giá đất của bất động sản đang thẩm định không đợc cao hơn đơn giá đất của bất động sản so sánh.
+ Trờng hợp không có giao dịch chuyển nhợng bất động sản với các điều kiện (về vị trí, cơ sở hạ tầng và điều kiện khác) tơng tự với bất động sản đang thẩm định: Các đơn vị phải so sánh với các giao dịch chuyển nhợng bất động sản có điều kiện khác với bất động sản đang thẩm định để thuyết minh việc áp dụng hệ số K. Đơn giá đất của bất động sản có thể cao hơn hoặc thấp hơn đơn giá của bất động sản so sánh nhng phải đánh giá đợc tính hợp lý giữa sự khác biệt về điều kiện của từng bất động sản và sự khác biệt về đơn giá đó.
Đối với sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp nh xây dựng nhà x ởng, văn phòng (PĐ.SX):
- Đối với các đơn vị đã đợc phê duyệt đơn giá đất thị trờng với từng loại đất phi nông nghiệp. áp dụng theo đơn giá đất thị trờng.
- Đối với các đơn vị cha đợc phê duyệt đơn giá đất thị trờng, áp dụng theo cách tính sau:
+ Nếu đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đợc giao ổn định lâu dài hoặc giao có thời hạn 70 năm: Đơn giá đất (PĐ.SX.OĐ) đợc tính tối đa bằng 50% đơn giá đất ở có vị trí tơng ứng.
PĐ.SX.OĐ = 50% x PĐ.O
+ Nếu đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đợc giao có thời hạn nhỏ
hơn 70 năm: Đơn giá đất (PĐ.SX.TH) đợc tính theo công thức sau:
PĐ.SX.TH = [PĐ.SX.OĐ - (PĐ.SX.OĐ x (70 – n) x 1,2%)] Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại
- Đối với nhà ở, công trình xây dựng (PT): Do Hội đồng thẩm định tài sản đảm bảo quy định.
- Đối với tài sản gắn liền với đất khác: Các đơn vị xây dựng đơn giá trên cơ sở định mức do cơ quan nhà nớc ban hành (ví dụ định mức đền bù đối với cây cà phê do UBND tỉnh ban hành).
Trờng hợp không có định mức, các đơn vị xây dựng trên cơ sở chi phí thực tế hình thành tài sản đó.
Phơng pháp định giá đối với các trờng hợp trên:
Giá trị bất động sản = Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị tài sản gắn liền với
Chuyên đề cuối khóa
Giá trị tài sản gắn liền với đất = SĐ x PT
Định giá căn hộ chung c
- ACB chỉ nhận thế chấp căn hộ chunh c trong trờng hợp nhà chung c: + Không bị nghiêng, lún, thấm, dột, rạn nứt và;
+ Đợc xây dựng sau năm 1975. Trờng hợp xây dựng trớc năm 1975, chỉ nhận thế chấp đối với nhà chung c có cấu trúc một trệt, một lầu.
- Việc định giá đợc thực hiện theo quy định sau: Giá trị bất động sản = Giá trị căn hộ chung c
= Diện tích sàn sử dụng căn hộ x đơn giá thị trờng sản sử dụng
- Đơn giá thị trờng sàn sử dụng căn hộ chung c đợc xác định theo cách xác định đơn giá đất thị trờng sẽ nói ở phần tiếp theo.
Xác định đơn giá đất thị tr ờng
- Nguyên tắc xác đơn giá đất thị trờng: Đơn giá đất thị trờng đợc xác định trên cơ sở thống kê, tổng hợp có đánh giá tính phù hợp, độ tin cậy của thông tin về việc chuyển nhợng bất động sản phổ biến trong điều kiện bình thờng tại thời điểm xác định.
- Căn cứ xác định đơn giá đất thị trờng:
+ Khách hàng vay mua bất động sản có thanh toán qua Ngân hàng;
+ Các giao dịch mua bán bất động sản đợc thực hiện thông qua các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản;
+ Các đơn vị có chức năng định giá của nhà nớc nh : Bộ tài chính (Trung tâm thông tin và thẩm định giá), Sở tài chính (Trung tâm thẩm định giá và bán đấu giá tài sản);
+ Giá đất đang thực hiện đền bù giải toả;
+ Bảng giá đất do UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ơng quy định; + Kết quả bán đấu giá bất động sản do tổ chức bán đấu giá thực hiện; + Kết quả giao dịch mua bán khác mà đơn vị thu thập, xác định đợc;
+ Các thông tin rao bán bất động sản trên các phơng tiên thông tin đại chúng; + Các nguồn thông tin khác.
- Phơng pháp xác định đơn giá đất thị trờng: Trên cơ sở khảo sát thực tế theo các căn cứ trên, đơn vị tổng hợp tất cả các nguông thông tin để xác định đơn