2003
- Giai đoạn 1945- 1975:
Xuất phỏt từ đặc thự của Việt Nam là nước cú nền kinh tế nụng nghiệp, do vậy đất đai luụn giữ vị trớ đặc biệt quan trọng trong cỏc cuộc cỏch mạng, trong đường lối, chớnh sỏch của Đảng và phỏp luật của Nhà nước. Với ý nghĩa đú, ngay sau ngày Cỏch mạng thỏng Tỏm thành cụng với sự ra đời của Nhà nước Việt Nam dõn chủ cộng hũa, việc chia ruộng đất của thực dõn - phong kiến cho nụng dõn và xỏc lập quyền sở hữu ruộng đất là tư liệu sản xuất của nụng dõn được thể hiện trong chớnh sỏch "người cày cú ruộng".
dõn được đảm bảo". Trờn cơ sở Hiến phỏp năm 1946 và trước những đũi
hỏi của sự nghiệp cỏch mạng, Quốc hội nước Việt Nam dõn chủ cộng hũa đó thụng qua Luật Cải cỏch ruộng đất vào năm 1953. Trong đú, Điều 1 của Luật khẳng định nguyờn tắc thủ tiờu quyền chiếm hữu đất và xúa bỏ chế độ chiếm hữu đất của đế quốc, của địa chủ phong kiến, xỏc lập chế độ sở hữu tư nhõn về ruộng đất do chớnh quyền cỏch mạng chia cho nụng dõn và người được chia ruộng đất khụng phải trả cho địa chủ hay chớnh quyền bất cứ một khoản nào. Luật cải cỏch ruộng đất năm 1953 quy định: "Người được chia ruộng đất cú quyền sở hữu ruộng đất đú... Chớnh quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người được chia. Mọi khế ước cũ đều hủy bỏ. Người được chia cú quyền chia gia tài, cầm, bỏn, cho... ruộng đất được chia". Qua những quy định trờn, Nhà nước đó ghi nhận phạm vi quyền
năng của người sở hữu ruộng đất (chia gia tài, cầm, bỏn, cho...), mặc dự đú mới chỉ là những quy định sơ khai, chưa cú những quy phạm hướng dẫn cỏch thức thực hiện. Tuy nhiờn, do hoàn cảnh lịch sử, cụng tỏc tổ chức thực hiện cũn hạn chế nờn những quy định về đăng ký bất động sản (ruộng đất) được triển khai chưa hiệu quả và triệt để. Hơn nữa, trong số cỏc loại bất động sản, theo quy định của Luật Cải cỏch ruộng đất năm 1953 mới chỉ cú duy nhất ruộng đất là được đăng ký.
Hiến phỏp năm 1959 được ban hành trong bối cảnh Miền Nam và Miền Bắc thực hiện chiến lược cỏch mạng cú những nột khỏc biệt, mặc dự cựng chung một mục tiờu. Trong khi miền Nam tiến hành cỏch mạng dõn tộc dõn chủ nhõn dõn, thỡ miền Bắc tiến hành cỏch mạng xó hội chủ nghĩa. Hiến phỏp năm 1959 ghi nhận và bảo vệ 3 hỡnh thức sở hữu đất đai, gồm: sở hữu của nhà nước (sở hữu tồn dõn), sở hữu hợp tỏc xó (sở hữu tập thể) và sở hữu của người lao động riờng lẻ, sở hữu của nhà tư bản dõn tộc (sở hữu tư nhõn). Với những quy định của Hiến phỏp năm 1959, chế độ kinh tế thời kỳ này là: "Nhà nước lónh đạo hoạt động kinh tế theo một kế hoạch thống nhất. Nhà nước dựa vào cỏc cơ quan nhà nước, tổ chức cụng đồn, hợp tỏc xó và cỏc tổ chức khỏc của nhõn dõn lao động để xõy dựng và thực
hiện kế hoạch kinh tế". Trong giai đoạn này, nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xó hội như nhà trẻ, trường học, bệnh viện... được coi như là những cụng trỡnh phỳc lợi xó hội và được Nhà nước đầu tư từ ngõn sỏch để phục vụ nhõn dõn. Việc tạo lập bất động sản núi chung, cụng trỡnh xõy dựng núi riờng trong giai đoạn này chủ yếu do Nhà nước thực hiện và Nhà nước khụng quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản.
