đảm bảo thực hiện nghĩa vụ cho người khác
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ
cho người khác là một hợp đồng bảo đảm bằng tài sản là quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của bên vay vốn đối với bên cho
vay. Hợp đồng này phải được ghi nhận bằng văn bản, được công chứng, chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thực tế chúng ta thấy rằng, việc áp dụng các biện pháp bảo đảm bằng tài sản là quyền sử dụng đất để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ vay của khách hàng tại ngân hàng thương mại là việc làm phổ biến trong hoạt động cấp tín
dụng tại các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng. Nhận tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất là việc ngân hàng thương mại nhận tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên bảo đảm (chủ sở hữu tài sản bảo đảm) để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của bên vay vốn hay bên được cấp tín dụng (bên có nghĩa vụ được bảo đảm) với ngân hàng thương mại. Hợp đồng bảo đảm được ký kết trong trường hợp này là hợp đồng bảo đảm bằng tài sản là quyền sử dụng đất để đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ cho người khác. Thông thường, khi công chứng các hợp đồng này,
các tổ chức hành nghề công chứng thường yêu cầu có sự tham gia của ba bên: Ngân hàng thương mại với vai trò là bên nhận bảo đảm; đồng thời, là bên có quyền trong quan hệ cấp tín dụng; Chủ sở hữu quyền sử dụng đất là bên bảo
đảm mang quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của
khách hàng vay với ngân hàng thương mại và khách hàng vay là bên được
đất, nên hợp đồng bảo đảm được gọi là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ cho người khác.
Khi thực hiện công chứng đối với hợp đồng này, yêu cầu phải có sự có mặt của ba bên tham gia hợp đồng và công chứng viên kiểm tra các thông tin về tài sản bảo đảm và thông tin của các bên tham gia hợp đồng. Trong đó, bên bảo
đảm phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với tài sản bảo đảm. Đối
với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp thì người sử dụng đất
được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất. Trường
hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp
người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực
hiện các quyền theo quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013. Khi thực hiện giao kết hợp đồng, công chứng viên cần yêu cầu các bên tham gia hợp đồng phải thỏa thuận rõ tài sản thế chấp là quyền sử dụng
đất có bao gồm tài sản gắn liền với đất không. Nếu thế chấp bao gồm cả tài
sản gắn liền với đất thì phải có biên bản định giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Trường hợp các bên khơng thỏa thuận thì theo quy định tại Khoản 3 Điều 318 Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của người sử dụng đất thì tài sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Đồng thời, do đây là việc thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ cho người khác
nên hợp đồng cần quy định rõ quyền và nghĩa vụ của ba bên, chi tiết hóa các
nghĩa vụ trong giai đoạn trước, trong và sau khi thực hiện hợp đồng cũng như điều kiện chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm. Trong nội dung của hợp đồng cũng cần quy định rõ quyền sử dụng đất này có đang được bảo đảm cho các nghĩa vụ
dân sự khác không và ghi nhận cụ thể phạm vi bảo đảm cho nghĩa vụ của bên thế chấp đối với bên nhận thế chấp.