quyền sử dụng đất
Về trình tự thực hiện, theo quy định của Luật Công chứng năm 2014
và bộ thủ tục hành chính về cơng chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, người yêu cầu công chứng nộp một bộ hồ sơ yêu cầu công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng. Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Nếu hồ sơ yêu cầu công chứng đã đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ cơng chứng. Trường hợp nếu có căn cứ cho rằng trong hồ sơ u cầu cơng chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép,
có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc có sự nghi ngờ đối tượng của hợp đồng là khơng có thật thì cơng chứng
viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người
yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp khơng làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng. Nếu nội dung, ý định giao kết hợp đồng là xác thực, không vi phạm pháp luật,
không trái đạo đức xã hội thì cơng chứng viên tiến hành soạn thảo hợp đồng.
Trường hợp nếu các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng đã có hợp đồng được soạn thảo trước theo mẫu của ngân hàng thương mại, tổ chức
tín dụng thì cơng chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng. Nếu trong dự thảo hợp đồng có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng không phù hợp với thực tế thì cơng chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để cả hai bên cùng thống nhất sửa chữa. Trường hợp người u cầu cơng chứng khơng sửa chữa thì cơng chứng viên có quyền từ chối cơng chứng. Người u cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe. Nếu như
người yêu cầu công chứng đồng ý với toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng thì ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên ghi lời chứng, ký
vào từng trang của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Về thành phần hồ sơ, khi công chứng một hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, người đến công chứng phải viết Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng. Các thành phần khác gồm Bản sao (bản chụp, bản in, bản đánh máy hoặc bản đánh máy vi tính nhưng phải có nội dung đầy đủ, chính xác như bản
chính và khơng phải có chứng thực) giấy chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu; bản sao giấy tờ chứng minh thẩm quyền của người đại diện (nếu là người đại diện); bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; bản sao giấy phép xây dựng hoặc dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với trường hợp thế chấp tài sản hình thành trong tương lai mà theo quy định của pháp luật thì tài sản đó phải được cấp phép xây dựng hoặc phải lập dự án đầu tư; biên bản họp thông qua của Hội đồng thành viên đối với trường hợp là công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên thế chấp vay vốn với giá trị lớn (hơn
1/2 vốn điều lệ của công ty) theo quy định tại Điều 56 Luật Doanh nghiệp
năm 2015. Theo quy định, yêu cầu của các thành phần hồ sơ chỉ cần bản chụp nhưng trong q trình cơng chứng, người u cầu cơng chứng phải xuất
trình bản chính để cơng chứng viên kiểm tra, đối chiếu. Ngồi ra, trên thực tế rất
nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tuy chỉ ghi tên một người nhưng
không phải là tài sản riêng của người đứng tên. Vì thế, trong nhiều trường hợp,
cơng chứng viên phải yêu cầu cả sự có mặt của người có liên quan (như vợ hoặc
chồng có mặt để ký tên và đồng ý việc công chứng này là hoàn toàn hợp
pháp. Việc yêu cầu này cũng có thể được diễn ra với tài sản có giá trị lớn xuất
hiện trong thời kỳ hôn nhân mà chỉ đứng tên vợ hoặc chồng như ơ tơ,…).
Có nhiều trường hợp quyền sử dụng đất hình thành trong thời kỳ hơn
hợp đất cấp cho hộ gia đình thì khi người có tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất muốn đưa đất đó vào bất kỳ giao dịch nào cũng phải được các
thành viên còn lại trong hộ từ đủ 16 tuổi trở lên đồng ý. Nếu trường hợp, giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ đứng tên một người và chỉ người đó đứng
tên khi giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì cần phải có giấy xác
nhận tình trạng hơn nhân của Ủy ban nhân dân cấp xã để chứng minh người đó hiện đang độc thân và quyền sử dụng đất đang được thế chấp là tài sản
riêng của người đó. Ngồi giấy xác nhận tình trạng hơn nhân, để xác định là
tài sản riêng của vợ hoặc chồng, cơng chứng viên có thể đề nghị bên thế chấp cung cấp giấy cam đoan của vợ hoặc chồng đó là tài sản riêng của người cịn lại chứ khơng phải của mình.
Việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được giải quyết
ngay trong ngày nhận hồ sơ đối với hợp đồng, văn bản về bất động sản trong
trường hợp là hộ gia đình, cá nhân. Nếu người đến công chứng nộp hồ sơ yêu cầu công chứng sau ba (03) giờ chiều thì việc cơng chứng được thực hiện chậm nhất trong ngày làm việc tiếp theo. Trường hợp hợp đồng, văn bản có tình tiết phức tạp thì khơng q ba (03) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Không quá ba (03) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ đối với hợp đồng thế chấp về bất động sản trong trường hợp là tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.