Trong khi đú, ở miền Nam trước ngày 30/4/1975, chế độ ruộng đất được thực hiện theo chớnh sỏch cải cỏch điền địa của chớnh quyền Ngụ Đỡnh Diệm và Nguyễn Văn Thiệu với hai hỡnh thức sở hữu là sở hữu tư nhà nước và sở hữu tư nhõn. Chủ sở hữu bất động sản (gồm cả đất đai và cụng trỡnh xõy dựng) được cấp Bằng khoỏn điền thổ do Nha trước bạ cấp. Việc mua bỏn bất động sản thụng qua văn tự Doón mại do phũng Chưởng khế lập (tương tự như cơ quan cụng chứng ngày nay). Việc thế chấp, cầm cố, treo nợ được ghi trong Bằng khoỏn điền thổ. Nhà ở và cụng trỡnh xõy dựng được thể hiện trong Tờ lược giải.
- Giai đoạn 1975- 1986:
Ngày 3/5/1975, Chớnh phủ Cỏch mạng lõm thời Miền Nam Việt Nam đó ban hành Nghị định số 01 nhằm xỏc định và bảo vệ quyền sở hữu tư nhõn của người lao động trờn cơ sở hiện trạng ruộng đất đang sử dụng. Nghị định cú điều chỉnh hạn mức của người lao động cú nhiều đất hơn mức trung bỡnh nhằm đảm bảo tớnh cụng bằng. Riờng ruộng đất trưng thu, tịch thu của ngụy quõn, ngụy quyền, địa chủ, tư sản, đế quốc và trưng thu của người lao động cú quỏ nhiều ruộng đất được dựng để chia cho những người lao động chưa cú ruộng đất hoặc cú ớt để bảo đảm cuộc sống. Trong giai đoạn từ ngày 03/5/1975 đến khi Hiến phỏp 1980 cú hiệu lực vào ngày 18/12/1980, ruộng đất ở Miền Nam tồn tại dưới 3 hỡnh thức sở hữu là: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhõn. Chớnh phủ Cỏch mạng lõm thời Cộng hũa miền Nam Việt Nam cũng đó thực hiện chớnh sỏch "người cày cú ruộng", xúa bỏ mọi hỡnh thức búc lột của thực dõn - phong kiến, ghi nhận quyền sở hữu về ruộng đất của nụng dõn. Đồng thời, trong giai đoạn
này, miền Nam đó tiến hành hợp tỏc húa nụng nghiệp. Ngày 1/8/1980, Chớnh phủ cú Quyết định số 201/CP quy định: "Tổ chức, cỏ nhõn sử dụng đất đều phải khai bỏo chớnh xỏc và đăng ký cỏc loại ruộng đất mỡnh sở hữu vào sổ địa chớnh của nhà nước. Ủy ban nhõn dõn phải kiểm tra việc khai bỏo này. Sau khi kờ khai và đăng ký, tổ chức, cỏ nhõn nào được xỏc nhận là quản lý, sử dụng hợp phỏp thỡ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất". Với quyết định này, người sử dụng đất phải thực hiện việc đăng ký
vào sổ địa chớnh và thống kờ đăng ký đất đai là một trong những nội dung của quản lý nhà nước. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó được quy định như một chứng thư phỏp lý cú ý nghĩa trong việc xỏc định quyền năng của người sử dụng đất và là chứng cứ để nhà nước bảo vệ người sử dụng đất trong trường hợp phỏt sinh tranh chấp về đất đai.
Trong thời kỳ này, kinh tế vẫn theo hỡnh thỏi "kế hoạch húa tập trung" như giai đoạn trước. Tuy nhiờn về đất đai, nhà ở đó cú quy định cụ
thể hơn: "Đất đai, rừng nỳi, sụng hồ, hầm mỏ, tài nguyờn thiờn nhiờn trong
lũng đất, ở vựng biển và thềm lục địa...đều thuộc sở hữu toàn dõn" và "Những tập thể và cỏ nhõn đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mỡnh theo quy định của mỡnh theo quy định của phỏp luật" (Hiến phỏp 1980). Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu của cụng
dõn về thu nhập hợp phỏp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt... Phỏp luật bảo hộ quyền thừa kế tài sản của cụng dõn. Việc tạo lập nhà ở được quy định: "Cụng dõn cú quyền cú nhà ở. Nhà nước mở rộng việc xõy dựng nhà ở, đồng thời khuyến khớch, giỳp đỡ tập thể và cụng dõn xõy dựng nhà ở theo quy hoạch chung, nhằm thực hiện từng bước quyền đú. Việc phõn phối diện tớch nhà ở do Nhà nước quản lý phải cụng bằng, hợp lý".
