- TSSS3: Nguồn thông tin: Anh Quyết Đang rao bán Căn hộ chung cư số 07, tòa nhà CT1B, nhà ở chung cư cao tầng bán cho cán bộ công nhân viên
7 Môi trường, an ninh Tương đồng Tương đồng Tương đồng
2. Diễn giải
Các yếu tố như vị trí, giao thông, diện tích, tiện nghi tòa nhà, nội thất chất lượng căn hộ, điều kiện cơ sở hạ tầng, môi trường an ninh làm ảnh hưởng đến giá trị của căn hộ. Mỗi yếu tố đóng góp một tỷ lệ nhất định vào giá trị của căn hộ. Vì vậy, dựa trên 03 thông tin tài sản so sánh so với tài sản thẩm định, VFA VIETNAM điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo các yếu tố điều chỉnh trên, sau đó phân tích biến động về số lần điều chỉnh, số điều chỉnh tuyệt đối, số điều chỉnh thuần để đưa ra giá trị của tài sản thẩm định.
Nguyên tắc điều chỉnh: Cố định TSTĐG, lấy TSTĐG làm chuẩn (tương đương với tỷ lệ tuyệt đối là 100%), các TSSS được điều chỉnh xoay quanh TSTĐG. Những yếu tố ở TSSS kém hơn so với TSTĐ thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng). Những yếu tố ở TSSS vượt trội hơn so với TSTĐ thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ). Những yếu tố ở TSSS giống (tương tự) với TSTĐ thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh).
- Vị trí:
Qua khảo sát thực tế, VFA VIETNAM nhận thấy những tài sản nằm ở căn góc có nhiều mặt thoáng có lợi thế hơn về vị trí so với những tài sản không phải là căn góc.
+ TSTĐG nằm ở tòa CT1C, TSSS3 nằm ở tòa CT1B đều thuộc nhà ở chung cư cao tầng bán cho cán bộ công nhân viên Thông tấn xã Việt Nam, căn góc có 02 mặt thoáng. Do lấy TSTĐG làm chuẩn nên VFA VIETNAM đánh giá TSTĐG và TSSS3 cùng đạt tỷ lệ 100%;
+ TSSS1 nằm ở tòa CT1C có 01 mặt thoáng, TSSS2 nằm ở tòa CT1B có 01 mặt thoáng, tương đồng nhau nên kém lợi thế hơn TSTĐG và TSSS3. Do đó, VFA VIETNAM đánh giá TSSS1 và TSSS2 cùng đạt tỷ lệ 95%.
TT TIEU CHÍ ĐIỀUCHỈNH TSTĐ TSSS1 TSSS2 TSSS3A Giá thị trường (giá A Giá thị trường (giá
trước điều chỉnh) 20.194.82 1 20.000.00 0 22.500.00 0 B Các chỉ tiêu điều chỉnh
+ TSTĐG và các TSSS đều nằm ở tòa nhà tiếp giáp với tuyến đường rộng 5m. Do đó, VFA VIETNAM đánh giá TSTĐG và các TSSS cùng đạt tỷ lệ 100%.
- Diện tích căn hộ:
Qua khảo sát thực tế, VFA VIETNAM nhận thấy tài sản có diện tích lớn thường có tính thanh khoản kém hơn các tài sản có diện tích nhỏ;
+ TSTĐG có diện tích 89,6m2, TSSS1 có diện tích 84,18m2, tương đồng nhau. Do lấy TSTĐG làm chuẩn nên VFA VIETNAM đánh giá TSTĐG và TSSS1 cùng đạt tỷ lệ 100%;
+ TSSS2 có diện tích 74,3m2, lợi thế hơn TSTĐG và TSSS1. Do đó, VFA VIETNAM đánh giá TSSS2 đạt tỷ lệ 102%;
+ TSSS3 có diện tích 80,0m2, lợi thế hơn TSTĐG, TSSS1 nhưng kém lợi thế hơn TSSS2. Do đó, VFA VIETNAM đánh giá TSSS3 đạt tỷ lệ 101%.
- Tiện nghi tòa nhà:
+ TSTĐG và các TSSS đều thuộc tòa nhà có thang máy; Hệ thống điện nước đến từng căn hộ, PCCC đầy đủ. Do đó, VFA VIETNAM đánh giá TSTĐG và các TSSS cùng đạt tỷ lệ 100%;
- Nội thất, chất lượng căn hộ:
+ TSTĐG và các TSSS là căn hộ có nội thất cơ bản. Do đó, VFA VIETNAM đánh giá TSTĐG và các TSSS cùng đạt tỷ lệ 100%.
- Điều kiện cơ sở hạ tầng:
+ TSTĐG và các TSSS nằm ở tòa nhà có yếu tố hạ tầng được đầu tư đồng bộ. Do đó, VFA VIETNAM đánh giá TSTĐG và các TSSS đều đạt tỷ lệ 100%.
- Môi trường an ninh:
+ TSTĐG và các TSSS nằm đều nằm trong khu nhà chung cư, có nhân viên bảo vệ, an ninh tốt. Do đó, VFA VIETNAM đánh giá TSTĐG và các TSSS đều đạt tỷ lệ 100%.
3. Bảng điều chỉnh các tiêu chí giống và khác nhau giữa TSTĐG vàcác TSSS: các TSSS:
1 Vị trí Vị trí
Căn chung cư nằm ở tòa CT1C, căn góc