Mặc dù hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng dân sự nhưng nó có những đặc trưng cơ bản của nó.
Thứ nhất, về hình thức. Đây là một loại hợp đồng dân sự nhưng nội
dung của hợp đồng phải tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự; còn các điều kiện phải tuân theo các quy định của Luật Đất đai. Theo đó, Điều 501 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất nói chung và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng phải tuân theo quy
định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thơng dụng có liên quan
trong Bộ luật Dân sự, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Nội dung
của hợp đồng về quyền sử dụng đất khơng được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền,
nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của
pháp luật có liên quan.
Về hình thức và thủ tục thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất, Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật Dân
sự, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Việc
thực hiện hợp đồng thế chấp về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục
theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên
quan. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề cơng chứng cịn việc chứng thực được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thế chấp.
Thứ hai, đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không
phải là đất đai mà là quyền sử dụng đất; bởi vì, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai; nên đất đai không
thuộc sở hữu của người thế chấp. Do đó, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất không phải là hợp đồng thế chấp tài sản mà là hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng tài sản.
Thứ ba, trong thời hạn hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, người
thế chấp không phải chuyển giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp mà chỉ chuyển giấy tờ về quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp giữ. Bên thế chấp vẫn tiếp tục sử dụng đất thế chấp để sinh sống hoặc sản xuất, kinh doanh
theo quy định của pháp luật; trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác. Về
phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp có thể thế chấp một phần hoặc tồn bộ quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho khoản vay của ngân hàng.
Trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ thì vật phụ gắn
với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc
quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm
biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm. Nếu bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp [37, Điều 318]. Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ
được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực
được xử lý theo thỏa thuận; nếu khơng có thỏa thuận hoặc khơng xử lý được
theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Tịa án.