chấp quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Bình
Trong những năm qua, trên cơ sở quy định của Bộ luật Dân sự năm
2015, Luật Công chứng năm 2014 và quy hoạch phát triển tổ chức hành nghề công chứng, các văn phịng cơng chứng mặc dù phát triển còn hạn chế, nhưng
nhân trên địa bàn có tổ chức hành nghề công chứng. Theo Báo cáo số
127/BC-UBND ngày 22/6/2017 của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Bình, từ ngày 01/01/2012 đến ngày 31/12/2016, các tổ chức hành nghề công chứng
trên địa bàn tỉnh Quảng Bình đã thực hiện 85.706 việc làm cơng chứng, trong đó Phịng Cơng chứng số 1 thực hiện 23.174 việc làm cơng chứng; các Văn phịng cơng chứng thực hiện: 62.532 việc làm công chứng. Tổng số phí đã
thu: 27.288.169.647 đồng, trong đó Phịng Cơng chứng số 1 thu được 7.032.624.000 đồng; các Văn phịng cơng chứng thu 20.255.545.647 đồng. Số
tiền nộp vào ngân sách nhà nước 4.873.170.354 đồng, trong đó Phịng Cơng
chứng số 1: 3.621.788.000 đồng; các Văn phịng cơng chứng: 1.251.382.354
đồng. Trong đó, cơng chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất xấp xỉ
50.115 việc, với tổng số phí cơng chứng thu từ công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất xấp xỉ 15 tỷ đồng.
Qua hoạt động thanh tra, kiểm tra của Sở Tư pháp Quảng Bình đối với các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn thấy rằng, các tổ chức hành nghề công chứng đã cơ bản tuân thủ các quy định của pháp luật về công
chứng, chấp hành đúng pháp luật về trình tự, thủ tục, thẩm quyền cơng chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Công chứng
năm 2014, Nghị định số 29/2015/NĐ-CP ngày 15/3/2015 của Chính phủ Quy
đi ̣nh chi tiết và hướng dẫn thi hành mô ̣t số điều của Luâ ̣t Công chứng; Thông
tư số 06/2015/TT-BTP ngày 15/6/2015 của Bộ Tư pháp quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Công chứng. Công chứng viên của
các tổ chức hành nghề công chứng đã tuân thủ các nguyên tắc và đạo đức hành nghề công chứng; tơn trọng và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người u cầu cơng chứng; giữ bí mật về nội dung công chứng các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, trừ trường hợp được người yêu cầu công chứng đồng ý bằng văn bản
hoặc pháp luật có quy định khác theo quy định của Luật Cơng chứng và các văn bản hướng dẫn thi hành có liên quan. Hồ sơ công chứng các hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất được lưu đầy đủ, khoa học thể hiện quy trình giải quyết u cầu cơng chứng. Các hồ sơ đều có Phiếu u cầu cơng chứng đảm bảo các nội
dung theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng năm 2014, có
chữ ký của người u cầu cơng chứng, Công chứng viên; các thành phần hồ sơ
cơ bản đảm bảo theo quy định tại Điều 40 Luật Công chứng năm 2014. Lời
chứng của công chứng viên trong hợp đồng thế chấp được công chứng đều tuân thủ đúng quy định, phù hợp với Điều 46 Luật Công chứng năm 2014 và mẫu lời chứng ban hành kèm theo Thông tư số 06/2015/TT-BTP của Bộ Tư
pháp. Thời hạn công chứng các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đều tuân thủ thời hạn theo quy định tại Điều 43 Luật Công chứng năm 2014.
Về địa điểm công chứng, hầu hết các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất đều được công chứng tại trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng theo quy định tại Điều 44 Luật Công chứng năm 2014. Một số trường hợp cơng chứng
ngồi trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng chủ yếu thuộc trường hợp người yêu cầu công chứng là người già yếu, không thể đi lại được hoặc có lý do chính
đáng khác theo quy định tại Khoản 2 Điều 44 Luật Công chứng năm 2014 và thế
chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ cho người khác. Chữ ký, điểm chỉ, con dấu trong văn bản công chứng đều được bên thế chấp ký
(hoặc/và) điểm chỉ, bên nhận thế chấp ký, đóng dấu và cơng chứng viên ký vào từng trang hợp đồng đầy đủ theo quy định tại Điều 48 Luật Công chứng năm 2014. Chữ viết trong văn bản công chứng được thể hiện bằng tiếng Việt, không sử dụng cụm từ viết tắt hoặc viết bằng ký hiệu, khơng có hiện tượng viết xen dịng, viết đè dịng, khơng tẩy xóa, khơng để trống theo quy định tại Điều 45 Luật Công chứng năm 2014. Việc sửa lỗi kỹ thuật trong văn bản công chứng
đều được thực hiện theo quy định tại Điều 50 Luật Công chứng năm 2014.
