chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Như đã đề cập ở trên, hiện nay việc chứng nhận cho các hợp đồng thế
chấp nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng, pháp luật quy định cịn có sự bất cập và thiếu thống nhất. Trong lúc Luật Công chứng năm 2014
quy định việc công chứng các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề cơng chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương nơi có bất động sản. Luật Đất đai năm 2013 lại quy
định các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có thể lựa chọn cơng chứng tại
tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Quy định này mặc dù phù hợp với chủ trương cải cách hành chính là để cho người dân tự lựa chọn hình thức công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất, nhưng lại tạo ra sự thiếu thống nhất trong hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Cùng một loại hợp đồng,
nhưng có thể lựa chọn hình thức cơng chứng hoặc chứng thực trong khi giá trị
pháp lý của hai loại hình này có sự khác biệt nhau. Trình tự thực hiện và mức
thu phí cũng khác nhau. Nếu thực hiện cơng chứng thì thủ tục công chứng được thực hiện theo Luật Công chứng năm 2014. Công chứng viên phải đảm
bảo và chịu trách nhiệm đối với tính xác thực, tính hợp pháp của các loại giấy tờ trong hồ sơ mà người yêu cầu công chứng cung cấp. Văn bản công chứng
có giá trị chứng cứ, những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị tòa tuyên bố là vơ
hiệu. Mức thu phí cơng chứng được tính theo giá trị tài sản hoặc giá trị của hợp đồng. Nếu thực hiện chứng thực, thủ tục chứng thực hợp đồng, giao dịch
được thực hiện theo Nghị định số 23/2015/NĐ-CP. Theo đó, người có thẩm
quyền khi thực hiện chứng thực kiểm tra và đảm bảo tính đầy đủ của hồ sơ mà người dân cung cấp, ý chí tự nguyện, minh mẫn, nhận thức, làm chủ được
hành vi của người yêu cầu chứng thực. Giá trị của hợp đồng, giao dịch được chứng thực có giá trị chứng cứ chứng minh về thời gian, địa điểm các bên đã ký kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch. Mức thu phí chứng thực theo mức chung là 50.000 đồng/hợp đồng, giao dịch, chứng thực việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch là 30.000 đồng/hợp đồng, giao dịch.
Trên thực tế, ở những tỉnh chưa thành lập được nhiều tổ chức hành
nghề công chứng ở các đơn vị hành chính cấp huyện khác nhau. Do nhu cầu
đi lại khó khăn, chi phí cao, nên người dân thường chọn hình thức chứng thực
nhiều hơn công chứng khi chứng nhận các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất. Qua thực tế hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất của các ngân hàng thương mại và tổ chức tín dụng, các hợp đồng được chứng thực thường phát
sinh tranh chấp nhiều hơn. Nhiều trường hợp khi bên thế chấp không thực hiện được nghĩa vụ thanh toán nợ khi đến hạn, Ngân hàng thương mại không xử lý được tài sản bảo đảm do các điều khoản của hợp đồng thiếu chặt chẽ.
Một số trường hợp tranh chấp bị Tòa án nhân dân tuyên hợp đồng vô hiệu gây thiệt hại rất lớn về kinh tế cho bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Đơn cử như
từ ngày 01/01/2012 đến 31/8/2017, Tòa án nhân dân các cấp trên địa bàn tỉnh đã thụ lý và giải quyết 278 vụ kiện hợp đồng vay tài sản, trong đó chủ yếu vay