- Diện tích sàn thương phẩm xây dựng nhà trẻ ĩ25,0 m2 2 Khu vực chung cư
2.3.3. Hạn chế và nguyên nhân:
2.3.3.1. Hạn chế
a. Yếu tố chủ quan
- Đội ngũ Lãnh đạo các Phòng và chuyên viên đều là những người còn trẻ, mới ra Trường, kinh nghiệm thực tế ít, tính tư duy, sáng tạo, chủ động
trong công việc còn hạn chế, chưa ý thức được việc chấp hành nội quy, quy
chế, kỷ luật lao động nên phần nào ảnh hưởng đến công tác chuyên môn.
- Trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ công nhân viên, người lao động
chưa đồng đều, có sự chênh lệch quá lớn về chuyên môn.
- Một số cán bộ công nhân viên, người lao động làm việc còn thiếu trách nhiệm, không chịu khó nghiên cứu chế độ chính sách, nâng cao trình độ dẫn
đến việc:
- Đôi khi chưa hiểu hết về tài sản thẩm định giá, miêu tả đặc điểm còn chưa cụ thể;
- Tinh thần và thái độ làm việc còn nhiều thiếu sót, chưa hoàn thành đúng trách nhiệm đối với công việc được giao;
70
công việc và khi gặp lại loại hình tài sản này vẫn lúng túng và không có hướng giải quyết hiệu quả.
- Chưa xây dựng được quy trình xử lý nghiệp vụ chuẩn, chuyên viên và các lãnh đạo phòng thường ngầm hiểu các quy trình và thường gặp lúng túng
khi gặp tình huống phát sinh. Hơn thế, trách nhiệm của các phòng chưa được
phân công rõ ràng, thiếu các chế tài xử lý.. .dẫn đến việc đùn đẩy trách nhiệm
và mâu thuẫn khi giải quyết công việc;
- Chưa có quy trình đào tạo, hướng dẫn nhân viên mới dẫn đến tình trạng nhân viên mới khi vào công ty thường bỡ ngỡ, chưa lường hết được
những rủi ro phát sinh trong quá trình khảo sát thực tế, từ đó đưa ra những
nhận xét, đánh giá tài sản không hợp lý và thiếu chính xác;
- Bộ phận kiểm soát chất lượng chứng thư thẩm định giá chưa có một quy trình làm việc thống nhất và không được quy định rõ ràng, dẫn đến các
chuyên viên trong phòng không thống nhất được nội dung chỉnh sửa chứng
thư thẩm định giá dẫn đến nội dung về cơ sở lý luận chung trong mỗi chứng
thư thẩm định giá là khác nhau. Ngoài ra khâu soát xét là khâu cuối cùng
trước khi phát hành chứng thư thẩm định giá nhưng các chuyên viên trong
71
- Tính pháp lý trong việc công bố kết quả thẩm định giá và sử dụng kết quả thẩm định giá chưa được đặt đúng vị trí cũng như vai trò của loại hình
dịch vụ tư vấn. Do đó cũng gây khó khăn cho công tác giải quyết tranh chấp
khi có những tranh chấp về kết quả thẩm định giá giữa doanh nghiệp thẩm
định giá, khách hàng có tài sản cần thẩm định giá và các bên có liên quan.
- Thị trường bất động sản trong thời gian qua có nhiều biến động, có lúc rất sốt, có lúc lại rất ảm đảm. Với các tài sản bảo đảm ở vùng nông thôn
và ở các tỉnh lẻ thì việc thu thập thông tin trên thị trường gặp khá nhiều khó
khăn. Trong thẩm định giá BĐS, Công ty chủ yếu dựa vào phương pháp so
sánh trực tiếp, nhưng với thị trường như hiện nay thì sử dụng phương
pháp so
sánh sẽ gặp không ít khó khăn. Mặt khác, các thông tin trên thị trường vẫn
chưa được công khai, minh bạch. Có nhiều giao dịch diễn ra dưới hình thức
“ngầm”, khi đó, chuyên viên thẩm định giá khó có thể biết được giá cả các
cuộc mua bán giao dịch trên thị trường và lúc này chuyên viên thẩm
định giá
72
viên còn lại. Từ đó, các hồ sơ thẩm định giá không đảm bảo được chất lượng và sự hợp lý của giá trị thẩm định giá đưa ra.
- Nhân viên trong công ty không được cập nhật kiến thức về pháp luật thường xuyên dẫn đến trường hợp chứng thư thẩm định giá áp dụng những
quy định đã được ban hành nhưng hết hiệu lực.
b. Nguyên nhân khách quan
- Thị truờng bất động sản tại Việt Nam hình thành chưa lâu, phát triển méo mó lệch lạc theo tính thời vụ, mọi yếu tố vẫn đang trong quá trình hoàn
thiện do vậy khó có thể tránh khỏi những sai sót. Sự điều tiết của Nhà nước
trong Thị trường Bất động sản vẫn chưa thể hiện được hiệu quả. Các
văn bản ,
hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường còn nhiều chồng chéo, bất cập,
chưa thống nhất giữa các bộ luật như đất đai, luật kinh doanh bất động sản,
luật nhà ở... dẫn đến thị trường còn nhiều tình trạng như đầu cơ, lách luật
càng làm cho thị trường bất động sản trở nên phức tạp. Điều đó, làm cho
thông tin thị trường không chính xác. Chính vì vậy mà khi sử dụng phương
pháp so sánh để thẩm định giá sẽ gặp khó khăn.
- Hiện nay hành lang pháp lý cho hoạt động thẩm định giá còn thiếu, chưa hoàn thiện. Chẳng hạn như Nhà nước đưa ra các phương pháp sử
73
đến giá trị bất động sản thường mang ý kiến chủ quan vì vậy sẽ ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định giá.
- Có nhiều trường hợp khách hàng không am hiểu về pháp luật, về quy trình nên có sự tranh chấp giữa khách hàng và người thẩm định giá, cản trở công tác thẩm định giá của chuyên viên thẩm định giá. Ngoài ra còn có những khách hàng thực hiện hành vi lừa đảo, giả mạo giấy tờ đem thế chấp hoặc khách hàng cố tình rao giá rất nhiều tài sản với giá cao hơn giá trị đang giao dịch trên thị trường, gây khó khăn cho công tác thẩm định giá.
74