- Quy trình thẩm định giá là các bước tuần tự trong quá trình thẩm định giá, được bắt đầu từ khi chuyên viên thẩm định giá chuẩn bị tiến hành công
việc thẩm định giá cho đến khi kết thúc công việc, tức là gửi báo cáo thẩm
định giá cho khách hàng. Ở mỗi bước trong quy trình thường ghi rõ nội dung
công việc thực hiện, thời gian cho từng nội dung công việc, bộ phận chức
năng và và cán bộ chịu trách nhiệm thực hiện chính công việc. Ở mỗi
đơn vị
thẩm định giá, tùy theo điều kiện và đặc thù hoạt động mà có những quy định
và trình tự các bước trong việc xác định giá trị BĐS khác nhau.
- Thông thường, quy trình thẩm định giá BĐS thế chấp bao gồm các bước cơ bản sau:
1.2.5.1. Xác định vấn đề thẩm định giá
- Trong bước này, chuyên viên thẩm định giá cần xác định rõ được loại hình BĐS đem thế chấp để thẩm định giá, đó là đất đai, nhà ở hay nhà xưởng,... Các đặc điểm của BĐS như vị trí, đặc điểm kinh tế, kỹ thuật và
pháp lý của BĐS.
1.2.5.2. Lên kế hoạch thẩm định giá
- Trên cơ sở xác định rõ loại hình BĐS cần thẩm định giá và các đặc điểm về BĐS, chuyên viên thẩm định giá cần lên kế hoạch rõ ràng về công
việc thẩm định giá; Xác định thời gian; Xác định thông tin và tài liệu
cần thu
28
- Thu thập các văn bản pháp lý của nhà nước và chính quyền địa phương có liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây
dựng, các quy định về mục đích, quyền và thời hạn cho thuê,... Cần
pahir thu
thập đầy đủ các hệ thống văn bản pháp lý có ảnh hưởng đến quyền khai thác
lợi ích của BĐS.
- Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội như: Tình hình phát triển và tăng trưởng kinh tế, các chỉ số như GDP, CPI, tình
hình làm
phát, chỉ số giá nhà đất, chủ trương của Nhà nước về chính sách nhà ở, chính
sách thuế nhà đất, những thay đổi về quy hoạch và đô thị hóa, khả năng kiểm
soát của Nhà nước đối với thị trường BĐS.
- Các nguồn thông tin này co thể nhận được từ các cơ quan chuyên môn, các tổ chức quốc tế, các ngân hàng, từ các cuộc điều tra của các tổ chức
tư nhân hoặc Chính phủ. Đây là các thông tin giúp cho người thẩm định giá
có thể phân tích được những diễn biến của thị trường và đưa ra các yếu
tố ảnh
hưởng đến kết quả thẩm định giá.
- Trên cơ sở tài liệu và thông tin thu thập được, người thẩm định giá cần lựa chọn các thông tin có đủ độ tin cậy và phù hợp nhất với việc thẩm
định giá BĐS mục tiêu để xử lý và phân tích.
1.2.5.4. Áp dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp để tiến hành thẩm
29
thuộc tính của tài sản, khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên tắc thẩm định giá. Người thẩm định giá có thể áp dụng một hoặ nhiều phương pháp thẩm định giá, tùy thuộc vào hoàn cảnh khác nhau. Các phương pháp thẩm định giá thường dùng: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư.
1.2.5.5. Đối chiếu giá trị thực tế và giá trị cần ước lượng
- Sau khi tính toán được giá trị BĐS dựa trên cơ sở tính toán theo các phương pháp thẩm định giá, chuyên viên thẩm định giá cần khảo sát giá
trị thị
trường ngoài thực tế để đối chiếu với mức độ chính xác của giá trị vừa thẩm
định giá. Nếu có sự sai lệch nhiều thì có thể tiến hành điều chỉnh và đưa
ra kết
luận chính thức về mức giá cần xác định.
1.2.5.6. Hoàn thành báo cáo thẩm định giá, trình cấp trên phê duyệt, gửi cho
khách hàng và các bộ phận liên quan
- Bước cuối cùng trong quy trình thẩm định giá là chuyên viên thẩm định giá cần hoàn thành bản báo cáo thẩm định giá với đầy đủ các nội dung
cần thiết thể hiện toàn bộ quá trình thẩm định giá và trình cấp trên phê duyệt.
Nếu không có bất kỳ sự thay đổi nào về quyết định của cấp trên thì coi như
giá trị thẩm định giá ghi trong bản báo cáo thẩm định giá sẽ là cơ sở để thực
hiện quá trình cấp tín dụng cho khách hàng.