HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI TỈNH QUẢNG BÌNH
2.1. NỘI DUNG PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Quy định về thẩm quyền công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất
Luật Công chứng năm 2006 quy định về thẩm quyền công chứng hợp
đồng thế chấp bất động sản bao gồm đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn
liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng và các tài sản khác mà theo quy định của pháp luật được cho là bất động sản thì do cơng chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng thực hiện trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản. Nếu trường hợp nhiều bất động sản thuộc các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác nhau
cùng được thế chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc cơng chứng
hợp đồng thế chấp đó do cơng chứng viên của tổ chức hành nghề cơng chứng có trụ sở đặt tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có một trong số bất
động sản thực hiện. Tuy nhiên, qua quá trình thực hiện đạo Luật này, trong
nhiều trường hợp công chứng viên khơng thể biết được tình trạng pháp lý của bất động sản tại các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác. Nên không
đảm bảo chất lượng của văn bản công chứng, dẫn đến những tranh chấp ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của người u cầu cơng chứng và các bên liên quan.
Do vậy, để đảm bảo an toàn pháp lý giao dịch đối với các bên tham gia hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản và thống nhất nguyên tắc công
chứng thực hiện theo thẩm quyền "địa hạt", khoản 1 Điều 54 Luật Công chứng năm 2014 quy định về công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản,
bao gồm đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng và các tài sản khác mà theo quy
định của pháp luật được cho là bất động sản [37, Điều 107) phải được thực
hiện tại tổ chức hành nghề cơng chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương nơi có bất động sản. Trong trường hợp một bất động sản đã được
thế chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ và hợp đồng thế chấp đã được
công chứng mà sau đó được tiếp tục thế chấp để bảo đảm cho một nghĩa vụ
khác trong phạm vi pháp luật cho phép thì các hợp đồng thế chấp tiếp theo
phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng hợp đồng thế chấp lần đầu. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực
hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc
giải thể thì cơng chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ
hồ sơ thực hiện việc công chứng hợp đồng thế chấp tiếp theo đó. Cơng chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc,
văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản [35, Điều 42].
Nhìn từ góc độ khoa học pháp lý thì quyền sử dụng đất là quyền tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định [28]. Do đó, việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cần phải tuân thủ các quy định của pháp luật về dân sự, đất đai, công chứng và các quy định khác của pháp luật có liên
quan. Nằm trong những giao dịch về bất động sản, các hợp đồng thế chấp về quyền sử dụng đất cũng được công chứng theo thẩm quyền địa hạt, nghĩa là
được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất. Tuy nhiên, theo quy định của Luật Đất đai năm
2013 thì các hợp đồng thế chấp về quyền sử dụng đất ngồi cơng chứng tại tổ
chức hành nghề cơng chứng cịn có thể lựa chọn hình thức chứng thực tại Ủy
ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Đây là một trong những quy định còn thiếu nhất quán của pháp luật trong điều kiện đang thực hiện quy hoạch phát triển tổ chức hành nghề công chứng ở nước ta. Việc cho phép người dân lựa chọn một trong hai hình thức cơng chứng hoặc chứng thực nhằm tạo điều kiện cho người dân trong việc đi lại khi thực hiện chứng nhận các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, nhất là đối với những địa bàn vùng sâu, vùng xa, vùng miền núi mà chưa phát triển được tổ chức hành nghề cơng chứng. Tuy nhiên,
quy định này vơ hình chung đã hạn chế sự kiểm sốt về an tồn pháp lý của
các hợp đồng, giao dịch khi việc chứng thực chỉ chứng thực về thời gian, địa điểm, chữ ký và năng lực hành vi dân sự của các bên đứng ra giao dịch chứ
không chịu trách nhiệm đối với nội dung của hợp đồng. Do đó, để tạo sự nhất quán và đảm bảo an toàn pháp lý cho các hợp đồng về thế chấp quyền sử dụng đất, nên quy định các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được
công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng.