xúc hơn, cần quan tâm của các ngành, cơ quan chức năng khi thị trờng bất động sản hình thành và phát triển cùng với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế. Ngành ngân hàng nói chung và ACB nói riêng đã có những thay đổi đáng kể trong vấn đề định giá bất động sản thế chấp và cũng đã đạt đợc kết quả rất khả quan, nhng vẫn còn những khoảng cách khá lớn so với yêu cầu. Sở dĩ nh vậy là do định giá bất động sản là vấn đề còn khá mới mẻ ở nớc ta, cả về lý luận và thực tiển. Để hoàn thiện vấn đề này cần phải có sự đồng tâm, hiệp lực phối hợp giữa nhiều ngành, nhiều cơ quan chức năng, cũng nh sự cố gắng của cán bộ tín dụng ngành ngân hàng. Trong thời gian thực tập tại ACB em đã nghiên cứu tìm hiểu về những vấn đề trên, trong bài viết này em xin mạnh dạn đa ra một giải pháp:
3.2.1. Hoàn thiện cơ chế cho vay
Cán bộ tín dụng cũng là ngời định giá bất động sản thế chấp nên cũng cần phải lu tâm đến mối quan hệ giữa giá cả bất động sản với chu kỳ tín dụng, để hạn chế đến mức tối đa rủi ro tín dụng đối với những trờng hợp này.
Bất động sản thế chấp có thể là quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, hoặc luồng thu nhập dự kiến trong tơng lai. Cái khó khăn chủ yếu trong việc xác định giá trị thực của bất động sản thế chấp là ở chỗ, giá thị trờng của nó là một đại lợng biến đổi và phụ thuộc vào các giai đoạn của chu kỳ phát triển kinh tế. Nh vậy một nền kinh tế mạnh có năng lực hấp thụ tín dụng cao, về nguyên tắc, các bất động sản thế chấp thờng đợc định giá cao và đánh giá cao các luồng thu nhập dự kiến của ngời đi vay; đồng thời kỳ suy thoái kinh tế, giá trị của bất động sản thế chấp sẽ giảm mạnh. Do đó, để định giá bất động sản thế chấp một cách hợp lý, cần lu tâm đến động thái của nền kinh tế quốc dân, tức là có chú ý đến tình hình kinh tế vĩ mô. Rõ ràng là với những khoản cho vay vào thời điểm “đỉnh” của chu kỳ tín dụng (nhìn chung cũng tơng ứng của chu kỳ phát triển kinh tế) có đảm bảo bất động sản, bất động sản đợc định giá theo giá thời kỳ này thì khi phát mại để thu hồi nợ, ngân hàng sẽ bị thua lỗ.
Vì vậy có thể dựa vào thời hạn cho vay để giải quyết. Vấn đề là xác định thời hạn cho vay thật tối u. Thời hạn cho vay cần đợc xác định sao cho giá cả bất động sản thế chấp vào thời điểm định giá không đợc thấp quá, trong trờng hợp ngợc lại rủi ro không trả đợc nợ sẽ tăng cao