+ Điều kiện cơ sở hạ tầng : tơng đồng.
+ Lợi thế kinh doanh : cả hai bất động sản đều không có lợi thế kinh doanh do nằm trong ngõ.
+ Diện tích đất : 35m2 (11.67m x 3m). + Diện tích nhà : 35m2 (nhà cấp 4).
+ Giá rao bán (10/04/2008) : 50 triệu đồng/m2.
+ Giá thơng lợng : đúng 50 tr/m2 chủ nhà mới đồng ý bán.
+ Giá trị nhà ớc tính : nhà cấp 4 đã cũ, chủ nhà không tính giá trị. + Đơn giá đất ớc tính : 50.000.000 đồng/m2.
- Bất động sản thẩm định có vị trí thuận lợi hơn bất động sản so sánh 1 do nằm ở mặt ngõ rộng hơn
- Bất động sản thẩm định có vị trí kém thuận lợi hơn bất động sản so sánh 2 do nằm cách xa mặt đờng Hào Nam hơn.
- Ước tính đơn giá bất động sản thẩm định bằng bất động sản so sánh 1 (tơng đơng với 32.167.000 đồng/m2) và bằng khoảng 70% bất động sản so sánh 2 (tơng đơng với 35.000.000 đồng/m2).
=> Đơn giá thẩm định :
32.167.000 đồng/m2 x 85% (hệ số an toàn) = 27.342.000 đồng/m2.
Xác định giá trị nhà:
Phải dựa vào tình trạng của ngôi nhà tại thời điểm định giá: thời gian sử dụng, kiểu dáng ngôi nhà, kết cấu, bố trí bên trong và mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng trong vùng, căn cứ vào tình trạng pháp lý của ngôi nhà nh: có phù hợp với quy hoạch không, đợc cấp phép xây dựng cha, căn cứ vào chi phí thực tế để xây nhà và đặc biệt là tham khảo đơn giá xây dựng của cơ quan có thẩm quyền và chuyên gia am hiểu, có kinh nghiệm về vấn đề này. Từ đó, cán bộ ACB đã có các thông số nh sau:
- Tổng diện tích xây dựng: 160m2
- Đơn giá xây dựng: 2.000.000 (đồng)
- Nguyên giá xây dựng = 160 * 2000.000 = 320.000.000 (đồng) - Tỷ lệ khấu hao: 36,67%
- Tỷ lệ chất lợng còn lại: 63.33% - Giá trị xây dựng còn lại:
Chuyên đề cuối khóa 27.342.000 đồng/m2 x 40m2 + 202.656.000 đồng = 1.296.336.000 đồng. 27.342.000 đồng/m2 x 40m2 + 202.656.000 đồng = 1.296.336.000 đồng.
Kết quả định giá đợc lập thành tờ trình thẩm định bất động sản.
Qua trờng hợp điển hình trên, ta thấy phơng pháp định giá của ACB cũng đơn giản, dễ làm, giá trị của bất động sản cũng thoả mãn đợc nhu cầu của khách hàng vay và với giá trị bất động sản đợc định giá nh thế thì ngân hàng cũng hạn chế đợc rủi ro trong trờng hợp xấu nhất có thể xẩy ra.
Tuy nhiên, giá trị bất động sản định giá vẫn cha thực sự sát với giá thị tr- ờng. Giá trị bất động sản định giá đợc chọn ở đây là giá cũng không cao quá mà cũng không quá thấp để vừa đủ thoả mãn nhu cầu khách hàng vay. Phơng pháp định giá bất động sản lại đợc kết hợp 2 phơng pháp riêng biệt, phơng pháp so sánh ở đây dùng để xác định giá trị đất đợc thực hiện theo khung giá Nhà nớc quy định và tham khảo giá chào mua bán trên thị trờng. Do vậy, giá trị đất còn v- ớng mắc ở giá quy định của Nhà nớc và giá chào bán trên thị trờng là giá của việc trao đổi quyền về bất động sản chứ không phải là giá nhằm mục đích thế chấp. Do vậy, mặc dù vẫn dựa trên cơ sở giá trị thị trờng nhng kết quả định giá vẫn cha thực sự là giá thị trờng. Còn phơng pháp chi phí để xác định giá trị tài sản trên đất vẫn mang nhiều yếu tố chủ quan của ngời thẩm định nh về tỷ lệ chất lợng hao mòn, đơn giá xây dựng và đôi khi còn là diện tích sàn xây dựng.
Tóm lại, phơng pháp sử dụng định giá bất động tại ACB vẫn còn nhiều điều phải nói đến.
2.3. Đánh giá 2.3.1. Thuận lợi 2.3.1. Thuận lợi
Tín dụng là một trong những hoạt động chính của ngân hàng, bao gồm tín dụng có tài sản đảm bảo và tín dụng không có tài sản đảm bảo. Trong tín dụng có tài sản đảm bảo thì hình thức tín dụng có bất động sản thế chấp đóng vai trò rất quan trọng, nó góp phần tái tạo nguồn vốn để các tác nhân trong nền kinh tế mở rộng sản xuất kinh doanh, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển, tạo thu nhập, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần cho nhân dân, thu hút thêm lao động. Đợc nh vậy là nhờ có các nhân tố:
- Hình thức tín dụng có tài sản đảm bảo bằng bất động sản đã đợc quy định trong các văn bản pháp luật của nớc ta nh: bộ luật dân sự, luật đất đai, các nghị định của chính phủ, thông t hớng dẫn của các bộ. Bên cạnh đó ngành ngân hàng cũng đã có sự chỉ đạo, hớng dẫn, giám sát đối với nghiệp vụ này, bởi vì