Về lập sổ sách, hồ sơ và sổ lưu, các tổ chức hành nghề công chứng đã mở Sổ công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Sổ được đóng thành quyển với hình thức đẹp và kết cấu bền vững đảm bảo việc tra cứu, theo dõi
và lưu trữ. Trong sổ lưu đã cập nhật đầy đủ các trường hợp công chứng các
hợp đồng, giao dịch, thực hiện việc mở sổ, khóa sổ theo quy định. Hồ sơ lưu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được đánh số theo thứ tự thời gian và
lưu chung cùng các hợp đồng, giao dịch khác. Các tổ chức hành nghề công
chứng đều đã trang bị tủ đựng hồ sơ lưu và thực hiện lưu trữ theo thứ tự từng tháng trong các cặp, hộp đảm bảo yêu cầu lưu trữ ít nhất 20 năm theo Điều 64 Luật Công chứng năm 2014.
Tuy nhiên, việc thi hành pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vẫn còn một số tồn tại. Cụ thể như:
- Một số hồ sơ lưu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cho thấy, một số tổ chức hành nghề công chứng cho phép bên thế chấp sử dụng giấy tờ tùy thân là chứng minh nhân dân đã quá hạn sử dụng khi ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nên chưa phù hợp quy định tại Thông tư số 04/1999/TT-BCA ngày 24/09/1999 của Bộ Công an hướng dẫn một số quy định của Nghị định số 05/1999/NĐ-CP ngày 03/02/1999 của Chính phủ về
chứng minh nhân dân. Trong số trường hợp sử dụng giấy tờ tùy thân quá hạn,
có trường hợp do bên thế chấp đã già yếu, nên họ rất ngại đi lại để làm hồ sơ
xin cấp lại chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước. Trường hợp này, cơng
chứng viên có thể linh động để tạo điều kiện cho bên thế chấp. Tuy nhiên, cũng có trường hợp bên thế chấp còn rất trẻ, việc đi lại để xin cấp lại chứng
minh nhân dân hoặc xin cấp thẻ căn cước rất thuận tiện và cần thiết. Nhưng
có thể do lợi nhuận từ thu phí cơng chứng hợp đồng và cạnh tranh thiếu lành mạnh giữa các tổ chức hành nghề công chứng; nên công chứng viên vẫn chấp nhận chứng minh nhân dân đã quá hạn sử dụng để công chứng hợp đồng thế chấp (do cạnh tranh giữa các văn phịng cơng chứng trên cùng một địa bàn cấp huyện; nên có thể cơng chứng viên cho rằng nếu mình từ chối họ sẽ đến văn phịng cơng chứng khác để cơng chứng hoặc có trường hợp vì gấp rút
chối, bên thế chấp sẽ tìm đến một văn phịng cơng chứng khác trên cùng địa bàn hoặc thậm chí đi xa để đề nghị văn phịng cơng chứng khác công chứng và văn phịng cơng chứng đó sẵn sàng tiếp nhận hồ sơ của họ để công chứng).
- Một số hồ sơ khi làm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, để
chứng minh quan hệ vợ chồng, hồ sơ chỉ có bản sao Sổ hộ khẩu của bên thế chấp mà khơng có Giấy chứng nhận kết hôn giữa hai người. Đa số hồ sơ lưu thêm bản sao Sổ hộ khẩu của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch là chưa phù hợp với quy định tại Điều 40 Luật Công chứng năm 2014.
- Một số hồ sơ tài sản là "bìa hồng" ghi tên một người khi thế chấp,
khơng có giấy tờ chứng minh nguồn gốc của tài sản là tài sản riêng của vợ/chồng hoặc giấy xác nhận tình trạng hơn nhân để xác định thời điểm hình thành tài sản trong thời kỳ chưa đăng ký kết hôn với ai theo quy định tại Điều 24, 25 và 26 Luật Hơn nhân và Gia đình năm 2015.
- Một số hồ sơ thế chấp khi công chứng có chủ thể tham gia hợp đồng, giao dịch là công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên liên quan đến hợp đồng thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất của
công ty để vay với số tiền lớn (hơn 1/2 vốn điều lệ của công ty) nhưng khơng
có biên bản họp thơng qua của Hội đồng thành viên theo Điều 56 Luật Doanh nghiệp năm 2015; nhưng công chứng viên vẫn chấp nhận hồ sơ để ký kết hợp
đồng vay vốn.
