quyền sử dụng đất
Ngoài những quy định, yêu cầu chung về cơng chứng hợp đồng, giao dịch thì cơng chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có một số yêu cầu riêng mà các hợp đồng, giao dịch khác không bắt buộc phải tuân theo. Yêu cầu đặc trưng nhất là việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề cơng chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất [35, Điều 54]. Nếu như một số hợp
đồng, giao dịch khác như hợp đồng ủy quyền, cơng chứng bản dịch... có thể
cơng chứng tại nơi người yêu cầu công chứng cư trú hoặc bất kỳ tổ chức hành nghề công chứng nào trên tồn quốc thì cơng chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện tại tổ chức hành nghề cơng chứng của tỉnh nơi có bất động sản được thế chấp. Do đó, khi tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công
hành nghề cơng chứng ở tỉnh khác thì cơng chứng viên có trách nhiệm từ chối u cầu cơng chứng và hướng dẫn cho người yêu cầu công chứng đến tổ chức hành nghề cơng chứng tại tỉnh có thẩm quyền để yêu cầu công chứng.
Trong trường hợp quyền sử dụng đất đó đã được thế chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ và hợp đồng thế chấp đã được cơng chứng mà sau đó
được tiếp tục thế chấp để bảo đảm cho một nghĩa vụ khác theo quy định tại Điều 296 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì các hợp đồng thế chấp tiếp theo phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng hợp đồng
thế chấp lần đầu. Nếu tổ chức hành nghề cơng chứng đó đã giải thể, chấm dứt hoạt động, chuyển đổi hoặc chuyển nhượng thì cơng chứng viên của tổ chức hành nghề cơng chứng đang lưu trữ hồ sơ cơng chứng trước đó tiến hành công chứng hợp đồng thế chấp tiếp theo đó [35, Điều 54].
Một yêu cầu nữa là, khi công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất, nếu có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu cơng chứng có vấn đề chưa
rõ, việc giao kết hợp đồng có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép hoặc có sự nghi
ngờ về năng lực hành vi dân sự của người u cầu cơng chứng thì cơng chứng viên phải đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc công chứng viên
tiến hành xác minh, yêu cầu giám định theo đề nghị của người yêu cầu công
chứng. Nếu không làm rõ được thì có quyền từ chối cơng chứng. Khi kiểm tra dự thảo hợp đồng, nếu trong dự thảo hợp đồng có điều khoản vi phạm pháp luật, trái với đạo đức xã hội thì cơng chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa. Nếu người yêu cầu công chứng không sửa chữa thì cơng chứng viên có quyền từ chối cơng chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đó.
Ngồi ra, khi cơng chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, nếu toàn bộ hoặc một phần bất động sản của quyền sử dụng đất được thế chấp có vật phụ thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác. Nếu thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất
thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý khi bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ cho bên nhận thế chấp, bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp hai bên có thỏa
thuận khác. Do đó, trong q trình cơng chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, công chứng viên phải lưu ý vấn đề này để giải thích và thơng tin
cho cả hai bên rõ để thỏa thuận về việc xử lý tài sản thế chấp khi vi phạm nghĩa vụ thanh toán nợ.