Như vậy bất động sản là cụng trỡnh xõy dựng như bất động sản phục vụ cụng nghiệp, thương mại, dịch vụ cũng khụng cú thị trường. Bất động sản là nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xó hội như nhà trẻ, trường học, bệnh viện... thời kỳ này vẫn được nhà nước đầu tư từ ngõn sỏch, chưa cú thị trường, ngoại trừ cú sự chuyển biến trong việc tạo lập bất động sản là nhà ở được mở rộng, theo hướng: khuyến khớch người dõn, tập thể xõy dựng nhà
ở ngoài sự cố gắng của Nhà nước. Nhỡn chung, giai đoạn này phỏp luật chưa cho phộp việc mua bỏn, chuyển nhượng đất đai và thị trường bất động sản chưa cú mụi trường phỏp lý để hỡnh thành. Cỏc chớnh sỏch về đất đai và nhà ở vẫn mang nặng tớnh chất phõn phối, cấp phỏt. Cỏc chương trỡnh nhà ở quốc gia được thiết lập và đưa vào cỏc kế hoạch Nhà nước sau đú phõn phối cho cỏn bộ cụng nhõn viờn chức nhà nước theo hệ thống tiờu chuẩn lựa chọn phức tạp. Đồng thời, trong giai đoạn này, Nhà nước cũng chưa cú quy định cấp giấy chứng nhận sở hữu cho cụng trỡnh xõy dựng.
- Giai đoạn 1986 đến trước 2003:
Thể chế húa đường lối đổi mới được đề ra từ Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ 6 (12/1986), Quốc hội đó thụng qua Luật Đất đai, đạo luật đầu tiờn của nước Cộng hũa xó hội chủ nghĩa Việt Nam điều chỉnh cỏc quan hệ phỏt sinh trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai. Việc ban hành Luật Đất đai năm 1987 cú ý nghĩa quan trọng trong việc thỳc đẩy cỏc quan hệ về đất đai phỏt triển trong khuụn khổ cỏc quy định của phỏp luật, gúp phần phục vụ cho sự nghiệp đổi mới của Đảng và Nhà nước ta. Từ khi được ban hành đến nay, Luật Đất đai đó khụng ngừng được bổ sung, hồn thiện, đỏp ứng những yờu cầu của thực tiễn. Sau khi cú Luật đất đai năm 1987, Nhà nước ta đó ban hành Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998, năm 2001. Trước những yờu cầu của đời sống kinh tế - xó hội, cỏc quy định của Luật Đất đai từng bước mở rộng hơn quyền năng của người sử dụng đất, hạn chế những thủ tục hành chớnh phức tạp, phiền hà, phỏt huy những lợi ớch mà cỏc giao dịch liờn quan đến quyền sử dụng đất mang lại cho nền kinh tế. Cựng với những thay đổi theo hướng tớch cực trong cỏc quy định của Luật Đất đai, phỏp luật về đăng ký bất động sản của nước ta đó dần hỡnh thành và phỏt huy hiệu lực, hiệu quả ngày càng cao trờn thực tế.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 1987, người sử dụng đất phải xin đăng ký tại cơ quan cú thẩm quyền và sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cũng theo quy định tại Luật Đất đai năm 1987, thỡ
"người được thừa kế nhà ở hoặc chưa cú chỗ ở, khi được người khỏc chuyển nhượng nhà để ở, sau khi được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền cụng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, thỡ được quyền sử dụng đất ở cú ngụi nhà đú". Tuy nhiờn, đặc điểm nổi bật dễ nhận thấy trong cỏc quy định
của phỏp luật đất đai giai đoạn này là tớnh mệnh lệnh hành chớnh, chưa cú những quy định nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện cỏc quyền của mỡnh. Đối tượng của việc đăng ký bất động sản vẫn chỉ là đất đai, cũn cỏc loại bất động sản khỏc thỡ khụng cú cỏc quy phạm phỏp luật điều chỉnh.
Luật Đất đai 1987 đó cú một số thay đổi căn bản làm nền tảng phỏp lý cho thị trường bất động sản bước đầu hoạt động bằng việc giao đất và cho phộp chuyển, nhượng, bỏn thành quả lao động, kết quả đầu tư trờn đất
được giao. Khỏi niệm giao đất được đưa ra, nghĩa là thị trường sơ cấp đó được hỡnh thành (ớt nhất là dưới giỏc độ lý luận), với tinh thần "nhà nước
giao đất cho cỏc nụng trường, lõm trường hợp tỏc xó, tập đồn sản xuất nụng nghiệp, lõm nghiệp, xớ nghiệp, đơn vị vũ trang nhõn dõn, cơ quan nhà
nước, cỏc tổ chức xó hội và cỏ nhõn dưới đõy gọi là người sử dụng đất- để sử dụng ổn định lõu dài. Nhà nước cũn giao đất để sử dụng cú thời hạn hoặc tạm thời. Người đang sử dụng đất đai hợp phỏp được tiếp tục sử dụng
theo quy định của Luật này" và "chỉ được giao đất ở trong khu dõn cư cho những hộ chưa cú nhà ở".
