cách, kiến trúc ngôi nhà thế chấp, còn trang thiết bị nội thất thì chắc chắn không đợc tính đến (ngày cả những trang thiết bị gắn với nhà)
- Vấn đề xử lý bất động sản tài sản thế chấp cũng còn nhiều tồn tại, vớng mắc. Đây cũng là một phần do công tác quản lý bất động sản trong thời gian thế chấp, tức là khi kiểm tra tình hình sử dụng vốn vay và bất động sản thế chấp, cán bộ thẩm định cha định giá đợc hết những yếu tố dẫn đến rủi ro của hoạt động kinh doanh của khách hàng và do đó định giá có thể gây thiệt hại cho ngân hàng khi khách hàng không có khả năng trả nợ
- Ngoài yếu tố khách quan thì yếu tố chủ quan cũng góp phần không nhỏ, đó là trình độ nhận biết về thị trờng và bất động sản của cán bộ tín dụng.
2.3.3. Nguyên nhân
Cùng với những thuận lợi và thành công trên, việc định giá bất động sản thế chấp tại ACB cũng gặp không ít những khó khăn, những khó khăn này mang tính khách quan.Vậy đâu là nguyên nhân của những khó khăn đó?
2.3.3.1. Thứ nhất là về hệ thống pháp lý về công tác định giá bất động sản:
Tuy công việc định giá bất động sản thế chấp đã đợc quy định tại bộ luật dân sự, luật đất đai và các văn bản dới luật nhng giữa các văn bản này vẫn có sự cha thống nhất, nội dung vẫn mang tính định hớng và còn nhiều bất cập so với thực tế. Các mức giá theo quy định sẽ thấp hơn so với giá thực tế rất nhiều và nh thế sẽ gây khó khăn cho ngân hàng khi áp dụng, nếu ngân hàng áp dụng khung giá theo quy định vào định giá bất động sản thế chấp thì giá trị của bất động sản sẽ rất thấp, dẫn tới việc mức vốn vay không đáp ứng đợc nhu cầu của khách hàng, sẽ làm nản lòng khách hàng và có thể vốn vay sẽ không đợc sử dụng theo đúng mục đích nh cam kết ban đầu. Còn nếu ngân hàng không áp dụng thì trong trờng hợp khoản vay gặp rủi ro, khả năng ngân hàng không thu đủ nợ gốc là không tránh khỏi vì khi toà án xác định giá trị của bất động sản thế chấp cơ quan này lại áp dụng khung giá của Nhà nớc, do đó giá trị của bất động sản sẽ thấp hơn giá đợc xác định ban đầu (đối với trờng hợp phải nhờ toà án can thiệp).
Cùng với khung giá thấp thì việc cha ban hành một văn bản pháp luật quy định trình tự, thủ tục, phơng pháp định giá bất động sản của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cũng gây khó khăn cho phía ngân hàng khi định giá bất động sản thế chấp. Các cách mà ngân hàng sử dụng hiện nay để định giá bất động sản thế chấp mang tính kinh nghiệm là chủ yếu, mỗi ngân hàng có một cách định giá