có cơ sở pháp lý, ngoài ra cũng là để tiết kiệm chi phí và thời gian thực hiện công tác thẩm định giá nên việc công ty xác định đơn giá xây dựng mới nhà ở riêng lẻ theo quyết định bồi thường của UBND các tỉnh thành là vẫn có thể chấp nhận được.
b. Đối với tài sản là căn hộ chung cư
- Đối với tài sản là căn hộ chung cư thì VFA VIETNAM thường chỉ áp dụng duy nhất phương pháp so sánh để xác định giá trị của tài sản cần thẩm định giá. VFA VIETNAM đã áp dụng theo phương pháp so sánh theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 11 do Bộ Tài chính ban hành, lựa chọn ít nhất 3 tài sản so sánh có nhiều yếu tố tương đồng nhất với tài sản thẩm định giá và điều chỉnh các yếu tố khác biệt của các tài sản so sánh để tính toán ra được giá trị của tài sản cần thẩm định giá. Với đặc điểm của căn hộ chung cư là dễ tìm các tài sản so sánh có nhiều yếu tố tương đồng như diện tích, hướng, cơ sở hạ tầng,... nên việc thẩm định giá với tài sản là căn hộ chung cư cũng là tương đối dễ dàng. Tuy nhiên, các chuyên viên thẩm định giá của VFA VIETNAM vẫn còn nhiều hạn chế trong việc thu thập thông tin pháp lý của của căn hộ chung cư. Vì với nhiều tài sản là căn hộ chung cư thì khách hàng mới chỉ
50
cung cấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mà chưa cung cấp được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và công trình, vật kiến trúc gắn liền trên đất, trong khi vấn đề pháp lý của tài sản lại cực kỳ quan trọng đối với công tác thẩm định giá căn hộ chung cư. Do đó, đây là hạn chế lớn nhất trong công tác thẩm định giá BĐS thế chấp của công ty với tài sản cụ thể là căn hộ chung cư.
c. Đối với tài sản hình thành trong tương lai
- Đối với tài sản hình thành trong tương lai, VFA VIETNAM thường áp dụng kết hợp các phương pháp: Phương pháp thặng dư; Phương pháp dòng
tiền chiết khấu; Phương pháp chiết trừ; Phương pháp so sánh và phương pháp
chi phí tái tạo. Theo phương pháp thặng dư thì để xác định giá trị mảnh đất
trống nhưng có tiềm năng phát triển thì đầu tiên cần xác định việc sử
dụng tốt
nhất và hiệu quả nhất của thửa đất. Sau đó, dựa vào phương pháp so
sánh để
xác định được doanh thu của BĐS giả định trong tương lai; Dựa vào phương
pháp dòng tiền chiết khấu để quy doanh thu các thời điểm trong tương
lai về
thời điểm xác định giá trị của tài sản để xác định ra được doanh thu phát triển
của BĐS. Tiếp đó, dựa vào phương pháp chi phí và phương pháp dòng tiền
chiết khấu để xác định ra được chi phí phát triển của dự án. Cuối cùng, sử
51
sâu nhân sự về thẩm định giá từng loại tài sản cũng làm cho công việc thẩm định giá gặp nhiều khó khăn và mất nhiều thời gian hơn.
- Ngoài ra, đối với nhân sự mới của công ty cũng không được đào tạo bài bản, không có tài liệu, không có lớp đào tạo mà chỉ học theo cách thẩm
định tài sản của những nhân sự cũ, đã làm việc lâu năm ở công ty dẫn đến
việc đội ngũ nhân sự mới của công ty thường bị bỡ ngỡ và dễ mắc phải những
sai lầm trong khâu khảo sát tài sản và xác định giá trị hợp lý của tài sản cần
thẩm định giá.
- Thông thường, sau khi nhận được yêu cầu đề nghị thẩm định giá tài sản thì với 1 hồ sơ thẩm định giá sẽ do 1 nhân sự đảm nhiệm tất cả các khâu
vì vậy mà để đưa ra được kết quả cho khách hàng thì phải mất thời gian khá
lâu, trung bình từ 2-3 ngày cho một tài sản thông thường.
- Vì lẽ đó mà hiệu suất công việc thẩm định giá của VFA VIETNAM chưa cao. Cụ thể, nguyên nhân thứ nhất là do cán bộ mới không được
đào tạo
cặn kẽ đã đi khảo sát và đưa ra kết quả độc lập nên dẫn đến việc khảo sát
không đầy đủ và không chính xác nên phải thêm công việc kiểm tra,
xoát xét
lại và khảo sát lại nếu cần thiết; Nguyên nhân thứ hai là do chuyên viên thẩm
định giá phải làm nhiều loại hình tài sản và phương pháp 1 lúc nên hiệu suất
52
của Ngân hàng TMCP MTV Shinhan Việt nam với khách hàng là ông Lê Thắng Khoa, thời hạn vay là trung và dài hạn, vay bằng hình thức thế chấp BĐS.
Sau khi nhận hồ sơ, công ty cử cán bộ đến thẩm định nhà ông Lê Thắng Khoa. - Loại BĐS: Đất ở nông thôn và nhà ở riêng lẻ;
- Khách hàng yêu cầu: Ông Lê Thắng Khoa; - Mục đích thẩm định: Vay vốn ngân hàng; - Thời điểm thẩm định: Tháng 6/2018.
* Đặc điểm tài sản thẩm định:
- Đặc điểm pháp lý: Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CB 867531, số vào sổ cấp GCN:
CS-ĐA 02522 do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội cấp ngày 29/12/2015. - Diện tích thửa đất: 81,89m2; - Mặt tiền thửa đất: 4,47m; - Loại nhà: Nhà 04 tầng; - Kết cấu: Tường gạch, sàn BTCT; - Diện tích sàn: 327m2; - Năm xây dựng 2016.
- Hiện tại đang sử dụng bình thường.
- Vị trí BĐS trong mối tương quan gần nhất:
+ BĐS là ngôi nhà có mặt tiền tiếp giáp đường bê tông trong khu dân cư rộng 5m;
+ BĐS có kết cấu, hạ tầng kỹ thuật tương đối tốt; Kết nối ra thẳng Quốc lộ 3, giao thông thuận tiện.
53