Luật Đất đai 1987 khẳng định: "Nhà nước đảm bảo cho người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp phỏp trờn đất được giao, kể cả chuyển, nhượng, bỏn thành quả lao động, kết quả đầu tư trờn đất được giao khi khụng cũn sử dụng đất và đất đú được giao cho người khỏc sử dụng theo trỡnh tự, thủ tục do phỏp luật quy định". Như vậy, đõy là lần đầu
tiờn, nhà ở và vật kiến trỳc khỏc trờn đất được chuyển nhượng tạo điều kiện cho thị trường thứ cấp hoạt động. Bờn cạnh đú, sự ra đời của Phỏp lệnh nhà ở năm 1991 đó tạo động lực thỳc đẩy thị trường bất động sản là nhà ở phỏt triển. Phỏp lệnh đưa ra hai điểm mới là về kinh doanh nhà ở và quyền sử (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
dụng đất gắn liền với nhà ở khi nhận chuyển nhượng nhà ở, đú là: "Tổ chức, cỏ nhõn được kinh doanh nhà ở bằng việc xõy dựng, cải tạo nhà ở để bỏn hoặc cho thuờ và cỏc hoạt động kinh doanh nhà ở khỏc theo quy định của phỏp luật" và "Người nhận chuyển quyền sở hữu nhà ở được quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai".
Trờn cơ sở Hiến phỏp sửa đổi 1992 và chủ trương xõy dựng nền kinh tế thị trường định hướng xó hội chủ nghĩa cú sự quản lý của Nhà nước, Luật Đất đai 1993 đó đề ra 4 điểm mới: Lần đầu tiờn Quyền sử dụng đất được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, thừa kế, thế chấp; Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Nhà nước giao đất cho cỏc tổ chức, hộ gia đỡnh và cỏ nhõn dưới hỡnh thức giao đất khụng thu tiền sử dụng đất và giao đất cú thu tiền sử dụng đất; Tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài được Nhà nước cho thuờ đất.
Từ đõy, đất đai đó được thừa nhận như một loại hàng húa đặc biệt, người sử dụng đất đó được phỏp luật ghi nhận và bảo vệ cỏc quyền năng. Cỏch nhỡn nhận của Nhà nước về chuyển dịch đất đai cũng đó "thoỏng" hơn so với cỏc văn bản phỏp luật về đất đai được ban hành trong cỏc giai đoạn trước. Nếu như Luật Đất đai năm 1987 vẫn đặt quan hệ đất đai ở trạng thỏi tĩnh, thiếu điều kiện để cú thể đưa cỏc quan hệ đất đai vào trạng thỏi vận động theo hướng tớch cực và vẫn cũn chứa đựng những mõu thuẫn giữa mặt kinh tế và phỏp lý, thỡ Luật Đất đai năm 1993 bước đầu đó xõy dựng cơ sở phỏp lý để thỳc đẩy quan hệ đất đai từng bước vận hành theo cơ chế thị trường, thỏo gỡ sự ngưng tụ trong cỏc giao dịch liờn quan đến đất đai. Tuy nhiờn, trước sự phỏt triển của nền kinh tế, Luật Đất đai năm 1993 đó nhanh chúng bộc lộ những hạn chế, cụ thể là: chưa đảm bảo tớnh hiệu lực, hiệu quả trong quản lý đất đai; cơ chế vận hành của thị trường bất động sản chưa được nhỡn nhận; vấn đề quyền sử dụng đất của cỏ nhõn, tổ chức nước ngoài chưa cú hướng giải quyết. Cú thể nhận thấy, ngay cả khi cú Luật Đất đai năm 1993, nước ta vẫn chưa cú một hệ thống cỏc văn bản phỏp luật về đăng ký bất động sản. Cỏc quy định về đăng ký bất động sản (đất đai) chưa được
hệ thống húa, chỉ tồn tại như một phần của phỏp luật đất đai và là một trong những cụng cụ để Nhà nước thực hiện chức năng quản lý của mỡnh.
Khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998 và năm 2001 đó được ban hành bổ sung nhiều quy định mới nhưng nhỡn chung vẫn chưa đỏp ứng được yờu cầu. Cỏc quy định quản lý nhà nước về đất đai như: cụng tỏc quy hoạch, kế hoạch chưa đảm bảo tớnh khả thi; thị trường bất động sản hoạt động tự phỏt; cơ chế quản lý tài chớnh về đất đai thiếu hiệu quả; hệ thống đăng ký bất động sản cũn mang tớnh thủ cụng, thiếu tớnh đồng bộ và chưa phỏt huy được vai trũ