- Một số hồ sơ cơng chứng sử dụng Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân
chưa đúng mẫu, không đúng thẩm quyền ban hành (Giấy xác nhận do Tổ dân
phố xác nhận), không xác định thời gian cụ thể để xác nhận tình trạng hơn
nhân (bỏ trống thời gian từ ngày/tháng/năm đến ngày/tháng năm), không ghi
ngày, tháng cấp Giấy xác nhận tình trạng hơn nhân; sử dụng Giấy xác nhận tình hơn nhân đã hết hạn.
- Phần lớn các hợp đồng thế chấp đều do ngân hàng thương mại soạn sẵn, nên mỗi ngân hàng thương mại có một mẫu hợp đồng với tên gọi khác
nhau. Do đó, cùng một nội dung là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và
tài sản khác gắn liền với đất. Nhưng tên hợp đồng thể hiện không giống nhau (hợp đồng thế chấp tài sản, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất, hợp đồng thế chấp bất động sản, hợp đồng thế chấp đất
để vay vốn...). Các hợp đồng thế chấp đều được in cỡ chữ quá nhỏ, nhiều nội dung điều khoản của hợp đồng trùng lặp, sử dụng nhiều thuật ngữ pháp lý khó
hiểu. Một số điều khoản của hợp đồng chưa phù hợp với thực tế, ví dụ: xác định tài sản hình thành trong tương lai đối với xe ô tơ.
- Trong q trình tiếp nhận hồ sơ u cầu cơng chứng, một số công
chứng viên chưa phát hiện hoặc chưa mạnh dạn trao đổi với các bên tham gia hợp đồng giao dịch về nội dung hợp đồng do ngân hàng thương mại soạn sẵn dẫn đến một số điều, khoản của hợp đồng thế chấp có nội dung trái quy định của pháp luật. Ví dụ hợp đồng của Ngân hàng Ngoại thương có nội dung: Sự
kiện bảo đảm chết hoặc mất tích được coi là sự kiện vi phạm. Khi đó Ngân hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại Hợp đồng, trừ trường hợp Ngân hàng có thỏa thuận khác bằng văn bản với những người thừa kế hoặc người quản lý tài sản bảo đảm; hợp đồng của Ngân hàng Nơng nghiệp
và Phát triển nơng thơn thường có thêm các điều khoản khác; trong đó có nội dung: Trong quá trình thực hiện hợp đồng, nếu có được cấp thêm về diện tích đất, biến động đất hoặc có sự thay đổi về giấy tờ liên quan đến tài sản đã
thế chấp, thì bên B (bên thế chấp) phải giao cho bên A (bên nhận thế chấp) quản lý khơng lợi dụng các giấy tờ đó để đảm bảo cho bất kỳ một nghĩa vụ nào khác. Bên A có quyền thu hồi, phát mại tài sản hình thành, thay đổi đã nêu. Hoặc hợp đồng của Ngân hàng Cổ phần thương mại Quân đội (MB) có
điều quy định về xử lý tài sản thế chấp trong đó liệt kê trường hợp mà MB được xử lý tài sản thế chấp: Các trường hợp khác mà MB xét thấy cần thiết
phải xử lý tài sản thế chấp để thanh toán một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ được đảm bảo.
- Phần lớn các hồ sơ thế chấp đều thiếu biên bản định giá tài sản của
ngân hàng thương mại (nội dung của hợp đồng đều ghi đây là một bộ phận
không thể tách rời của hợp đồng thế chấp). Một số trường hợp thế chấp đối
với tài sản là quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nhưng vẫn được công chứng để giao dịch (hồ sơ chỉ
có đơn trình bày của bên thế chấp rằng trên đất có nhà ở (loại nhà, diện tích
sàn, thời gian xây dựng) nhưng chưa được đăng ký để ghi vào giấy chứng nhận quyền có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã) là chưa đúng quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTN&MT của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Thông thường các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thường kèm theo một hợp đồng ủy quyền để xử lý tài sản bảo đảm khi bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho bên nhận thế chấp theo như cam kết. Việc thiết lập thêm hợp đồng này vừa không đảm bảo cải cách thủ tục hành chính mà cịn gây tốn kém chi phí cơng chứng của cá nhân, tổ chức khi vay vốn bằng hình thức thế chấp tài sản.